专访梦想加创始人王晓鲁：我们要抓住机会 与WeWork本土抗衡
雷帝网 雷建平 9月16日报道
最近，联合办公鼻祖WeWork因筹备上市，陷入到风口浪尖。WeWork不仅被曝出亏损，遭软银大幅减持投资，近期还曝出WeWork估值暴跌，大股东软银集团要求暂停上市。
国内的联合办公行业，最近一年来也风波不断，其中，氪空间今年管理层遭遇大调整，CEO、CFO、COO等集体离职，优客工场也进行了裁员，资本市场对联合办公领域的兴趣在减淡。
另一方面，联合办公企业梦想加则走出不同路线，在行业遇冷环境下，梦想加仍然保持稳健、健康的发展态势，并且在过去一年间进入了4个新的城市。
其中，2019年3月-4月，梦想加连续进入西安、南京、杭州，逆势扩张连开三城。其中，梦想加在西安布局近70000平米，超过33000平米的梦想加西安旭辉中心空间成为西北地区规模最大的联合办公空间。
梦想加创始人王晓鲁日前接受雷帝网专访时表示，在经济形势不好的情况下，真正好的公司更容易脱颖而出，梦想加虽然没像2018年那么快速扩张，但还是稳健的在开新的空间，开业新的空间都经营得不错。
“我们在北京新开的空间一开业就满租了，给我们很大的信心。在成都的运营也跑顺利了，成都的空间都已实现盈利。”
王晓鲁说，梦想加新进入的都是杭州、南京、西安这些区域总部比较多的城市，很多情况和成都类似，梦想加可以把经验复制过去，少走弯路，这使得梦想加有信心在今年不太好的经济环境下扩张。
此外，经济形势不好时，反而给了梦想加更多选择物业的机会，合作的方式、谈判的议价能力比之前更强，也是梦想加扩张的好时机。
面积是二维的，而场景是三维的
当前，WeWork遭遇了非常多的质疑，很多人认为，WeWork是二房东，并且价值被高估。
王晓鲁看到的则是：WeWork招股书中提到会员（member）1044次，但是提到代表面积的squarefeet（平方英尺）只有6次，作为产品work satation提及94次。
王晓鲁认为，这背后是一种逻辑的改变。即传统商办售卖链条上的面积，被转化为办公产品，服务于用户。“这种模式，不仅改变了产业链条，同时改变了定价逻辑，再回头去看估值，是不是更合理一些呢？”
这不仅是种视角转变，也体现了联合办公重塑传统商办市场的核心逻辑——从关注面积或资源，到关注人、关注用户。面积对面积的利差生意，确实是二房东，也是传统房地产的思维路径。所以，在传统思维下，很多人质疑的是，“以用户为概念包装，能给单位面积带来多少溢价”。
WeWork或梦想加，提供的并不仅是空间面积，而是一种面向用户的产品。这种产品包括物理空间、办公软硬件和系统，也包括服务和体验提升等。
王晓鲁就指出，无论是WeWork的“空间即服务（SaaS，space as a service）”还是梦想加的“办公即服务（OaaS，Office as a service）”，都在强调以产品形成服务，但梦想加会更好的发挥智能化积累和中国本土优势，抓住中国市场的机会，与之抗衡。
王晓鲁说，面积是二维的，而场景是三维的。用二维的眼光去看三维的事物，一定是无法理解的，大众看到的是二维平面上较小的投影，但没有看到三维立面上向上延伸的无限可能。
因此，要区分二房东模式和非二房东模式，需要理解二房东不做什么——品牌、产品、用户服务。
王晓鲁说，“所幸有WeWork这种同行，所幸这条路上没太多中国同行，更庆幸的是梦想加创立之初就找到了与WeWork殊途同归（用户需求导向）但又有差异化（智能驱动、立足本土用户需求）的路径。”
将模式复制到4个新城市
梦想加在成长过程中获得过多次融资，其中，2017年11月，获得由鸥翎投资（Ocean Link）领投、愉悦资本跟投的亿元B+轮融资，同时铂涛集团董事长、鸥翎投资创始合伙人郑南雁也随此轮融资正式成为梦想加董事会成员。
