第6周视频笔记
第六周课程——认识REITS、财务自由香港REITS、美国REITs投资方法
认识REITS（1-7）
第一节
■ 房地产是实现财务自由的三大核心工具之一。房地产之所以能够被选入实现财务自由的三大核心工具，就是因为REITs。如果没有REITs，房地产就只是有钱人的投资工具，而不是实现财务自由的投资工具。可以说是REITS实现了让草根投资房地产不再难。
〇 在讲REITs之前我们先来逛下街。
■ 我们先来逛下广州CBD的地标广州国际金融中心。
■ 这栋最高的圆柱形大楼就是广州国际金融中心，广州国际金融中心是全球十大高楼之一。主塔地上共103层，地下4层。项目由超甲级写字楼、高端购物商场、五星级超豪华四季酒店、豪华公寓以及国际会议中心等五大功能组成。
■ 广州国际金融中心外观看起来很霸气，里面怎么样呢？我们去看看。
■ 先看一下超5星级的四季酒店
■ 从大厅开始
■ 再来看下餐厅、游泳池
■ 这样的酒店如果有一部分是属于你的，是不是人生一大快事？
〇 看完酒店我们看一下豪华公寓
■ 门口
■ 大厅
■ 房间
■ 游泳池
■ 窗外
■ 感觉好极了！同学们有没有想买下来的冲动？
〇 逛完了广州国际金融中心，我们再来逛一下香港的商场。
■ 这些优质的商场分布在香港不同的地方，最大的共同点就是人流量大，出租率极高。这样的商场如果有一部分是你的，你会有什么样的感觉？
■ 好了，我们就逛到这里，有兴趣的同学可以到实地去逛逛。带上你的钱包，你可能会心痛但一定不会失望。
第二节
■ 现在封老师问同学们一个问题，以上地标性的商场、酒店、公寓你想不想拥有？有的同学可能笑了，心想：我连里面的牛排都不舍得吃。你问我想不想拥有高端商场、五星级酒店？我肯定想拥有，但是我的钱包不答应啊
■ 其实拥有以上的物业很简单，每个人都可以也有能力拥有以上物业的一部分。
■ 比如有同学想拥有广州国际金融中心，该怎么办呢？
■ 很简单，买越秀房产信托基金（00405）就可以了。广州国际金融中心里的超5星级四季酒店、豪华公寓、超甲级写字楼等稀缺的优质物业归越秀房产信托基金所有。
■ 我们可以看到越秀房产信托基金现在4.63港元一股，买1000股才4630港元。每位同学都买的起。哪怕只持有1股，也拥有以上物业的一小部分，可以享有物业分红和增值收益。
■ 如果有的同学想拥有香港的优质商场，买置富产业信托（00778）就可以了。置富第一城、置富嘉湖、置富都会等优质的商场产权归置富产业信托所有。
■ 我们可以看到置富产业信托现在8港元一股，买1000股才8000港元，每位同学都买的起。
■ 如果有的同学理想远大，以上优质的物业都想拥有，那么买越秀和置富就可以了。
〇 以上提到的越秀房产信托基金、置富产业信托都叫房地产投资信托基金，英文名是“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs”。
■ 现在全世界主要发达国家都有“REITs”，中国的“REITs”也在筹备之中，不久就会诞生。通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。
■ 看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”；看好加拿大的房地产市场，我们可以买加拿大“REITs”；看好澳大利亚的房地产市场，我们可以买澳大利亚“REITs”；看好英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs”。
■ 我们知道房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显。
■ 房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流，保值增值能力较强。
■ 缺点主要是：投资金额大，交易税费高，变现难。由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。
■ 但“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来。
■ “REITs”是一个能让各参与方都获益的工具，对于普通投资者来说，“REITs”投资门槛低，交易成本低，流动性好；对于房地产开发商来说，开发好的物业可以打包一次卖给“REITs”快速退出，提高房地产开发的效率；对于政府来说，“REITs”有利于房地产市场更好的发展，促进经济发展。
■ 目前“REITs”的最大持有者是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。普通投资者相对较少，这主要是普通投资者还不太了解“REITs”所致。
■ 股票已经出现了几百年了，但是“REITs”出现还不到60年。
