如果你知道二手房的趋势，就能理解越来越热门的上海法拍房
MARKETDATA
十/月/成/交/分/析
伴随着阵阵秋风，让人感觉到一丝寒意，十月份转眼就过去了，今天我们十月份法拍房成交报告也出来了，让我们来一起来看看吧。
2020年10月份，共计304套房产进入挂牌拍卖阶段。但最终暂缓11套，流拍63套，撤拍11套，中止1套，剩余成交218套，其中住宅成交202套。套均参拍人数为10人，整体溢价率为98.4%，溢价率中位数为105.2%。
01
数据汇总
10月1日至10月31日，上海法拍房市场住宅类成交202套。
一起先看看，在你的预算范围内，能买的房子有多少？
以公告中的评估价总价段进行划分：
300万以下，成交50套；
300-500万，成交52套；
500-800万，成交38套；
800-1000万，成交13套；
1000-1500万，成交25套；
1500万以上，成交24套。
500万以下的房子成交占比50%，对刚需来说稍微友好些。
下面我们一起看看各总价段的竞争热度：
300万以下，整体超评估价溢价12.6%，中位数溢价15.6%。也就是说，几乎300万以下的房子，都会溢价成交。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵10.3%左右；
300-500万，超评估价溢价7.8%，中位数溢价7.1%。同样的，300-500万以下的房子，几乎都会略微溢价成交。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵2.1%左右；
500-800万，超评估价溢价2.6%，中位数溢价3.5%，500-800万的房子，出价要略高于评估价才能拍到。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜4.1%左右；
800-1000万，超评估价溢价0.2%，中位数低于评估价2.4%，也就是说，从800-1000这个价格区间开始，品质、地段、安全等优质的房源会有溢价，有些许小瑕疵的房源有捡漏机会。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜6%左右；
1000-1500万，比评估价低5.6%，中位数比评估价低9.1%，捡漏的房源数量超一半。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜12%左右；
1500万以上，比评估价低6.9%，中位数基本和市场价持平为99.9%，看来高总价豪宅的竞争还是比较激烈的，有钱人和有钱人之间的竞争，也很残酷啊。不过虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜13%左右；
(数据说明:①虽然法拍房的评估价并不完全等于真实的市场价格，但溢价率可以作为横向对比的标尺，衡量不同总价段的热度；②上海法拍房大多数税费各付，比二手房房东到手价少增值税和个税；房源数量较少，整体数据分析会和单套实际情况有较大差异。由于法拍数据量较少，中位数更能感知出市场大多数房源的成交热度)
02
区域分析
哪个板块比较热门呢？上海各区的成交热度与成交溢价率情况如下：
热度最高的区域为老卢湾（属于现在的黄浦区），套均竞拍人数为29人，主要的原因是有一套桥一小区的房子有53人参与竞拍，拉高了卢湾整体竞拍人数。
该套参拍人数破纪录小区位于打浦桥板块，内环内。双学区房，交通也十分便利，四轨交，生活配套也很齐全。且小面积的学区房向来都是抢手的。所以桥一小区引起了53人参与竞拍！具体情况可点击查看：《上海这套21平“老破小”学区房拍卖287万！》
热度相对最低的区域为老静安，套均参拍人数为5人。主要是有三套房子报名人数都只有一人，所以区域总体平均参拍人数较少。
三套房子中，一套是变卖，另外两套是外地法院拍卖的，税费全部由买受人承担，所以报名人数都较少。
平均溢价率最高的区域是虹口区，平均以超出市场价14.5%的价格成交。
十月份虹口区只有两套房子成交，其中一套世博花园超评估价17%成交，拉高了整体溢价率。
平均溢价率最低的区域是浦东新区，平均以市场价92.1%的价格成交，主要由于浦东成交的房源数量31套，各总价段各类型都有。
细分到板块，大家可以瞅瞅：上海各板块的成交热度与成交溢价率情况：
热度最高的板块为打浦桥板块，套均竞拍人数为29人，同时也是因为桥一小区，拉高了打浦桥板块整体的竞拍人数和溢价率。
热度最低的板块为宝山月浦板块，套均参拍人数为1人。由于十月份该板块只有一套新月丽苑小区的房子上拍，仅有一人报名，所以该板块套均参拍人数最低。
平均溢价率最高的区域为新华路板块，以超出市场价30.7%的价格成交。十月份该板块仅有一套东方雅苑的房子上拍，学区房又是轨交房，生活配套齐全，所以溢价较高。
平均溢价率最低的区域为七宝板块，平均以市场价81%的价格成交。十月份七宝板块成交的是两套东苑大千美墅的房子，外地法院税费全部买受人承担，都折扣成交了。
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成交之最
最热房源
桥一小区
10月参拍人数最多且溢价最高的房源：桥一小区
桥一小区位于黄浦区打浦桥板块，内环内。双学区房，对口小学师专附小（就在小区出门右转100米），中学是百年名校李惠利中学、大境外国语附属初级中学，师资力量雄厚。
小区交通便利，四轨交，小区距离4/8号线西藏南路地铁站500米，距离9/13号线马当路地铁站730米。生活配套也很完善。
小面积的优质学区房，是很多手头资金有限的家长们入手学区房的首选。因为总价相对低，因此争抢格外激烈。
报名参拍人数 53人
21.75㎡
举牌次数 135次
税费各付
成交价 286.99万
起拍价 122.99万
评估价 175.7万 成交溢价率 163%
小区板块
黄浦区打浦桥板块
竣工年代
1989年
最多折扣成交房源
慈爱公寓
10月最多折扣成交的房源：慈爱公寓
慈爱公寓位于静安区曹家渡板块，内环内。小区是轨交房、学区房。但是由于是两套房子一起拍卖，且是塔楼小区。
所以这套房子仅1人参拍，出价1次就结束了拍卖，最后成交折扣为70%。
报名参拍人数 1人
200.31㎡
举牌次数 1次
税费各付
成交价 749.5152万
起拍价 749.5152万
评估价 1070.736万
成交折扣 70%
小区板块
静安区曹家渡板块
竣工年代
1998年
看不明白为啥有风险的法拍房还要高于评估价才能成交？回顾一下我们前不久分享的近十年二手房成交量价走势，你就明白啦→上海房产市场成交火热，被限购好着急怎么办？
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十一月待拍房源