2018年3月，梦想加完成鸥翎投资（Ocean Link）、巨人集团旗下的M31 Management、愉悦资本投资的3亿元B轮系列融资。
2018年8月，梦想加获得由高瓴资本、General Atlantic美国泛大西洋投资集团领投，愉悦资本、鸥翎投资（Ocean Link）、M31资本、险峰长青跟投的1.2亿美金C轮融资。
此轮融资，创造国内联合办公及办公服务行业最大单笔融资记录，梦想加也成为办公服务领域唯一完成C轮融资的品牌。
标准化也是梦想加产品的核心特点之一，这使梦想加能打造出更健康、标准更完善的办公空间，并能在成本、工期可控的条件下，进行大规模复制，使更多办公者能够在更健康的办公环境中开展一天的工作。
而在大规模的资金支持下，梦想加本身也有很强的扩张需求，加上在北京、成都两地积累了大量一线和新城市发展的经验，梦想加今年扩张了4个新城市：上海、南京、杭州、西安。
截止目前，梦想加布局运营面积达30万平米，在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局运营41个空间。累计入驻包括中粮、百度、蔚来汽车、亚洲航空、铂涛集团、滴滴、今日头条、快手、OPPO、学而思、海天网联、Airbnb、tower.im、VIPKID 等近1000个团队。
梦想加还先后向华润集团、龙湖集团、铂涛集团、万科集团、中信集团、玖富集团、光大安石资产管理公司、火币网、闪银、蛇口招商局等企业输出智效办公整体解决方案。
现在梦想加在新开的那几个城市都成为当地“网红”的项目。据王晓鲁对雷帝网透露，梦想加在现有的城市和新城市扩张过程中，很多的客户也跟着梦想加一起去了这些新城市。这些企业的特点是，普遍使用过梦想加的产品，觉得很满意的情况下，去其他新的城市扩张时，还是会使用梦想加空间。
当然，梦想加一直强调不盈利的扩张都是徒劳，也始终保持着相对稳健的经营，并且在北京、成都这两个经营多年的城市还实现了单店盈利。王晓鲁的逻辑是，“打铁还需自身硬”，最重要的是一个很健康的，可以复制的商业模式。
在4个新涉足的城市之外，梦想加也保持着克制。王晓鲁说，我们在这4个新的城市不是蜻蜓点水一样去一下就走了，而是希望在城市里深耕，有长期的发展。
以下是专访梦想加创始人王晓鲁实录：
雷帝触网创始人雷建平现场采访王晓鲁
雷建平：最近WeWork递交了招股书，国内外对WeWork上市这个事情都非常关注，您怎么看待WeWork上市？
王晓鲁：WeWork是联合办公行业最早的开创者，从2010年、2011年就开始做这个事情，发展到现在，在全球已经有一个非常大规模的体量了。
梦想加也是在2014年筹备，2015年创立，在某种程度上是受了WeWork很大的启发。我们一直在关注WeWork的发展，我觉得WeWork一直在做一件比较对的事情。
如果WeWork上市，对于我们整个团队都是很大信心的提升，我们对联合办公这件事情更有信心或者更兴奋了，我们在思考怎么样在中国把联合办公这件事情做好。
雷建平：WeWork招股书显示，公司亏损特别严重，您怎么看待WeWork亏损比较大的情况？
王晓鲁：WeWork已经进入一个全球扩张，而且是多业务扩张的一个阶段，WeWork前期包括销售、获客、营销以及扩展一些成本，支出比较大。
梦想加则更关注中国市场，目前还是立足于中国市场，扎根于中国的公司。中国竞争相对海外都更激烈，我们觉得盈利是特别重要的事情，如果达不到盈利，都不算是一个很成熟、很健康的商业模式。
所以梦想加非常关注盈利的情况，也一直把盈利当作很重要的考核指标或是重要的衡量自己商业模式的指标。
相比WeWork的亏损状态，不管是场地爬坡期，还是场地经营效率，梦想加都要好很多，我们在北京和成都都可以做到单店盈利。
更多的是提供会员服务
雷建平：我仔细研究了一下WeWork的财务报表，WeWork的亏损加大跟WeWork各地的租金上涨都有很大的关系，好多人都说这个行业是一个二房东的行业，您怎么看？