■ 美国投资者真正开始了解“REITs”基本在1990年之后；日本、新加坡、香港的投资者真正开始了解“REITs”基本在2000年之后；中国内陆的投资者目前基本还不了解“REITs”是什么。大部分房地产投资者都还处于“炒房”的初级阶段。
第三节
〇 下面我们先来了解一下“REITs”。
■ REITs是什么？REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
〇 举例：
■ 下面我们来看一只美国“REITs”，西蒙地产。
■ 很多人看到西蒙地产的时候，会把它当成股票。因为它看起来确实和股票一样。
■ 我们把西蒙地产和保利地产放在一起看一下，是不是很像？
■ 但是西蒙地产是“REITs”，不是股票。保利地产是股票不是“REITs”。
■ 虽然“REITs”和房地产股票长得一样，但是它们的内涵完全不同。
〇“REITs”和房地产股票区别如下
〇 下面我们来看一下REITs的内涵：
■ “REITs”的内涵是法律赋予的，“REITs”之所以为“REITs”要符合一系列法律的要求。我们来看一下美国对于“REITs”主要的法律要求。
■ 其他国家的“REITs”都是在美国“REITs”的基础上改进的，总体上和美国“REITs”没有太大的差别。
〇 美国对于“REITs”的主要法律要求有：
1、“REITs”必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
2、“REITs”必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他“REITs”、现金或是政府债券。
3、“REITs”至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入，加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。
4、“REITs”必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
5、“REITs”的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额
的50%。
■ 以上只是美国关于REITs的主要法律要求，其实关于REITs的法律要求还有很多。我们这里就不说了。
■ 另外REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。
■ 所以REITs是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。
■ 了解了REITs的内涵以后，我们就知道REITs与房地产股票、投资基金等其他投资工具有哪些不同了。
第四节
下面我们来看一下REITS的类型
〇 REITs有两种基本类型：权益型和抵押型。
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
〇 下面我们来看一下美国几只有代表性的权益型REITs：
■ 西蒙地产是美国最大的零售REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ 公平住屋是美国最大的住宅REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ 波士顿地产是美国最大的写字楼REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ HOST酒店是美国最大的酒店REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ 安博普洛斯是美国最大的工业地产REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ 大众仓储是美国最大的自助存储REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
■ AGNC就是抵押型REITs，我们可以看到AGNC的股息率目前为10.37%，还是比较高的。但是AGNC的资产负债率高达90%左右，债务风险也是比较大的。
■ 另外还是有一种混合型REITs，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs，这类REITs我们也不考虑。
■ 目前美国既有权益型REITs也有抵押型REITs。截止到2020年1月底，美国所有REITs的市值为1.33万亿美元，权益型REITs的市值为1.24万亿美元，占比93.23% 。
■ 目前香港只有权益型REITs没有抵押型REITs。
第五节
〇 REITs有哪些特点：
