聊一聊保利和光逆市涨价的背后逻辑
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2015年新开盘59个,2017年81个,2019年179个……
最近几年,南昌新盘如雨后春笋般冒出,竞争之激烈仿佛进入了“战国时代”。
其中,有的依托省级行政中心成为热门盘,有的依托“三限”政策成为摇号神盘。
而老城由于人气的分流,少有人关注。
但是老城“洪都”却诞生了一个连年冲击销售TOP榜的红盘:保利和光。
2018年年底开售,2019年冲进南昌销售榜前三!
2020年上半年又以成交934套的战绩排行南昌销售榜第二!
一期售罄、二期接近售罄,三期火爆!
两年里,大卖3600余套!
2020年南昌房市有所降温,“量价”下跌,很多楼盘为了促销被迫主动降价。
但反观保利和光,不仅原来的优惠折扣取消,甚至有传价格逆势上涨!
即使如此,看房的人却越来越多。这种奇景,冠之以“现象级红盘”也不为过。
那么问题来了。为何洪都这样一个冷门工业区会诞生出“红盘”呢?
看完下文你就明白了!
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环线结构下,洪都新城的红利正在爆发
有高楼的地方不一定有人,但有人的地方迟早会有高楼。
因为有人的地方,就有商品交换的刚性需求,也就有诞生商业中心的潜力。
但前提是:区域交通要便捷,人员流动要顺畅,供给和需求能实现对接。
所以城市发展有这样的规律:一个人口密集的区域,往往是潜在的商业发展点。但如果交通和基础建设落后,其潜力又会被埋没。
南昌洪都就是一个被埋没的地方。
洪都建于上世纪50年代,承担着南昌主要工业输出。当时,洪都工人穿着统一工服,涌出大门的场景,是南昌的一道风景线。
浩荡的自行车大军,叮叮的车铃声响个不停,也记录着那个时代南昌的活力。
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(网络图)
但最近30年,它却越来越落后了。南昌新城不断建立,高楼大厦拔地而起,而洪都还是几十年前的样子——
很多道路还是水泥路,残破不堪;有的人车混合,秩序混乱;规划也不合理,很多断头路、五金店;城市设施也落后,区域全是老旧房子。
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(网络图)
最近十年,洪都渐渐地被南昌孤落,变成了人流黑洞:外面的人很少来这里消费,里面的人出去也不方便。人员往来受阻,商业经济不景气。
以至于在南昌商场遍地开花的年代,这里居然没有像样的商业中心。
但洪都人口又是密集的,很多家庭两代或三代都是洪都职工,长期居住于此。
如果把洪都片区激活,仅以内需潜力释放,也将产生巨大的商业红利。
最近几年,南昌转入环线发展战略,并在2019年成功实现一环线的闭环。
洪都由于靠近一环线,终于迎来了发展机遇:成为老城改造重心,被投入巨资进行全面升级——
①交通网络重构。未来3-5年,片区将新建28条规划道路及区间支路。其中,九州高架将东延,上海南路将南延。
目前,1期、2期正在建设,2021年年底前通车。3、4、5期将于2021年启动。
道路完工后,片区将形成三纵三横的全新道路网。同时附近的新溪桥路也将改建为高架,连接一环线和二环线。
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借助于环线高架和新路网,未来洪都将畅通无阻地接入南昌各个板块。人员往来将打通,商业潜力也将被激活。
②老城面貌升级。南昌“十三五”规划提出,将加快推进洪都老工业区整体搬迁改造。搬迁后腾出的土地将打造生态环境优美、多类型服务集聚的生态新城。
如果工厂迁移,老城完成改造,未来洪都的面貌将焕然一新。同时阻碍发展的机场跑道,将由航空文化公园取而代之,宜居性将大幅提升。
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(效果图)
③打造总部经济。青云谱官方发布消息:已经签约26个项目,总投资105亿。计划引入苏宁广场、铜锣湾广场等。
广州路总部经济带也纳入规划,将吸引企业入驻。
……
洪都老城变新城,商业、办公中心可期。
由此,其发展潜力对周围楼盘的红利就一目了然了。
①大量的本地拆迁居民有置换新房的需求。
②商业孵化、产业入驻,对周边人口产生虹吸效应。
③航空文化公园建成后,宜居性提升,吸引更多改善需求涌入。
所以保利集团基于前瞻眼光,在洪都核心地段打造了区域引领性的楼盘:保利和光。
据了解,一期推出时,周边有些拆迁小区几乎全部入驻保利和光。
而往东,包括青山湖区的改善型刚需也将目光放在了这里。
但另外的问题是:为何周边其他楼盘没有它卖得火呢?
