一大批新房公示入市，学区房又挨重棒 | 叶帅户型2021.7.17 / 开普饭

今日主评丨牟卫华

这几天正在公示征求意见的杭州市《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》，信号量很大，目标很明确，就是打破现有体系，实现均衡发展，缓解市民的就学难、就医难和买房难。

里面的很多新举措，将大大充实杭州楼市调控的工具箱，如推进共有产权、试点差异化购房政策和差异化落户等。

至于教育，原本是三座大山最最简单的事，这一次，也终于又前进了一步。

杭州二手房市场上的学区房已经有所分化，接下来很可能是局部塌陷了，经济条件一般的购房者，真的不要去碰高价学区房了。

先说这份文件涉及到学区房方面的内容，主要有三大举措：

一，继续推进市直属优质普通高中到萧山、余杭、临平、富阳、临安五区建设分校，建成后市和区按 1:1 比例招生。

二，强调健全区县（市）学校教师轮岗交流制，这显然有利于均衡各校的师资力量。再加上目前已经实施的分配生制度，相信前几年中过度追崇学区房的非理性现象将会得到明显改观，学区房降温是大势所趋。

三，要求稳步推进十区高中招生一体化，意味着教育并轨将迈进实质性一步，过去主城区和非主城区交界处一路之隔房价相差一两万元的现象或将成为历史。

再来看，7月以来，杭州二手房市场上成交量整体延续下探的趋势。

好找房数据显示，上周市区二手房共签约逾1400套，环比下跌13.5%，相比原先每周平均2000+的成交量，大幅缩水。

二手房成交大幅下跌，除了银行层面的银根收紧，学区房的下跌可以说是主要原因。

但是根据手边买房统计数据，蓝孔雀板块在今年第二季度仅仅成交了5套，成交均价5.8万/㎡。尤其最近一个月挂牌虽然显示有15套，但是几乎没有带看，可见观望氛围之浓厚。

△截图自《手边买房》

以文鼎苑为代表的顶级学区房在法拍市场价格也创了新低。7月6日，阿里拍卖上成交一套文鼎苑的学区房。这套位于一楼的房源建筑面积126㎡，评估价1203万，起拍970万，最终成交价1034万，折合单价8.2万元/㎡，比4月份成交那套单价低了2万元/㎡。

近日中签率播报

△制表：叶帅起高楼

公示楼盘户型点评（共计14个）

◆万科·河语光年，运河新城

◇房源套数：202套

◇均价：38000元/㎡（含装修标准4000元/㎡）

◇房源面积：108-129㎡

◇叶帅短评：2星：108方A

108方厨房、餐厅、客厅一体化设计，构成家庭社交空间，是未来趋势。129方规划独立储藏空间，次卫干湿分离设计，在细节处体现生活品质。

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◆电建·悦安嘉府，上城丁桥

◇房源套数：170套

◇均价：高层31500元/㎡（含精装），叠墅40000元/㎡（毛坯）

◇房源面积：高层110㎡，叠墅128-160㎡

◇叶帅短评：

高层110方户型并不方正，餐厅位置比较小。叠墅做成128方，还只是三房，真的是为了享受一下又陡又窄的小楼梯吗，没看懂。当年的叠墅是为了客厅中空的拓展面积，测绘新政后又在双限前拿的地，就纯粹是为了货值了。

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◆绿城·江畔锦园，富阳富春

◇房源套数：202套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：25432元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：102-143㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套60万，其他120万

◇摇号登记时间：2021年7月19日-7月21日

◇叶帅短评：

以改善为主的户型，起步就是102方。125方和143方都设计了可变空间，增加储物空间，125方次卫干湿分离设计，143方做了三开间朝南，都是优点，但美中不足的就是飘窗少了点。

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◆金隅·森临澜府（B区），上城笕桥

◇房源套数：100套

◇均价：40800元/㎡（含装修标准4000元/㎡）

◇房源面积：89-127㎡

◇叶帅短评：

与杭州市场上的主力户型相比，有一些不一样。89方户型与一般主流户型调整了厨房的位置，设计成一卫，又带双开间阳台，是为偏舒适的小家庭设计。104方是扁平户型，受江南人欢迎。116方设计成四房加一储藏间，就是客餐厅的整体开间才5.1米，拥挤了一些。127方布局不错，就是储藏空间偏少。

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◆中旅·时光里，丰收湖

◇房源套数：120套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-129㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套70万，其他140万

◇摇号登记时间：2021年7月18日-7月20日

◇叶帅短评：

89方的A1户型是边套，北向书房也设置了飘窗。而99方的三房两厅两明卫，是中旅时光里占比最多户型。这个户型，比市场上通行的96方中间套多了3个平方，而正是这宝贵的3个平方，让它成为适合三代共享的舒适户型。秘密就在于大厨房，大餐厅，双开间阳台，大尺度的第三房。

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◆地铁万科·彩虹天空之城，萧山新塘

◇房源套数：522套

◇均价：25600元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：99-109㎡

◇叶帅短评：

高层中间套99方A3户型采用了中间入户，而109方的C2户型是三开间朝南，都是最近才冒出来的好户型。

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◆祥生湛景·江山云樾府，大学城北

◇房源套数：487套

◇均价：26200元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：88-120㎡

◇叶帅短评：3星：118方

88方的一卫比较普通，而且对于近郊楼盘说，一卫确实并不太实用。相比较98方三房两卫更加实用。

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◆新希望·锦畔云汀，东湖新城

◇房源套数：待定

◇均价：20800元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：98-120㎡

◇叶帅短评：3星：104方

主流户型，特别是104方，而且大多为东边套。同是边套大竖厅，如果不考虑外面景观，东边的优于西边的。在高温暴晒的时候，大家就有感觉，东边套毕竟是上午的太阳晒进来，而西边套可是下午的太阳，空调都不一定打得冷。

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◆新城英冠·香悦和鸣，临平新城

◇房源套数：72套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：28500元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-120㎡

◇参摇门槛：存款证明50万

◇摇号登记时间：2021年7月18日-7月20日

◇叶帅短评：

主流的紧凑户型，三房两厅两卫的中间套控制在了89方。

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◆敏捷·星著柏悦府，临安锦城

◇房源套数：216套

◇均价：22800元/㎡（毛坯）

◇房源面积：89-110㎡

◇叶帅短评：2星：89方A1，3星：110方

毛坯户型改造空间大，从户型图上看，89方边套大横厅+长飘窗，做出豪宅感，北面次卧和南面主卧分别把设备平台和阳台包进来，增加实用面积，但就是主卫洗脸台和马桶对望，空间有点压抑，110方边套主卫也有同样问题。89方中间套是中间入户省去了长过道，厨房朝南开门，这样保证了独立的玄关，而且厨房能够容纳双人进出，如果南面次卧能把阳台包进来会更好。110方做了四房，加起来三开间的飘窗，也足够优秀了。