1、 定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、 投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、 交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、 流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、 专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、 收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
■ 如果现在用1000万去买汇贤产业信托呢？分红率能有多少？
〇 我们来计算一下：
■ 我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为0.2484元。2020年2月26日的价格为3.17元。
■ 假设未来维持0.2484元的分红不变，则分红率为7.84%。投资1000万1年能获得78.4万的现金分红，比直接买房回报率高很多。
■ 另外即使和股票相比，长期来看REITs的收益率也更高。
■ 在过去30年中，REITs的长期年化收益率是高于标普500指数的。
■ 我们可以看到在过去20年中，美国所有的权益型REITs的平均年收益率为13.31%，同期标普500的年平均收益率只有7.68% 。
■ 当然REITs虽好，也是有风险的。因为投资REITs本质上还是投资房地产，房地产市场的风险大部分同样适用于REITs。
第六节
下面我们来看一下REITS的主要风险有哪些？
〇 REITs的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。我们来看一下当时美国REITs的情况。西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。有很强的代表性。
〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势：
■ 我们发现从2007年到2009年2年时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。跌幅超过了美国房地产的跌幅。
■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。而2011年美国的房地产市场刚刚触底。
■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。
■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
■ 比如2019年的香港暴乱就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港REITs出现了不同程度的下跌。
■ 化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家或地区的REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
第七节
5、经营管理风险
■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭价值。
■ 虽然总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的REITs。
■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些平庸的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。
■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。
■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs不要买。
7、增发的风险
■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国和香港REITs的资产负债率最好小于40% 。
〇现在同学们已经对REITS有了一些了解，那么怎么投资REITs呢？
■ REITs很多国家都有，同学们可以有很多选择。不过封老师认为只要把香港和美国的REITs弄明白了，对实现财务自由来说就完全够用了。
■ 因为通过香港和美国REITs我们可以间接拥有中国内陆、中国香港和美国的房地产。这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买的啦。
■我们下面就只讲解香港REITs和美国REITs的投资方法。由于REITS的投资方法总体是相似的，我们就以香港REITS为主，美国REITS为辅来讲解财务自由REITS投资方法。
