土地管理知识入门篇

一、学习方法土地管理内容很多，有很多政策文件和实务做法，入门不容易。很多人觉得好像老虎吃天，无从下口。本人从事土地管理相关领域近二十年，轮换过执法监察，规划，矿业权等领域，不敢说有全面的了解。确实每个领域都有很多专业知识和政策文件，还有空白冲突的地方需要靠经验总结。近来从事自然资源（不动产）确权登记，算是所有土地管理业务的末端，写了30多篇梳理了近百个问题，粗窥门径。但今次机构改革，规划、自然资源调查确权登记、所有者权益行使等处室每年又有很多新的文件和改革，不可能全面，讲一下学习方法和框架吧，供土地管理的新鲜人有个大体认识和进阶途径。新接触一门知识，方法很重要。方法对了，事半功倍。方法不对，事倍功半。读书有很多种方法，陶渊明但求会意，诸葛亮独观大略，朱熹熟读深思，苏东坡先通读，再诵读，融汇贯通后运用。当年学民法的时候老师有个说法，先看一本简约的民法概述打好基础，对法律体系有个了解，再带着问题精研物权法、债权法等相关的部门法。笔者认为，要像学法律一样学土地管理。首先要对土地管理的各个链条有初步的了解掌握，再根据自己从事的行业或者问题有针对性对这方面的知识进行深入学习和钻研。从大的方面掌握土地管理知识，了解有哪些内容，懂得分类，一个问题或者文件出来你知道属于哪一类或哪个处。按照自然资源主管部门内设处室的职能分类知识比较容易理解也好掌握。

二、土地管理知识框架土地管理总的来说，可以分为土地调查，空间规划，农用地转用征收，土地供应，土地利用管理(还有所有者权益管理，但之前是在一起，目前分工还没明确好，可以放一起说)，补充耕地，土地登记。举个例子比较明白，假设有一块地要开发为房地产做住宅，从土地管理或者自然资源管理的角度来说，先对全部土地的用途等状况进行土地现状调查，具体了解耕地，建设用地等各类土地总体情况，确定具体的用地指标，比如全国耕地要高于18亿亩的底线(18亿亩数字怎么来的以后再说)，这是全国人民的口粮田，规划期内未来每年需要控制多少耕地转为建设用地，这是新增用地指标和农用地转用指标设置，再加上城乡发展的要求确定每个城市具体的用地和建设规划，现在叫空间规划。空间规划将土地规划为不同用途(农用地，建设用地等)，比如大类是建设用途，中类和小类还可以划为商业，交通，住宅用地等等。规划制定好后，如果原先调查的地类是农用地(耕地林地等等)，空间规划设定的地类是建设用地，就可以申请将该地块用途转为建设用地，就需要到原规划批准部门(国务院，省，市级政府)申请农用地转用。如果现状和规划用途都是建设用地，可以直接建设，无需农转用审批。在今年新《土地管理法》前，农村只有三种情况用地可以使用集体土地(宅基地，乡镇企业，公益事业公共设施)，其他项目都需要使用国有土地。我国城市土地属于国有，其他都是集体土地，建房子工厂一般都要占用集体土地，那就要把集体土地征收为国有。这个征收决定是国家机器强制力的体现，是不可诉的，因此有目的和权限上限制，必须是为了公共利益(以前没有界定，什么项目都可征收，新《土地管理法》规定了几种具体的情形，但是否包含住房用地有待观察)，必须是国务院和省级政府方可实施。和农用地转用不同，征收权限没有放开主要是为了控制这种非常强力的公权力的行使，防止其滥用。不是什么行政审批或行政权力下放都是有益的。试想如果任何一个县长就能决定能否征收土地房屋等个人财产，你是不是感觉很没有安全感。财产权是个人自由权的保障，这是美国《独立宣言》最核心的诉求之一。农用地转用和征收为国有土地后，原集体土地所有权消灭，一般登记给土地储备中心，拆迁安置补偿后进行土地平整等，开发为九通一平，三通一平等可利用条件登记给土地储备中心。土地利用或者现在是所有者权益部门可以将该块国有土地通过招标拍买挂牌或协议出让或划拨给相对人，签订出让合同(如果是出让方式)或下发划拨决定书，并根据该合同或决定书(也叫权属来源材料)到不动产登记中心办理土地登记。土地使用权自登记之日起设立。集体土地出让转让目前还没有细则出来，暂不说明。