王晓鲁：我觉得，很多人这么去想很正常，梦想加自己就有几类不同的场地，对于自营场地来说，就是租金和物业费，租金和物业费的成本平均占到整个场地收入的50%到60%。
从这个角度来说，确实很多人容易理解说，你们就是一个二房东的生意。成本结构上来说，确实这一块也占了很大比例。
但我们从第一天就不这么看。我们一直还是认同现在是给企业做企业服务的事情，更多提供的是空间的服务，给企业打造一个办公场景，通过我们很好的服务帮助企业解决很琐碎很麻烦的问题，给他们提供一个很好的办公成长环境。我们在里面可以有正常的商业利润产生。
我觉得这肯定不是一个二房东的生意，而且从我们投入的精力角度来说，一直没有在跟房源相关的资源端投入过大的精力，在当前市场从增量到存量，从存量到企业的需求不断的变化的情况下，我们也是在产品、服务、场景打造上面花了大量的精力。
梦想加也确实是有这样一些回报，包括现在很多客户都是长期跟我们在一起。对企业来说，选择了梦想加的服务后，就很难再回到原来传统的方案，企业不管是扩租还是其他城市选办公室，还是继续续租，都持续跟我们在一起。客户对我们的服务及我们模式的认可也让我们更有信心把事情做下去。
另外，在自营空间之外，我们也有定制输出的业务，这种能力也是“二房东”不具备的。从空间的寻址、设计、营建到智能系统，再到运营服务，我们都可以为有需要的企业进行定制。
比如龙湖地产、润加速等企业是我们的智能定制客户，顺丰速运、十二栋文化等企业选择了我们的空间定制服务。定制业务是我们现有业务的一个延伸，也是一个补充，让我们能更好的为各种不同类型的企业提供办公服务。
雷建平：WeWork里面提到的会员，提到了1044次，但提到了面积只有6次，还是作为产品的work station提了94次，您说这代表了一种模式的改变，为什么会提到这一点？
王晓鲁：分两点，一点是，我们在服务上都希望能通过我们的运营体系、服务的能力及我们最重要的，有很强的科技信息化的工具和系统，帮助我们可以实现服务到人。
原来很多写字楼，都是给企业用户提供一个很简单的服务。但是现在在梦想加空间里面，我们希望不只是能够服务这个企业给他提供简单服务，给他提供一个服务的场景，还能服务到企业里面的每一个人，他们的个人需求，他们的办公需求，他们各方面的一些在白天衣食住行的各个方面。
这块也是一个服务形式的改变，从原来只是服务一个企业到现在服务一个企业的同时也要服务到里面的每一个人。当然这背后的驱动力是有很多科技方面提供的助力。
另一方面，对于企业和这些人来说，从一次性的采买的过程，变成一个会员制购买的方式，可以持续不断跟我们提供一个跟办公服务相关的会员费用，成为我们长期的合作伙伴。
之前你也问到了WeWork为什么不是二房东，这是和二房东一个很本质的区别，因为二房东比较关心的是这个地方，一个房子，或者是一个空间，里面的运营情况周转情况是怎么样的。
我们自己梦想加除了关心场地的坪效，场地的运营情况以外，更关心每一个企业能成为我们的会员，他们每一个人成为我们的用户，这些用户和企业会员能跟我们长期稳定的走下去，我们给他们提供一个长期可持续的办公服务，这也是跟二房东有很本质的区别。
WeWork依然是市值百亿美元的企业
雷建平：外界对WeWork估值的讨论比较多，比如，“金主爸爸”软银把WeWork的注资从160亿美元砍到20亿美元，WeWork估值又不断传出下降，怎么看WeWork估值的变化？
王晓鲁：我觉得，WeWork创造了很好的商业模式，解决大量企业的需求，确实是一个刚需的产品和刚需的解决方案。
此外，联合办公这个市场太大了，未来的发展潜力非常巨大，WeWork的营收在不断增长，去年是十几亿美金，今年可能是三十几亿美金，但还是每年翻倍的增长，
即使现在，WeWork也只是占到市场里面很小的份额。如果我们假设联合办公将来会占到解决方案的10%到20%，那未来的发展潜力都是巨大的。