财务自由香港REITS投资方法（1-5）
第一节
〇 财务自由香港REITs投资方法分为五大步骤：
第一步，选出好REITs。
第二步，等待好价格。
第三步，买进。
第四步，长期持有。
第五步，卖出。
■ 是不是很熟悉呢？没错，实现财务自由的投资方法都是一样的，不一样的只是投资工具而已
〇 我们来看第一步，选出好REITs，先看一下怎么查看香港REITS
■ 第1步：打开富途牛牛电脑版行情软件
■ 第2步：点“行情”
■ 第3步：点“港股”
■ 第4步：点倒三角
■ 第5步：点“板块”
■ 第6步：点“行业板块”
■ 第7步：点“房地产信托”
〇 可以看到以下页面
■ 我们可以看到总共有11只香港REITs。那么这11只香港REITs都是好REITs吗？
■ 我们先来海选一下，点“总市值”，让当日总市值由大到小排序，市值大于100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小。
■ 根据排序结果，我们选出市值大于100亿港元的REITs，把市值小于100亿港元的REITs淘汰掉，这样就只剩下领展房产基金、汇贤产业信托、置富产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托5只REITs了。
〇 下面我们再来精选一下
■ 看看这5只REITs有哪几个是好REITs?
■ REITs的本质是房地产，投资REITs就是投资房地产。房地产业务极其简单，非常容易理解，就是买房子收租金。
■ 对于投资房地产来说，第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长？租金能长期持续稳定的增长，房地产的内在价值就会持续稳定的增长，房价上涨是自然而然的事情。
■ 第二重要的是看房地产的地段好不好？只有地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于90%。只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。
■ 第三重要的是看房地产的资产负债率高不高？资产负债率越高，代表买房借的钱越多，风险越大。当房地产市场价格大幅下跌时，房地产的净资产可能会小于0，房地产持有者可能会破产。
〇 举例
■ 比如某房地产市价100万元，小白从银行贷款50万，资产负债率为50%，净资产为50万。
■ 万一后期房价大跌，下跌60%，房地产市价变为40万，而负债还是50万，这样房地产的净资产就变成-10万，小白资不抵债破产了。
■ 小白的房地产很可能被银行收走，后期房地产产生的租金也和小白没有关系了，所以房地产的资产负债率最好不要超过40%。
〇 那么对于我们投资REITs来说，精选的标准就明确了：
1、每年分红且长期稳定增长
2、地段要好，整体出租率大于90%
3、资产负债率小于40%
第二节
〇 下面以领展为例，看看领展是否符合这3个标准？
■ 先在电脑端打开雪球网页。
■ 在搜索框中输入“领展房地产基金或00823”，可以看到这个页面。
■ 点击财务分析，可以看到以下页面。
■ 点击派息记录，可以看到以下页面。
■ 我们可以看到过去10多年领展每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，符合标准。
〇 下面我们来看一下领展旗下物业的地段及整体出租率。
■ 点公司概况，可以看到以下页面。
■ 通过公司概况里的介绍我们可以知道领展旗下的物业出租率很高，整体出租率大于95%，地段很好。符合地段好、出租率高这个标准。
〇 下面我们来看一下领展的资产负债率。
■ 点资产负债表，可以看到以下页面。
■ 资产负债率=总债项/总资产*100%，可以计算出领展的资产负债率为：12%，大幅小于40%，几乎没有发生债务危机的可能，符合标准。
■ 领展同时符合3个精选标准，是好REITs。
■ 剩下的4个REITs我们就不逐一演示了，同学们自己按照以上标准去分析一下。
〇 下面我们看一下分析结果。
■ 领展、置富、越秀这3只REITs符合标准，是好REITs。
■ 汇贤、冠君每年分红也很稳定但是长期没有增长，我们把汇贤和冠君淘汰掉。
■ 这里说一下，汇贤和冠君的物业质量非常好，资产负债率也非常好，仅仅是分红的长期增长方面不理想，这主要不是物业本身的问题，更可能是物业管理团队的问题。后期物业管理团队主要人员有调整或者策略有调整的话，汇贤和冠君依然很有可能成为好REITs。
〇 下面我们就来看一下领展、置富、越秀这3只好REITs。
■ 领展、置富这2只REITs所持有的物业主要都在香港。领展在香港和中国内陆都有物业，但是领展85%以上的物业还是在香港，置富所持有的物业全部在香港。这2只REITs是地道的香港REITs。如果看好香港的房地产市场，可以考虑这2只REITs。