这就和它自带的流量有关了。
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自带流量:集教育和商业优势于一体
今天保利在洪都所做的很像20年前其他地产巨头在红谷滩所做的。
它们都押注于一个区域性的发展机遇,然后投入巨资,打造集居住、教育、商业和休闲于一体的城市功能群。
由而,地产推动区域建设,区域也反哺地产。
据了解,政府拟在博文路(三期项目往南)建一所九年制学校。
目前,江西都市现场已有相关报道。
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博文学校开建的消息曾经在本地网站引发了大量讨论。引进名校的声音不绝于耳。甚至有市民直接去政府网站留言询问此事。
目前各种渠道也传出消息:博文路可能引进南昌排名前五的优质教育资源。
据资料显示,新建学校项目位于新溪桥路以北、规划路以南、博文路以东、航空路以西。去年12月已经开工。
作为洪都重点项目,此为九年一贯制教育。学校规划班级共设为33个,其中小学24个,初中9个,规划总学位1530个,其中小学1080个,初中450个。
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(详见江西都市现场报道)
如果博文路优质教育板上钉钉,保利和光取消优惠折扣,就非常能理解了。
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打造区域标杆引领性项目
最后我们把目光聚焦到保利和光项目本身。
其实早前两次去过这个项目踩盘。每次去都很难找到停车位。因为看房的人确实多。
先看地理位置。项目位于城南大道与墅溪路交汇处,西临航空文化公园。
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(效果图)
整体看,保利和光三期项目顺着航空公园从北往南延伸,形成长条形的居住带。
其地理位置算是洪都新城的核心了。所以项目定位也比较高:改善住宅引领性项目。
其引领性在人性化品质中可以体现出来。
再看交通配套。曾经洪都区域最大的问题是交通非常糟糕。以至于很多人行车会特意避开这个地方。
但未来这里要咸鱼翻身了。28条道路升级后,这里将会形成崭新的路网。
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最大优势的是:保利和光紧临一环线,新溪桥高架也在附近。未来可以借助一环线抵达南昌各个区域。
所以未来这里的交通优势是非常明显的。
商业配套。最近两年,南昌东部整体发展很快,商业消费进入了红利期。
比如往北就是恒茂梦时代。现在已经成为南昌流量最大的商业中心之一。
往东还有万达广场。不远处也将建成龙湖天街和绿滋肴庙街。往南则是自带商业体。
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(效果图)
所以未来区域的商业配套是非常好的。
教育配套。这点已经说了。博文路如果引进优质教育资源,将是保利和光最大的优势。
生活环境。原来的机场跑道将改建为航空文化公园:占地面积630亩的主题公园。
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(效果图)
而公园就在和光西侧。未来这里不仅能享受天然的生态环境,饭后散步、周末休闲也有良好去处。
项目品质。既然作为引领性小区,保利和光在品质上是下足了心思的。
这从众多的人性化细节中可以看到——
设置入户挂钩。手提重物不方便开门时,这个挂钩会显得非常周到。
四合一入户门。赠送了四合一电子智能防盗入户门。
智能开关面板。房间设置集成控制面板,包含回家模式、离家模式、一键总开、一键切断等功能,切换非常方便。
此外,房间插座设置USB接口,可以随时边充电边玩手机;设置无线信号放大器,让信号无死角;厨房菜盆升级,容量更大;老人房门加宽,方便使用轮椅老人;设置感应小夜灯,起夜更加便利;对花洒升级,沐浴出水更加柔和……
看看户型图。三期项目包含洋房和高层,均为精装修。目前主推户型为洋房120-132㎡的四房改善户型。
126㎡:四房两厅两卫。
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最后说下价格
存在即合理。由于洪都的发展潜力正在逐步体现,再叠加优质教育越来越明朗,保利和光所呈现的优势,两年前已无法比拟。
也正基于此,其优惠折扣取消。在改善性需求带动下,甚至价格有瞰涨的趋势。这也是非常合理的事。
目前,保利和光主推四房改善性住房。如果价格上涨,应该会带动形成更好的改善性品质。
免责说明:
1、本资料所发布的内容为2021年1月15日前的信息,敬请留意最新资料;
2、市政配套信息来源于昌南新城南北连通渠配套服务用房项目《建设工程规划许可证》批前公示;仅供参考市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化,本资料旨在提供相关信息,不代表出卖人对此作出要约或承诺;
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4、本宣传资料中所涉及的户型仅供示意参考,具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准;
5、文中提及配套信息均为项目红线外公共配套,最终以政府公示为准,学校配套以教委划片为准,开发商不做任何承诺。