物业资产租赁定价管理制度

为推进公司专业化、规范化、标准化的资产管理，提升公司资产经营管理水平， 强化物业资产租赁管理， 科学合理规范物业资产租赁定价管理体系，特制定本制度。

一、物业资产分类

1、根据公司目前经营物业资产范围

2、根据物业资产类别分为：商铺租赁、住房租赁

3、按照物业资产招租类型分为：新项目和合同到期项目

二、定价原则

1、同区域性分块原则，参照同地区商铺或住房的市场价格标准，对同区域内不同的地段、不同位置制定相应的价格体系。

2、同类原则，参照同类型商业物业的市场价格标准，作为定价参考依据。

3、同物业面积原则，参照同类型、区域不同物业面积市场价格标准。

4、配套完善性原则，根据物业的环境、交通、水电、室内装修等硬件配套设施完善情况制定相应定价策略。

5、市场化原则，根据人流量、消费能力、市场成熟度等市场因素制定不同时间的相应价格策略。

6、业态符合的原则，考虑是否符合该区域市场的业态导向，根据业态引导影响大小制定相应原则。

7、对于合同到期的商铺和住房，将商户的履约情况进行整体评估，作为合同到期后招商参考依据。

8、将合同年限、投资规模、年递增幅度等合同内容作为定价

参考依据。

三、定价流程

四、定价基数的确立

1、市场价格调查

由各物业资产管理项目在对各个商业项目的面积、租期、月租金单价、递增周期、年递增幅度、周边绿化、交通状况、景观共享等多个方面深入分析研究，编制同区域或周边物业资产租赁价格动态表，每半年进行一次更新调查。

2、建立定价模型

定价模型是通过对定价市场进行调查分析， 得出项目的初步定价基数，又经过现场蓄客及销售摸查的修正最终确立了项目定价基数，从而建立项目的定价模型。

3、定价基数确立

1）根据各项目的物业资产的资源分析物业资源租赁价格市场调查，以及本区域或物业资产动态价格表， 由各项目拟定各物业资产租赁的价格基数，经市场运营部审核，报公司批准。

2）各块物业价格基数确定后，各项目物业招商不得突破定价基数。

4、定期基数的调整

1）由于受市场宏观经济调控等因素的影响，项目的定价基数会根据市场及项目实际情况每半年调整一次。

2）由于物业资产的环境， 交通等配套设施发生了重大变化，由项目报请公司领导批准后调整。

3）对市场各业态具有引导标杆作用或具有突出作用的物业报请公司研究后调整。

五、定价审批

1、各项目在定价基数的基础上实施招商洽谈， 对整体招商新项目

或大型物业资产招商项目（面积超过200 ㎡），采取招标竞价方式，对一般物业项目采取引进2—— 3 家目标商户采取竞争性谈判。

2、对特殊地段或有特殊作用的项目根据公司批准采取招标方式竞价。

3、对于合同期较长， 有年度递增的物业资产严格合同要求， 实施递增，若合同履行有重大变化不可抗因素，经项目提请，报请公司总经理办公室批准后实施。

4、一般物业资产租赁最终定价由各项目提请，经公司领导批准。

5、整体招商新项目或大型物业资产项目， 经公司总经理办公会决议后报集团审批。