■ 越秀所持有的物业都在中国内陆。虽然中国内陆现在还没有推出REITs，但是越秀我们依然可以看作是内陆REITs，只是它在香港上市的而已。越秀的涨跌周期依然是由中国内陆的房地产市场运行周期决定的。如果看好中国内陆的房地产市场，可以考虑越秀。
■ 我们可以看到这3只REITs持有的物业类型是不太一样的。
■ 根据REITs持有的物业类型不同，REITs一般可以分为：写字楼REITs、零售REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业REITs、自助仓储REITs、健康护理REITs、综合REITs以及其他类型的REITs。
■ 香港REITs的类型比较少，主要由综合REITs、零售REITs和写字楼REITs组成。
■ 同学们要注意的是，不同类型REITs的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也不完全一样。因为在现实生活中，写字楼、商场受宏观经济波动的影响程度是不一样的。
第三节
〇 下面我们来看一下写字楼REITs、零售REITs、综合REITs有什么特点？
〇 写字楼REITs特点：
■ 写字楼物业的客户一般都是企业客户，企业客户的租约一般在2年以上。写字楼与写字楼的差别比较大。如果是一线城市核心地段的甲级写字楼，其客户一般是有实力的大公司，租约一般在3年以上。
■ 客户的抗风险能力也很强。这种类型的写字楼出租率和租金水平都很高，现金流比较稳定，风险相对较小。
■ 比如汇贤产业信托旗下的东方经贸城、越秀房产信托基金旗下的广州国际金融中心写字楼、冠君产业信托旗下的花旗银行大厦都属于一线城市核心地段的甲级写字楼。
■ 如果是非核心地段的写字楼，出租率和租金水平都比较低，风险比较大。比如泓富产业信托的甲级写字楼，地段就不是非常好。
■ 另外写字楼的周期性很强，但因为租约期较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期。
■ 评价写字楼REITs要重点看其持有写字楼的质量。写字楼的质量越高，写字楼REITs的分红就会越稳定。当然写字楼REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。
〇 零售REITs特点：
■ 零售物业主要包括社区购物中心和大型购物广场。在电子商务高速发展的今天，零售物业也会受到较大的冲击。
■ 不过电子商务对于以上两种物业的影响程度是不一样的。中低端购物中心受电商的冲击更大，而高端的购物广场受到的影响相对较小。
■ 特别是一线城市核心地段的高端购物广场，其租户一般都是大牌商家，租期长，盈利能力强，抗风险能力也很强。这样的购物广场出租率和租金水平都很高，能带来稳定的现金流。风险相对较小。
■ 比如汇贤产业信托旗下的东方新天地、越秀房产信托基金旗下的广州国际金融中心商场、冠君产业信托旗下的朗豪坊购物商场都属于一线城市核心地段的大型高端购物广场。
■ 评价零售REITs要重点看其持有购物广场的质量。购物广场的质量越高，零售REITs的分红就会越稳定。当然再好的零售REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。
〇 综合REITs特点：
■ 综合REITs就是持有2种或以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs。
■ 综合REITs持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能给REITs带来持续的现金流。当然综合REITs的好坏主要也是看其拥有的物业质量。
■ 领展、越秀就是综合REITs的典型代表。综合REITs的分红一般相对稳定，但是依然难以逃脱房地产运行周期的影响。
〇 总结：
■ 由于各种类型REITs所持有物业的质量相差很大，我们不能说哪种类型的REITs更好。具体要看REITs所持有物业的质量。
■ 如果非要比较一下各种类型REITs的风险。我们假设各种类型的REITs持有的都是最好的物业以及团队管理能力相似的前提下， 总体来讲，写字楼REITs大于零售REITs大于综合REITs。
第四节
下面我们就来看第二步，等待好价格。
■ 当我们选出好REITs以后，我们要做的就是等待好价格出现，然后买进。我们知道房地产市场是周期性波动的，所以REITs的股价也会周期性波动。如果现在没有好价格，未来一定会出现好价格。
〇 那么什么样的价格才是好价格呢？我们怎么知道目标REITs现在的价格是不是好价格呢？
■ 判断目标REITs的价格是不是好价格有很多种方法。分红率法是一种简单有效的方法。
〇 下面我们先来看一下美国权益型REITs历史分红率的变化情况：
