风暴加速：取消预售，房地产去杠杆一直在路上

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9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

《通知》称，将对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

房地产调控欲罢不能

风起于青萍，但已经在房地产业以及大众心中激起强烈反响。

在密集的调控政策出台之后，房价已经开始低头，上海的房价已经连续出现7个月的下跌，有1100万的房子降价200万仍无人接盘，这在楼市火爆时期是无法想象的。

有机构统计了7月份杭州各二手房小区的成交价格，发现大多数区域都呈现出不同程度的下跌，个别小区像龙湖春江彼岸、望江新园三园、昆仑公馆等，环比降价幅度均接近25%，个别幅度达30%。

更有新闻标题是《环京房价接近腰斩 投资客资不抵债》。

但资金仍然在涌入楼市，决策者其实已经没有退路，必须把去楼市杠杆进行到底，这一次是取消预售。

简单说：以往是房子还没建好就可以开始卖楼花，这是霍英东开创的模式，房地产商获得的好处是显然易见的，即可以四两拨千斤。用几千万的资金撬动几个亿乃至几十个亿，这样的故事在神州大地比比皆是，从而也造就了一批福布斯富豪榜上趾高气扬的地产商。

在房价一直涨，而且地方政府积极参与其中的游戏场景里，这种玩法是没有风险的，银行的风险也被房价上涨抵消了。房贷成了银行最优质的业务，买了房的人也很开心。

但是调控一开始，尤其是银行被要求去杠杆，游戏音乐就开始变奏了。

刚开始大家以为调控一阵子会继续放松，没想到由于国内外形势的巨大变化，房地产调控已经欲罢不能。

在经济出现复杂变化的情况下，很多人预期会放松房地产调控。可惜，去杠杆一直在路上。由于房价高涨的幅度已经大大超出居民的收入涨幅，房地产其实已经失去了成为经济再启动的助推剂的机会，已经不敢用它再来拉动经济，原因有二：

其一，十多年来的调控已经让绝大多数房地产空头投降，中国人已经把投资房产作为一种全民必信全民必胜的宗教，所谓“京沪永远涨”不过是现实的映射而已。稍有松动，必然会引起山呼海啸的资金进入楼市，实体经济将更加举步维艰。届时，房地产独大，百业凋零，后果不堪设想。其实，现在已经有这个苗头。

其二，高房价已经影响稳定，稍有波动，则会引发负面舆情。此处省略500字。

取消预售一箭三雕

既然房地产税遥遥无期，假如我们把房地产税看作一个TO C 的业务的话，毫无疑问，它可以做得很大，但是流程和风险同样也不小。至于成与不成，我可以很笃定地告诉你：一定会收房地产税，不要企图和XX讲道理，这里是中国，在这里读懂中国。那些企图讲道理的人不是傻子就是书生，值得尊重，然而并没有什么卵用。

既然TO C不好搞，但是经济又呈现复杂的局面（我可没说经济不行），那么，缺钱的地方政府总是要找地方弄钱，钱从哪里来？土地财政的游戏继续玩？800多块土地流拍了，玩什么玩？

它们会想办法去追企业补缴以前的各种税费，所以你会看到高层大声说：“别这样，这样不行。”其实，地方政府都穷疯了，不行也必须行，除了几个经济富裕的大省，其余省份简直要抓狂……公务员也要吃饭，教师也要吃饭，庞大的行政开支还要继续。“稳中有进”和“持续高增长”的表达有区别，内涵更是天差地别，了解一下？

决策者看到的信息更全面，因此下一盘大棋的时候往往会有“奇招”，其实也不是什么“奇招”，就是在一个一个地消灭可能起火的隐患。

取消预售有一箭三雕的作用：

首先是希望银行不要继续趟房地产浑水，在一些没有限购的地方，尤其是一些三四五线城市，银行在努力认真地给房地产输血。一旦出现大逆转，大批的呆坏账就会出现，因此，逐步取消预售既可以避免这样的风险，又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。简单说，不想引起市场恐慌，但是趋势已经告诉你了，大家不要玩火。

其次是市场力量会发生巨大变化，一批中小地产商出局，大企业、央企将继续扩大市场份额。可能不是政策的本意，但是结果就是这样。至于这样的结果是否会引起房价上扬，其实还是要看综合市场因素的影响。

最后是希望借此继续给市场的房地产投机情绪降温。预售的取消虽然是一个TO B的举措，但这是一个对房地产行业不利的信息是确凿无疑的，决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度，就选在中秋节和国庆的长假期之前，让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。

另外有一些数据很是意味深长：

媒体传出消息，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话，今年三个季度快过去了，万科6300亿的回款目标，还有一半多没有完成。

《21世纪经济报道》的新闻显示：根据国家统计局的数据，今年前8月，房地产开发企业到位资金106682亿元。其中，定金及预收款35447亿元，占比33%。这部分资金来源正是由于预售制度所致。换言之，如果取消预售制度，房企三成以上的资金来源将受到影响。

稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

一个新的时代在2018年已经悄然来临，房地产经历了高速发展的周期之后，开始面临新的挑战。