“城市更新”新风口，突增3000家企业跑步进场
一、何为城市更新
二、城市更新历史演进
（一）深圳
深圳是我国城市更新先行城市，2009年出台《深圳市城市更新办法》，在全国最早提出城市更新概念。2020年12月30日，深圳市六届人大常委会第四十六次会议第二次全体会议表决通过了《深圳经济特区城市更新条例》，该条例拟于2021年3月1日起实施，这是我国城市更新的首部立法。
深圳城市更新最大的特点是“政府引导，市场运作”，此次立法，再次强调了市场化，条例规定深圳可由物业权利人自主选择的开发建设单位（下称市场主体）负责申报、编制更新单元规划，开展搬迁谈判、组织项目实施等活动。要求参与城市更新的市场主体，必须是具有房地产开发资质的企业。
深圳城市更新工作的瓶颈问题是，土地稀缺，违建较多。土地稀缺方面，深圳将加大新增供给，在“十四五”期间，在用地供应上也会做一些调整，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。同时，深圳是一座“拆”出来的城市，是全国违建较多，空间利用不合理程度较高的城市，所以城市空间治理任务十分艰巨，进行存量改造，加大城市更新力度也是大势所趋。
（二）北京
3月30日，首汇企业联合房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《疏解与重塑：2020北京城市更新白皮书》。
报告指出，现有城市发展同有限的土地供应之间的矛盾是催生城市更新最主要的原因。2010年，北京共推出2292万平方米建设用地面积，而至2018年则下降至520万平方米。商办用地则更为稀缺，北京六城区推出的商办规划建筑面积从2010年的557万平方米下降到2018年的73万平方米。这意味着大型城市靠增量求发展的模式已经逐渐成为历史，如何挖掘存量资产，对城市中已有的项目进行改造更新，为城市创造出更大的经济效益和社会效益成为目前大型城市发展的主旋律。
北京城市更新的特点是：北京城市更新是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，是满足人民美好生活需要的城市更新。
北京城市更新取得的成绩，和未来发展方向，在2021年1月29日，北京市人民政府新闻办公室举行的“回顾'十三五’，展望'十四五’”系列新闻发布会——城市更新专场，做了详细介绍。具体为:
会议介绍，过去五年，党中央、国务院相继批复了北京城市总体规划、城市副中心控规、首都功能核心区控规，构建了首都规划的“四梁八柱”，为首都高质量发展、高水平治理做出了高位指引。北京的城市发展实现了从集聚资源求增长向疏解功能谋发展的重大转变，成为全国第一个实现减量发展的城市。下一个五年，纵深推进、大力实施减量发展背景下的城市更新行动，已成为“十四五”时期全市的重点工作之一。
关于总规引领下“十三五”时期北京城市更新工作回顾：
1 、立足老城保护，推动“保护性更新”。持续推进老城整体保护，落实老城不能再拆的要求，创新保护性修缮、恢复性修建、申请式退租等政策，应保尽保。如东城区的雨儿胡同，在自愿申请式腾退基础上，探索建筑、居民、文化的“共生院”模式，从街巷整治向街区更新转变。
2 、立足首都发展，推动“功能性更新”。疏解非首都功能，拆除违法建设，以新首钢为例，通过老工业用地盘活和建筑物、构筑物改造，植入奥运体育元素和创意文化功能，在实现产业升级和功能重组的同时，创造了新型的城市活力空间。
3 、立足“七有五性”，推动“保障性更新”。围绕存量资源的腾笼换鸟和存量空间的留白增绿，见缝插针补齐民生设施短板。如在京张铁路遗址公园改造中，规划连通了原9公里铁路沿线的绿地，把分割城市生活的“城市灰色地带”变为市民喜爱的“绿色公共空间”。
4 、立足首都治理，推动“社会性更新”。大力推行责任规划师制度，精准把握社区居民更新改造需求，以社会参与、城市治理和共同行动为内涵推动自下而上的城市更新。以劲松小区为例，改造从发放2380份调查问卷开始，按照居民急需的服务“菜单”，引入社会资本，利用闲置低效的存量空间资源开展更新改造，着力提升物业管理水平。
“十四五”时期，北京城市更新最主要的是体现规划先行，加强顶层设计，具体举措有以下四个方面：
1、 坚持规划引领，统筹构建城市更新工作体系。
2 、突出需求导向，有效发挥城市更新各方主体作用。
3 、强化政策推动，扎实推进重点领域深化改革。
4 、加强制度保障，加快推进城市更新项目落地。
（三）广州
3月18日，《2020中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》对外公布，这意味着城市更新发展研究迈入了指数评价时代。
《报告》中的城市更新评价体系，围绕政策、管理、效能3个层面构建城市更新评价体系，具体包括9个分项指标和23个具体指标。《报告》显示，2020年粤港澳大湾区广东区域9城的更新综合指数值为69，各城市指数值在52~89之间，目前城市更新所处的发展阶段差异较大，梯度分布明显。深圳、东莞、佛山、广州整体更新水平较高，在政策、管理、效能方面表现突出。中山、珠海、江门、惠州、肇庆加速构建政策及管理体系助力城市更新发展，城市更新仍处于持续探索阶段，未来仍将大力构建相关的治理体系。