■ 我们可以看到1990-2020年30年之间，美国权益型REITs的分红率一般在4%-8%之间波动。当权益型REITs的分红率大于8%的时候，是很好的买进时机；当权益型REITs的平均分红率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
■ 所以对于美国REITs来说，当动态分红率大于8%时的价格就是好价格。
■我们来看一下REITs动态分红率的计算公式，动态分红率=上一年的现金分红金额/现价*100%
■ 由于香港REITs的历史相对比较短，美国REITs的分红率对香港REITs有非常重要的参考意义。不过由于香港REITs的数量只有10只，比美国REITs的数量少的多，香港对REITs的上市发行审核更严格，所以香港REITs的整体质量要好于美国REITs。
■ 所以香港REITs动态分红率的合理波动区间为5%-10%。
■ 当香港REITs的分红率大于10%的时候，是很好的买进时机；当香港REITs的分红率小于5%的时候，是很好的卖出时机。
■ 对于香港REITs来说，当动态分红率大于10%时的价格就是好价格。
〇 根据这个标准，我们来看看领展现在的价格是好价格吗？
■ 先来计算一下领展现在的动态分红率
■ 根据动态分红率的公式我们可以计算出领展在2020年3月4日的动态分红率为：2.8202/73.9*100%=3.82%，小于5%。领展现在的价格不是好价格，不适合买进。
■ 领展的物业主要在香港，下面我们来看一下物业在内陆的越秀
〇 我们来计算越秀现在的动态分红率
■ 根据动态分红率的公式我们可以计算出越秀在2020年3月6日的动态分红率为：0.3129/4.63*100%=6.76%，小于10% 。
■ 越秀现在的价格不是好价格，不适合买进。
■ 置富的动态分红率同学们自己去算一下，看看现在的价格是不是好价格？
■ 通过计算，我们可以看到领展和越秀现在的价格不是好价格。既然不是好价格，我们现在就不能买进，我们要做的就是等待好价格的出现。
■ 好价格是市场给的，在好价格没有出现之前，我们应该怎么办呢？是持有现金干等吗？当然不是。
■ 由于REITs的运行周期和股市有很大不同，在REITs没有好价格的时候，可能A股、港股、美股、指数基金中的某些股票或指数基金正处在好价格，我们可以先在好价格买进合适的股票或指数基金。
■ 等REITs出现好价格的时候，可能股票或指数基金已经到了该卖出的时候，这个时候就可以卖掉股票或指数基金买进REITs。多掌握一个核心工具的投资方法，我们赚钱的机会就会大幅增加，我们实现财务自由的时间就可能大幅缩短。
■ 同学们现在要做的就是掌握好REITs的投资技能，当好价格出现的时候，我们按计划买进就可以了。
第五节
〇 下面我们来看第三步，买进。
■ 买进其实是非常简单的事情，有个港美股证券账户就可以了。
■ 一般来说，在买进REITs时，分批买进1-3只不同类型的REITs就可以了。
■ 分批买进的意思是，我们可以把投资REITs的资金分成3份，当目标REITs的分红率大于10%时开始买进。之后目标REITs的价格每下跌5%-10%买进一次，直到资金买完为止。
■ 当资金全部买进目标REITs以后。我们要做的就是长期持有。
■ 这里强调一下，同学们买进REITs时不用太在意买入价格是不是最低价，最低价只是一瞬间的价格，没有人可以凭能力买到最低价，买到最低价的人都是靠的运气。
■ 同学们不用追求买到最低价，同学们只要追求买到好价格就行了。事实上只有等价格涨上来以后我们才知道哪个价格是最低价，但是好价格不同，好价格是提前可以计算出来的。只要同学们在好价格买进好REITs，长期持有一定会赚到不错的收益的。
〇 下面我们来看第四步，长期持有。
■ REITs虽然有交易成本低、流动性强等优点，但是我们依然需要长期持有。我们持有REITs的时间应该像持有房子一样，一般应在10年以上。
■ 对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有30年以上。投资REITs就是投资房地产，当你在好价格买进REITs持有一两个月赚了20%想要卖的时候，你要想一想假如你是买的实物房地产，你会在买进后一两个月赚了20%的时候卖掉吗？
■ 如果不会，那么你也不应该卖掉REITs。如果同学们像很多人炒股票那样去炒REITs，那么很可能也会亏钱的。
■ 同学们可以想一下，在持有REITS期间，我们每年都能收到2次现金分红，就像是收房租一样。这难倒不是一件很幸福的事情吗？怎么让这份幸福持续下去呢？长期持有REITs就可以啦。
■ 当然，长期持有REITs并不代表我们不会卖出REITs，在该卖出REITs的时候我们就要卖出REITs。
〇 下面我们来看第五步，卖出。
在我们持有REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉REITs：
〇 第一种情况，当REITs的动态分红率小于5%的时候。
