德国住宅图集2021:普通收入者只能在15个城市买得起梦想之家

带花园的独户住宅曾经是每个德国雇员都可以实现的梦想。但是今天不同了，在德国 401 个城市和地区中，只有 149个城市和地区的平均收入还能实现梦想, 而城市只有15个。

普通德国家庭对自住房的梦想是，居住面积为140平方米，带花园的独户住宅。这样的房子，目前在德国的均价大约376000欧元，假设首付20%，则贷款金额为 300887 欧元。按照每年1%的利息和2.5%的本金还贷率计算，每月分期付款为 878欧元。

对于大多数德国人来说，这已经太多了。因为2020年，全职员工的平均税前收入为每月3975 欧元。如果单身并要交教会税，那么每月净收入为2472欧元。

专家建议最多将净收入的30%用于租金/房地产贷款。对于普通德国人来说，这大约是742欧元，低于为购置一个普通家庭梦想住宅需要支付的费用。更糟糕的是：在样本计算中还没有考虑地价，实际价格可能会更高。

仅15个德国城市的普通收入者能负担得起自住房

但是，如果最高每月还款额为742 欧元，也就是德国的平均收入者，仍然可以在149个城市和地区购买到房产，大部分是农村地区，例如萨克森州和萨克森-安哈尔特州，也包括下萨克森州、北莱茵-威斯特法伦州、黑森州、莱茵兰-普法尔茨州和萨尔州的大片农村地区。

在大城市会很困难。只有15 个城市的普通收入员工买得起房。其中包括鲁尔区及其附近的大部分城市，如杜伊斯堡、波鸿、伍珀塔尔和门兴格拉德巴赫，以及德国东部城市，如开姆尼茨和马格德堡。德国北部的不来梅哈芬的房产也可以负担。而在中等城市(即最多10万居民的城市)中，普通员工能买得起房的有14个城市，例如奥德河畔法兰克福、皮尔马森斯、科特布斯、苏尔、魏玛和艾森纳赫。

高收入人群也无法承担很多地区的房产

德国的高收入人群，自然选择面会多一些，但依然有限。例如每年收入为68000 欧元(征收高税率的起征收入)，每月净收入约为3300欧元的高收入人群，每月还贷可以达到992欧元。那么在德国401个城市和地区中的255个都买得起房了。但是，如果要到巴伐利亚和巴登-符腾堡州的部分地区以及科隆、杜塞尔多夫、汉堡、柏林和法兰克福附近郊区负担大约140平方米的住宅房，依然会负担不起。

高收入人群可以承担德国16个城市的购房计划，其中包括莱比锡、多特蒙德、埃森、不来梅和比勒费尔德，东部还有哈雷和埃尔福特。另外九个中型城市也对高收入者开放，包括什未林、弗伦斯堡、沃尔姆斯和施韦因富特。农村地区仍然占主导地位。最大区域是亚琛，杜塞尔多夫和科隆之间的Mettmann区。

37大城市只属于富人

只有收入远远超过必须交付高收入税的限制，才能在德国148个城市和地区买房。最贵的当然是慕尼黑，因为满足德国人梦想的房产平均价值134万欧元。这将导致每月要还贷3119 欧元。还有北弗里斯兰区(如叙尔特岛)，以及慕尼黑郊区、施塔恩贝格和米斯巴赫区的房产也突破了百万大关。

其他37个城市也只有富人买得起。除了慕尼黑，这还包括所有其他“七大”都市，即柏林、汉堡、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特，以及波恩、明斯特、卡尔斯鲁厄、纽伦堡和德累斯顿等。即使是许多农村地区，尤其是北海和波罗的海沿岸地区，也要富人才能买房。

具体如上图，其中绿色是普通收入人群买的起梦想房产的地区，橙色是高收入人群，而红色是只有富人才买得起的地区。