名校旁的地委大院旧改均价8600，闻着香，但我要泼盆冷水

这几天，传闻已久的南宁地委大院旧改终于有了眉目。市场传言，旧改房均价大概是8600元/㎡。

这房价，着实让不少外部购房者动起了“从内部人士购买指标房”的心思。

但是，8600元/㎡的指标房真的那么香吗？

198亩旧改，均价8600

2月3日，南宁市自然资源局网站发布了原南宁地委大院危旧房改住房的批前公示。

该社区位于明秀东路和友爱北路交汇处，有近70年历史。有消息指出，旧改后非还建住房的均价约为8600元/㎡，而地委大院在售二手均价超过1.4万/㎡。

地委大院实拍

树哥来到现场，看到大院广场上，展示了批前公示牌、总平设计方案、户型图等内容，比自然资源局透露的内容更详细。

项目规划总平图

改造后的社区，占地面积约为198亩，主要规划有23栋楼栋、1所24班小学、1所12班幼儿园、1栋综合楼。

详细的技术指标

楼层为33-34F，楼栋底层规划了有不少底商，容积率高达5.76，社区人口的数量和密度都比现在要大不少。所以，居民回迁后，还会剩下很多货量。

户型覆盖70-180㎡

考虑到这点，地委单位也分配有非还建住房给职工，均价暂定8600元/㎡。不过，这也不是最终的价格，后续可能还会有调整。

申购通知内容

而还建居民，会以原房屋建面（带杂物房、车库等）1：1.3的比例，得到新房面积补偿；面积不达标的，需补齐约8000元/㎡的单价。

地委大院的优势在于，不仅能读秀田小学本部，还建均价还比原址便宜近3/5，房子还没开始拆，就有外部购房者打起了指标房的主意。

指标房或将满天飞？

既然是单位房，究竟有哪些人可以买到非还建房源呢？

结合通知本身和居民给出的回答得知，想申购非还建住房，你得是南宁或崇左的——

①列入改造范围内的房改住房建筑面积未达标的干部职工家庭；

②市直机关、事业单位及市直企业无房户干部职工家庭；

③市直机关、事业单位及市直企业住房建筑面积未达标的干部职工家庭。

优先供应建面未达标的家庭

这样一看，除了原住居民，还有各种市直机关、事业单位、市直企业的家庭可以争购房名额。

换句话说，届时有可能会有很多“指标房”在市面上流通。

此前，地委大院的学区是划分到秀田小学本部，这让不少人冲着“秀田”的招牌而购买指标房。再加上一二手房价格“倒挂”，看起来就是“买到即赚到”。这不禁让树哥想“指标房”神盘邕熙华府。

2019年，摇号开盘的邕熙华府，即使全款+绑车位，也挡不住为之疯狂的购房者，7710人抢264套房，中签率仅3.4%。

邕熙华府开盘如同运动会

这其中，有不少人抢到后当晚就去卖指标。即使爆出过超40万的天价指标费，依然有不少客户过问；而摇号之前，还有黄牛提前收“包中”费和报名费，没抢到房也不退回。

指标满天飞的邕熙华府

地委大院会成为下一个邕熙华府吗？在树哥看来，地委大院能不能火起来，会不会成为“神盘”，很大程度是要看秀田小学的“脸色”。

内建小学，或与秀田无缘

目前，地委大院二手房价的坚挺，离不开秀田小学本部的加持。

秀田本部创建于1924年，师资不用质疑；地委大院的生源陆续就读后，更是让秀田的生源和口碑提升了几个档次。

秀田小学本部

甚至有群友表示，地委大院等机关单位的优秀生源是秀田成为名校的关键。

群友观点

可见，秀田本部对地委大院及周边住宅价格的影响有多大。

不过，地委大院旧改项目红线内的地块二，规划了一所全新的24班小学，极有可能是项目未来的配套小学。

地块内规划有一所24班的小学

对于这所学校，存在2种可能性：秀田小学的分校；新命名的小学，与秀田无关。

这意味着，项目建成后，很可能就不能读秀田小学了，这对于想买秀田学区房的购房者来说，可不是好消息。

我劝你悠着点

假如地委大院的旧改房没了名校的光环，可能不会那么香。

但又因为它8600元/㎡的均价，即便加上指标费，实际的价格可能也会略低于周边楼盘的房价，可能会达1000-2000元/㎡。

对于一部分购房者来说，仍有一定的诱惑力，可能淡定不了。

但诱惑越大，风险越大，想买指标房首先得明白以下4点：

①更名困难，甚至只能用中标职工名义办证，入户、交易、子女上学都是难题；

②指标房存在不确定性，抽签选楼栋、户型与前期约定的有变动等等；

③私下转让指标的行为不受监管，遇到纠纷打官司时也会加大审判难度；

④很多单位房的资金多为自筹，建设周期往往会比普通商品房长，有的甚至长达十几二十年；

⑤加上指标费以及首付等门槛或许比较高，未必就真的是“买到就赚到”。

买了指标房没踩坑最好，但实操过程中，未必会那么顺利，存在一定的风险。购房者可得擦亮眼了。

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文|舟树人 编|小二郎

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