■这种情况一般出现在房地产市场价格处在高位的时候。从长期来看，当REITs的动态分红率小于5%的时候，未来的动态分红率会向10%方向回归，这样REITs的价格大概率会出现较大的下跌。
■ 所以当REITs的动态分红率小于5%的时候，我们可以把REITs卖掉。
〇 第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。
■ 市场环境是在变化的。在我们买进一只REITs的时候，可能当时这只REITs旗下的核心物业质量很好，比如出租率高达97%以上且租金水平较高。
■ 但是10年或15年过去了，可能由于这些物业周边有了更好的物业。或者物业所在区域出现了没落。导致这些原本非常好的物业现在变的不那么好了。
■ 当REITs的出租率下降3%以上时，我们就需要特别注意。看看是短期因素导致的还是物业质量变差导致的？如果是后者导致的，以后很难逆转，此时需要卖掉REITs。
■ 当然，对于不想做太多分析的同学也有更简单的方法，那就是只要发现REITs的出租率下降3%以上，不管什么原因，先卖掉再说。
■ 其实好REITs旗下的核心物业质量变差对于我们来说是一种小概率事件，因为如果物业的质量在变差，REITs的管理团队很可能会把这些物业卖掉并买进其他更好的物业，这样出租率就不会明显的下降。
■ 不过，我们每年还是要看一下REITs旗下核心物业的出租率，一旦发现出租率下降3%，就可以先卖掉REITs。
财务自由美股REITS投资方法（1-4）
第一节
〇 财务自由美国REITs投资方法和财务自由香港REITs投资方法一样，也是那五大步：
第一步，选出好REITs。
第二步，等待好价格。
第三步，买进。
第四步，长期持有。
第五步，卖出。
〇 第一步，选出好REITs。
■ 先看一下怎么查看美国REITs？
■ 第1步：在百度搜雪球，然后点击进入雪球网页；
■ 第2步：点“行情”，然后点“筛选器”，可以看到以下页面；
■ 第3步：点“美股”，行业选择“股权房地产投资信托（REITs）”，然后点“开始选股”
可以看到以下页面；
■ 我们可以看到共有175只权益型REITs。这175只REITs中有哪些REITs相对比较好呢？下面我们就先来海选一下。
■ 点“总市值”让市值从高到低排列，我们先选出市值大于50亿美元的REITs。市值大于50亿美元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，这个很容易理解，同样去银行借钱，有50个亿借10个亿的利率要比有10个亿借10个亿的低很多。
■ 市值小于50亿美元的REITs我们淘汰掉。
■ 通过海选，我们可以看到有43只REITs入选。
■ 那么这43只REITs都是好REITs吗？
〇 下面我们再来精选一下，同学们还记得香港REITs的精选标准吗？
■ 香港REITs的精选标准：
■ 1、每年分红且长期稳定增长；2、地段要好，整体出租率大于90%；3、资产负债率小于40%。
■ 美国REITs的精选标准和香港REITs基本一样，不过由于我们海选出的美国REITs都是市值大于50亿美元的，物业质量都比较好，我们只需要重点看一下REITs的分红和风险就可以啦。
■ 那么美国REITs的精选标准就明确了：
■ 1、每年分红且长期稳定增长；2、资产负债率小于40% 。
第二节
〇 下面我们就用这2个标准去看一下美国铁塔和安博这2只REITs是不是好REITs？
〇 我们先来看一下美国铁塔。
■ 点美国铁塔，可以看到以下页面。
■ 把页面往下拉，找到“分红派息”
■ 点“分红派息”，可以看到以下页面
■ 我们可以看到美国铁塔的历史分红记录，点右上角的“下一页”，可以看到更多历史分红记录。
■ 我们可以看到从2012年到2019年之间，美国铁塔每年都分红且长期稳定增长，符合标准。
■ 下面我们再来看一下美国铁塔的资产负债率。
■ 点“主要指标”，可以看到以下页面
■ 点“年报”，然后往下滚动鼠标，可以看到以下页面。
■ 我们可以看到美国铁塔从2017年到2019年连续3年的资产负债率都大幅高于40%，债务风险比较大，我们把美国铁塔淘汰掉。
〇 下面我们来看一下安博。
■ 点安博，然后找到“分红派息”
■ 点“分红派息”可以看到以下页面
■ 我们可以看到安博的历史分红记录只到2017年9月，按照标准需要把安博淘汰掉。
■ 但是作为一只市值超过500亿美元的REITs，安博为什么会停止分红呢？是安博自身的问题还是雪球数据显示的问题呢？
■ 我们可以通过富途牛牛行情软件验证一下。
■ 我们发现安博一直是在分红的，2019年12月每份分红0.53美元，2019年累计分红4次，总计分红2.12美元。
■ 2018年每份分红0.48美元，累计分红4次，总计分红1.92美元。
■ 2017年每份分红0.44美元，累计分红4次，总计分红1.76美元。
■ 可以看到安博每年的分红不但稳定持续而且一直在增长，非常优秀，如果因为雪球的分红数据问题被淘汰了，那就太可惜啦！
