万科的危与机，也与你我有关

这两天正在看《巴菲特致股东的信》一书，恰好万科于3月25日发布《万科致股东信》（以下简称《信》），仔细阅读万科这封信，里面信息量巨大，与中国房地产有关，与你我的钱包有关。

行业竞争加剧，中小房企艰难

在3月26日的万科2018年度业绩说明会上，万科集团董事会主席郁亮表示，“活下去”是对自己说的话，内部讲话变成公开讲话造成很多困扰。万科是一家危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。

郁亮说“活下去”这话的时候，万科的年报在闪闪发光：2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6％和20.4％；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5％。

很明显，“活下去”对万科不是问题，本来这话还有下半句“活得好”，现在看来万科实践了“活得好”，而“活下去”则交给了一些小开发商。

在《信》中有这样一段文字，“行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8。”

这对于行业意味着：很多中小开发商在资金、人才、营销方面正在节节败退，只能在一些层级稍低的城市或者非常特殊的地域进行发展，即使这样，它们的利润、销售额也在逐渐被大开发商蚕食，政策稍有风吹草动，它们的资金链分分钟可能断裂。

因此，对于普通老百姓来说，买房买大品牌而不要贪便宜是一个最实用的信息，这是行业竞争的烈度决定的。大品牌未必质量更好，但是保住你的买房钱的第一步就是尽量选行业排名靠前的房企，毕竟谁也不希望自己的房子烂尾。

万科房屋质量离“细腻”还有距离

接下来，我们看到了《信》中用了“细腻”这个词语——“白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代”。

万科的危机感满满，但是在“细腻”这个词语中也点出了自己的努力方向，这里的“细腻”分两个层面：其一，产品更精细到位；其二，竞争力聚焦，竞争方向更垂直。

不过，万科的摊子大了。产品更精细到位做得并不好，做得很不“万科”。众所周知，万科是中国地产商中最有文化调性，最讲价值观的房企，前有王石登山，后有郁亮跑步，即使在“万宝大战”这样的危机中，很多网友、舆论都是站在万科一方的。

但是，万科的房屋质量问题却屡屡见诸报端，以下均为媒体公开报道:

2018年5月16日，有购房者在黑猫投诉平台投诉万科南京某项目，表示其所购房屋在2017年6月8日-9日一场暴雨后，其开敞式阳台无地漏、无排水管道，导致室内大面积雨水倒灌。

2018年年底，作家张艳华给万科董事长郁亮写了一封《万科一栋房子45处漏水，我住草棚？》的公开信。张艳华在信中称，她在杭州良渚文化村开设的近700平方米的书吧因房子漏水两年都没有正常营业，几百万投资款、装修款打了水漂，这处房子正是万科的项目。

有记者注意到，仅在“聚投诉”一个平台，2018年有关万科的有效投诉就多达34件。另外，2018年万科共发生了5起安全事故，年底的两个月内连发3起。

诚然，万科和其他企业一样都面临高周转带来的企业管理问题，不过，这样的问题对于万科而言可能只是1%的问题，但是对于客户却是100%的问题。万科某一年的口号是“我们1%的失误对客户就是100%的损失”，万科还记得否？

从质量管控的角度来说，万科要努力的空间还很大，其实还远未达到所谓追求“细腻”的地步。

当然，这不仅仅是万科的问题，而是行业的问题，另外一家千亿级房企可能问题更严重。

万科的跨界相对稳健

至于“竞争力聚焦，竞争方向更垂直”也是我对万科早前提出的“收敛聚焦、巩固基本盘”的一种解读，万科的意图其实很明确：既然要做“城乡建设与生活服务商”，其实就是围绕万科这个大IP的流量做文章，万科社区里的业主是万科最大的资源之一，万科相比同量级的开发商做了一个更稳健的选择，建设服务于业主和客户的“相对闭环”，对业主的消费能力进行二次开发。

万科会继续盖房子，其余方向是万科物业、长租公寓、商业地产、物流地产、产业地产、冰雪度假、养老业务、万科教育等。绝大多数业务与地产有关，只不过很多业务都避开了受调控影响的商品房买卖领域。

围绕核心资源布局，把核心资源和流量牢牢把握在手中，万科其实有点打造“相对闭环”的意思。

何为“相对闭环“？就是某些业务也对非万科业主开放，但是万科在传播推广上的接近性确实会让某些子公司获得先天的优势。平心而论，万科的这些跨界都可以借力主营业务圈定部分业主，而不是毫无关联的跨界，相对比较稳健。

万科对人口问题危机感十足

万科的观点如“白银时代”、“活下去”自提出以来备受争议，但我认为万科的危机感十分有必要。其实成功的企业或者企业家总是充满危机感：2001 年 2 月，在《华为的冬天》一文中，任正非说道：“公司所有员工是否考虑过，如果有一天，公司销售额下滑、利润下滑甚至破产，我们怎么办？我们公司的太平时间太长了，在和平时期升的官太多了，这也许就是我们的灾难”。比尔·盖茨一度告诫他的员工:“我们的公司离破产永远只差18个月。”

万科在《信》中说：“早在十几年前，我们就率先提出了'长期看人口’的思考逻辑——房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。从人口总量的角度看，我国的'少子化’、'老龄化’趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。”

万科的危机感之一来自于人口基本面，这对于普通人有什么影响？影响之一：以往那种买什么房子都赚钱的时间过去了，李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，我认为，面对今日之中国的房地产市场还要加上一句——“最关键的是城市”。

清华大学建筑学院副教授龙瀛告诉我们：“中国有三分之一的国土人口密度在下降，或者是说，从2000-2010年，有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失”，其实就是说，未来某些城市的房子价值可能会一直下跌，恰如今日日本的某些地方，因为人口一直在减少，这绝非耸人听闻。

影响之二：很多行业会趋于衰微或者消亡，因为消费者越来越少，增幅甚至接近于零。

《信》中也提到：“2018年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响”。对于普通人而言，无论是求学还是就业都要避开这些进入下降区间的行业，万一选错行业，将影响利润和个人发展。

影响之三：部分与“老龄化”有关的行业会迎来大发展，孕育巨大商机。

所以我们看到包括万科在内的很多地产商都进入了养老领域，中国的相当一部分老人及其子女有支付能力，愿意为品质生活买单。

未来，更人性化的养老公寓，效果更好的治疗老年慢性病的药品，甚至更优质的轮椅、拐杖、老花眼镜都可能迎来巨大商机。万科已经从“养老”这个切口扎进去了，普通人在寻求商机的时候也要认真考虑这个因素。

万科的《信》透露了部分的中国经济变化信息，其中很多因素其实与你我有关，值得一读。