现在梦想加是在北京、上海、杭州、南京、西安和成都6个城市有设立，我们整个经营面积已经到30万平米了，但占到整个我们所在6个市场的份额，也就0.2%到0.3%。
假设我们去新的城市，都是巨大的发展，至少有5到10倍发展潜力。我觉得市场容量和市场的潜力非常巨大，而且是一个被验证过的成功模式。
但WeWork在扩张的节奏上暴露出了一些问题，发展模式比较粗犷，各方面成本都非常高。梦想加比较看重精细化运营，对成本控制和运营的标准要求都更严苛一些。另外就中国市场而言，我们从产品到文化都是立足中国，对本土客户的需求理解会更深。
即便估值下调以后，WeWork依然是一个市值超过100亿美金的估值，我们其实看好的并不是WeWork的470亿美元估值，而是WeWork创造的市场和带来的新模式价值。
不盈利的扩张都是徒劳
雷建平：总体来说，过去一年多，包括现在国内经济形势不太好，联合办公行业也发生了很大的调整，您怎么看待国内现在行业的调整？
王晓鲁：我们一直提到盈利，场地健康运营的形成，及维持一个很健康的商业模式特别重要。我们当时说不盈利的扩张都是徒劳。
过去一年整个行业变化发生很多事情，特别的验证了我们当时对这个事情的判断，就是场地是不是可以做到盈利？也说明联合办公行业必须有很健康的经营模式。
今年很多公司有这些问题也都是在这方面出现了一些问题，尤其是经济环境变差，资本市场变差了以后，融资跟不上的话，会导致整个经营状况越来越紧张，出现很多问题。
我觉得“打铁还需自身硬”，最重要的还是说这是一个很健康的，可以复制的商业模式。
说实话，今年环境不是特别的好，尤其是企业的需求受经济环境的波动，对我们的影响比较直接。相对来说，我们一直致力于提供一个比较好的产品和服务给企业，所以企业在这种经济不好的时候，还是坚定地跟我们在一起，因为我们提供的是比较刚需的服务，经济再差这些企业还是要继续发展。
企业要发展一定需要一个办公的解决方案，肯定会选择一个性价比更高的解决方案帮助他们做联合办公的服务。我们也帮助很多传统的企业，这些传统企业在向新经济转型，需要很好的环境，不同的办公氛围，帮助他们去做好整个企业的发展转型，这种情况下，企业也更倾向于选择像梦想加这样的联合办公空间。
对于联合办公企业来说，模式的健康和场地很好的坪效，是能不能长期持续发展下去很重要的点。因为周期是很正常的，总有好的时候，也有坏的时候。但如果有很好的坪效，就能够长期在行业里立足。
另外，今年市场比较低迷的情况下，反而让我们有更多的机会去获取到更多优质物业的资源，更好的写字楼也会找到像我们这样比较优质的运营商去帮助他们做困难时期的一些提升。
今年新进入了四个城市
雷建平：梦想加在北京朝阳门的这个联合办公场地还挺满，没有感觉到受到行业的影响，怎么做到这些空间饱和率相对高的？
王晓鲁：一方面，我们除了在北京、成都这两个我们原来最早发展的城市继续深耕外，今年也进入了4个新的城市，在上海、杭州、南京和西安这4个城市也都是开了我们新的空间。
今年在新城市扩张这一块我们是花了很大功夫，跟我们在北京和成都验证过的经验类似，现在梦想加在新开的那几个城市都成为当地“网红”的项目。
另外，现有城市和新城市扩张过程中，我们很多以前在北京和成都的客户，也跟着我们一起去到了很多新城市，租用大量的场地。这些企业使用过梦想加的产品，觉得很满意的情况下，去其他新的城市，或者说扩张，还是会使用梦想加空间。
所以我们现在去了几个新城市后，发现有很多全国性的公司，他们各地的分公司或各地分区总部也都在梦想加的联合办公场地里。我们选择的这几个城市也都是区域性总部比较集中的地方，比如，西安、杭州、成都这些城市，也成为他们的选择。
今年梦想加的客户中，确实有不少公司裁员，可能是经营不善，有一些问题，我们的解决方案反而是更好的服务这些客户，让他们能在这段时间持续地在梦想加空间里办公，而不是再去选一个其他的地方。这一块也稳定了大量的客户。