■ 这里也提示一下同学们，任何一家行情软件都是有可能会出错的，虽然概率比较小。同学们以后如果发现某个行情软件里的数据可能有问题的话，最好通过其他行情软件验证一下。封老师自己就经常使用雪球和富途牛牛这两个行情软件。
■ 既然安博每年的分红是符合标准的，下面我们就来看一下安博的资产负债率
■ 点“主要指标”，可以看到以下页面：
■ 点“年报”，然后往下滚动鼠标，可以看到以下页面：
■ 我们可以看到安博从2017年到2019年连续3年的资产负债率都小于40%，债务风险很小，安博是好REITs。
■ 我们把安博加入自选，点“+自选”即可。
■ 剩下的41只REITs我们就不逐一演示了，同学们按照以上两条标准自己去选一下。
■ 把41只REITs都看完以后，我们发现有4只REITs同时符合以上两条标准。
■ 这4只REITs就是好REITs，我们把这4只REITs都加自选。
■ 选出了好REITs以后，我们并不能马上买进，我们还要看看这些好REITs是不是处在好价格。
第三节
〇 下面我们来看第二步，等待好价格
■ 什么价格才是好价格呢？
■ 和香港REITs一样，我们采用动态分红率法来判断美国REITs的价格是不是“好价格”。
〇 下面我们来看一下美国权益型REITs历史分红率的变化情况。
■ 我们可以看到1990-2020年30年之间，美国权益型REITs的分红率一般在4%-8%之间波动。当权益型REITs的分红率大于8%的时候，是很好的买进时机；当权益型REITs的分红率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
■ 所以对于美国REITs来说，当动态分红率大于8%时的价格就是好价格。
■ 这里再说一下REITs动态分红率的计算公式，动态分红率=上一年的现金分红金额/现价*100%
〇 那么这4只好REITs目前的价格是好价格吗？
〇 我们先来看一下安博。
■ 安博2019年累计分红4次，总计分红2.12美元。
■ 2020年3月6日的价格为85.88美元。根据动态分红率的公式，可以计算出安博的动态分红率为：2.47%，大幅小于8%，可见安博目前的价格不是好价格。
■ 当然我们也可以计算出来安博的好价格具体是多少？
■ 用2019年的分红金额除以8%，即可得出安博的好价格为26.5美元，当安博的价格小于26.5的时候可以买进。当然价格小于26.5越多，则价格越好。
〇 我们再来看一下HOST酒店。
■ 我们可以看到HOST酒店2019年的分红为0.85美元，2020年3月6日的价格为13.46美元。
■ 根据动态分红率的公式，可以计算出HOST酒店的动态分红率为：6.31%，小于8%，可见HOST酒店目前的价格不是好价格。
■ 下面我们计算一下HOST酒店的好价格具体是多少？
■ 用2019年的分红金额除以8%，可以算出HOST酒店的好价格为10.625美元，当HOST酒店的价格小于10.625美元的时候可以买进。
■ 按照相同的方法我们可以计算出其他3只REITs的动态分红率。这里我们就不演示计算过程了，同学们需要自己计算一下。
■ 通过以上动态分红率的对比，我们很容易就能判断出目标REITs的价格是不是“好价格”。我们不要去预测REITs未来的涨跌。我们只要去计算REITs的动态分红率就可以了。
■ 当目标REITs的动态分红率大于8%时我们就买进，当目标REITs的动态分红率小于4%的时候，我们可以卖出。我们不需要预测未来，我们只要计算并按照标准去执行就可以实现财务自由。
第四节
〇 下面我们来看第三步，买进。
■ 和香港REITs一样，我们分批买进1-3只不同类型的目标REITs就可以了。当资金全部买进目标REITs以后。我们要做的就是长期持有。
〇 下面我们来看第四步，长期持有。
■ 投资美国REITs就是投资美国的房地产。持有美国REITs的时间也应该像持有房子一样，一般应在10年以上。大部分美国REITs都是每个季度派息1次。个别美国REITs会每个月派息1次。
■ 同学们需要注意的是，中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除10%的税。美国投资者一般会扣15%的税。中国投资者的税率相对还是比较低的。
〇 下面我们来看第五步，卖出。
■ 在我们持有美国REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉REITs。
■ 第一种情况，当REITs的动态分红率小于4%的时候。
■ 第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。
■ 具体原因我们在讲香港REITs的时候讲过了，这里就不具体说了。好了，到这里财务自由美国REITs投资方法我们就学完了，谢谢同学们。
声明：以上内容仅做教学使用，不构成投资建议。