以广州为例，广州市是目前全国较早也是仅有几个出台城市更新管理办法的城市。
广州城市更新的最新理念是：紧凑城市，精明增长。“紧凑城市”强调以追求空间功能紧凑为手段，充分利用城市资源及节省能源，释放城市经济积聚效益，促进城市和区域实现高效、集约、绿色、可持续发展。“精明增长”，主要指城市建设要尽量以最低公共成本投入去创造最高收益，其中既包括经济效益，还包括宜居宜业、社会公平、环境可持续发展。剑指过去“摊大饼”式的发展路径：即低密度的城市无序蔓延,人口拥向郊区建房,城市越“跑”越远,导致能耗过多、上班路程太长等城市病接踵而来。未来广州城市发展路径，将是从外延扩张式向内涵提升式转变。
2020年12月21日，《中共广州市委关于制定广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（简称“规划建议”）正式公布。深化城市更新，推进以人为核心的新型城镇化。“美丽宜居花城，活力全球城市”是广州的战略目标和城市定位，这对城市更新提出更好的要求：不仅要释放发展潜能，更要考虑人的生活需求。
规划建议提出，推进以人为核心的新型城镇化，坚持产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利，完善城市更新工作机制和政策体系，深化城市更新九项重点工作。
城市更新的方式方法也将有新突破。广州会将城市更新纳入国土空间规划“一张图”，建立刚弹结合的规划管控体系，推动试点对旧村庄更新改造房屋拆迁补偿开展行政裁决。
城市更新的片区也进行了明确。规划建议提出，将促进白云国际机场等重要交通枢纽、重大功能平台、重点商圈及周边区域“三旧”改造，完成一批旧街区、旧厂房改造和二〇〇〇年前建成需改造老旧小区改造任务。
与居民生活息息相关的是，广州将有序推进全市旧楼加装电梯。协同推进村级工业园整治提升、专业批发市场转型升级、中心城区物流园区疏解外迁和优化布局。持续整治黑臭水体、违法建设、“散乱污”场所，实现城市面貌大变化大提升。
（四）西安
西安是十三朝古都，从隋唐至今，拥有极其悠久的历史和文化沉淀，西安城市更新坚持“破千城一面、千篇一律”，突出特色挖掘，积极实施古城复兴计划，以“城市生态建设与文化复兴的典范、历史遗迹与现代文明共生的模本”为总体目标。
《西安市城市更新办法（草案征求意见稿）》由西安市司法局于2020年8月4日至2020年9月4日进行公开征求意见，正式文件呼之欲出。
西安城市更新最大的特点是样板工程很多，且饱有美誉度。如2019年初大雁塔旁的西安大悦城以最强吸睛开场，2019年底西安大明宫旁又一则城市更新样本“西安大华1935”。还有，身处西安中心城区的钟楼片区、碑林片区、小雁塔片区、七贤庄片区等，正借大西安“中优”战略实施城市修补及更新方案，动作频频，以达到保护文化遗产并延续城市文脉的目标。
（五）济南
济南在城市更新方面，也是走在了前列。济南城市更新突出历史文化保护与城市更新的有机结合,强调”微更新”、”微改造”。2020年10月1日，出台了首部历史文化名城保护地方性法规《济南历史文化名城保护条例》，研究起草了《关于坚持“留改拆”并举深入推进城市有机更新的通知》、《济南市旧区改建类城市更新项目实施流程（试行）》两个政策文件，目前已印发实施。
（六）上海
上海城市更新以“总量控制”为基本理念，所以决定了上海城市更新的特点是温和、有机、小规模渐进的方式进行。2020年7月13日成立了上海市城市更新中心，作为全市统一的旧区改造功能性平台，具体推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施，现阶段重点参与推进黄浦、虹口、杨浦等区成片二级以下旧里的旧改攻坚，在旧改完成之后，它还将继续参与全市的城市更新推进。由此可见，目前，上海的城市更新主要还是旧改。
（七）武汉
武汉作为新一线城市，城市更新面对存量建筑多、改造成本高，中心城区还剩余3000万平方米待拆迁改造量，所以武汉城市更新最大的特点是聚焦旧城改造。
武汉借鉴上海等地先进经验和做法，于2020年7月31日成立武汉市城市更新中心，该中心将从筹融资、规划设计、还建房筹措、征收补偿、招商引资等方面推进旧改更新项目的全流程落地，改善条件较差的老旧小区居民生活品质，通过市区联动，发挥国有平台专业优势，统筹实现项目平衡。中心组建后，即将启动江汉区绍兴片老旧小区项目改造攻坚。
总结来看，城市更新不是一时兴起，城市由初期新建到存量时代，城市更新就是历史的必然。全国各地城市更新实践，也都是在不断的借鉴、探索中不断前进，并按照各自城市实际情况，一城一策，未来城市更新，一定是规划先行。
城市更新，由深圳肇始，由广东扩展，全国多地多个城市已经出台了当地的城市更新管理办法，在“十四五”高质量发展的背景下，标志着新型城镇化新阶段的城市更新，将在全国轰轰烈烈展开，其中业务机会巨大，部分企业正摩拳擦掌，跑步进场。