我们一方面是去新城市，另一方面也在原有的城市也新开了很多场地，进行销售，同时稳定现有的客户，让这些客户来给我们介绍更多新的客户进来。
有信心逆势扩张
雷建平：梦想加给我的感觉是整体是稳打稳扎，原来只是在北京和成都，但在今年经济形势相对不太好的情况下，为何还一下子扩张了4个城市，怎么在扩张和现金流这两块保持一个平衡？
王晓鲁：首先，梦想加2018年夏天也完成了一轮国内联合办公行业里最大的一轮融资，我们本身也有很强的扩张需求。另外，我们在北京和成都两地都积累了大量的在一线和新一线城市发展的经验。
实话实说，刚开始去成都的时候，我们第一个场地不算特别的顺利，后来我们改变策略和空间升级后，在成都接下来几个场地都非常的成功，这些给了我们很大的信心。
我们把这些模式复制到同样的城市，类似杭州、南京、西安。我们到这些城市后，跟成都的情况会比较类似，少走了很多的弯路，让我们比较有信心在今年太好的经济环境下去扩张。
雷建平：您指的弯路和坑是指什么？
王晓鲁：比如说在成都，我们刚去的第一个场地，很多针对客户的产品设计，与当地不是非常的匹配。其实，二线城市和一线城市在需求端和使用习惯上还是有很大差别，所以我们针对当地的需求做了很多比较贴近客户实际需求的调整后，后来几个场地就会好非常多。
雷建平：梦想加一直强调自身有一套产品的逻辑和系统，很容易铺到这些城市，甚至对外输出，能不能讲一讲其在支撑梦想加对这些不同城市的扩张的作用？
王晓鲁：首先肯定是在选址端我们有很多的经验，帮助我们更好的选择城市，选择城市里哪些区域，哪些品类的楼是符合我们的需求并且符合客户需求品质。
我们自己也有一个很完善的设计硬件的体系，今年5月份我们也是成为了亚洲第一个拿到WELL认证的联合办公空间。
获得有健康建筑领域“奥斯卡”之称的WELL认证
我们把这个健康认证体系纳入到我们自己每一个场地里去，我们的场地特别的健康，装修完你可以直接搬进去，而且都不是一般健康标准的，而是符合国际WELL认证级别这一层标准的空间，我们在选材、选型、空间的布局做了大量的工作。
另外，我们也是思考怎么样去改善我们运营的效率和运营服务的能力，才能做到现在的程度。
环境低迷反而是梦想加发展的好机会
雷建平：今年总体感觉，资本行业对联合办公这一块有点趋冷，如何看待资本市场的变化？
王晓鲁：今年整个经济环境，包括写字楼市场比较低迷的情况下，反而是一个发展特别好的机会。一方面是真正好的公司可以在这样的环境下更加脱颖而出，梦想加虽然没有像去年那么快速扩张，但还是稳健地在继续开新的场地开新的空间，开业新的空间都还是经营得比较不错。
我们在北京新开的空间一开业就满租了，经营得都还比较好，给我们自己也挺大的信心。
另一方面，就是经济和写字楼市场不好的时候，反而给我们更多选择物业的机会，我们就更有机会去选择很多比较好的物业，而且合作的方式，谈判的能力议价能力反而比去年和前年更强了。
所以我觉得，今年对我们来说反而是腾飞的起点和腾飞比较好的时间节点。
雷建平：今年梦想加的公司策略会发生哪些改变？
王晓鲁：一方面是比较聚焦，我们比较重视城市密度的覆盖，在每个城市里都希望能够深耕，成为当地城市第一名这样的联合办公品牌。我们最早在北京、成都，到现在我们都是当地市场上第一名的办公品牌。
我们在过去的一年里又去了4个新的城市，我们在这4个新的城市也不是蜻蜓点水一样去一下就走的，而是希望在这个城市深耕，有一个长期的发展。
另一方面，是在产品这一块需要做一些持续的提升。今年我们的入住的企业数量和用户数量是有差不多3倍的增长，我们也在根据客户的需要，持续不断升级和调整我们产品和市场的持续性。
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