也许有识之士会问，那一直这样农用地转为建设用地，耕地不是都没有了么，怎么保障中国的粮食安全。当然如果是茅以轼这样纯市场派可能会说，市场会解决的，18亿亩耕地红线没有必要。必要不必要，你就看2008年泰国等东南亚大米出口国限制出口时候国际粮价的波动就知道了，中国人口基数这么大，需求量这么大，粮食的基础性地位决定粮食安全不能掌握在国际市场上，否则就会面临今日猪肉的情况。但猪肉不吃可以吃鸡肉鸭肉等蛋白质，粮食一天不吃你试试看。这次疫情有人屯大米为什么很快风潮能平下去，因为我国不担心粮食买不到会涨价，否则就跟非典时候的醋一样，你看着他灌水进去也得买。耕作层是几百年腐殖质形成，一旦破坏后复垦等待自然生长不知猴年马月。因此保护耕地就是保护我们的生命线，因此国家划定了永久基本农田，所有项目建设选址落位非经国务院批准不得占用。对于批准农用地转为建设用地的，国家采取两个措施，一是要求必须占补平衡，也就是建设项目要占多少亩耕地，就要当地通过土地开发整理、建设用地宅基地复垦、围海造田等方式开发出多少新增耕地。当然由于生态保护的要求，退耕还林，禁止围填海等政策出台，耕地保护的压力增大，未开发的土地越来越少。第二点就是国家鼓励耕作层剥离后用于土地复垦。土地管理的内容繁复纷杂，且经过多次改变，大的有1950年的《土地改革法》和1962年的《农村人民公社工作条例》。《土地改革法》规定旧中国到土地改革前颁发的所有土地契证无效，没收地主土地。《农村人民公社工作条例》则规定进入公社的农民土地都归公社所有。所以1962年后没有私有土地了，土地已经由入社农民带入公社归公社所有了。这也是1982年《宪法》规定全国土地分为国家所有和集体所有的现实基础。土地管理新鲜人如果要详细了解具体的业务知识，可以从对外公布的行政审批与行政许可事项入手，一般一个处室的行政审批事项是该处室的核心业务，基本要件要求都很明确。烦难的问题大多是没有明确规定的事项，只有通过多看相关的规范性文件，多思考多研究解决。历年发表文章不动产登记行为性质与机构定位司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议民法典对不动产登记的三大影响能否用更正登记撤销不动产登记国有土地使用权出让合同的性质再探析已抵押的不动产转让时如何办理转移登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策能否将不动产登记到死者名下带建筑物的国有土地出让后如何登记出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，  如何办理不动产转移登记转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记不动产单元如何分割登记不动产登记机构可以依职权注销查封抵押登记么继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记撤销登记的法理及其适用请注意！不予受理更正登记有法律风险不动产登记有错误，怎么办？浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议最高法判决：申请更正登记应当提供充分证据证明登记错误超值抵押并非不动产登记障碍民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任抵押权转移登记容易混淆的几个问题抵押权主合同期限变更登记的法律研究境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记银行续贷如何保持抵押权顺位登记思考不动产登记簿如何体现抵押合同的“担保范围”未经抵押权人同意能否转让房产适用从属性原理登记各类常见抵押权适用从属性原理登记各类常见抵押权在建建筑物未建部分能否抵押房屋租赁权性质及登记研究采矿权不动产登记怎么做，有剩余储量是否必须延续国有建设用地使用权出让合同法律性质探析