赌王四太夺下LV大厦，黑石真的插过一脚？｜卢曦采访手记
LV大厦终于卖给赌王何鸿燊四太梁安琪了。
这里指的是上海虹桥那座外形像靴子一样的大厦，因为与LV之间曾有联系，因而被称作LV大厦。
最初，是赌王和LVMH旗下专做房地产的私募基金一起开发的。
品牌阵容豪华得吓人，LV，DIOR，FENDI什么的都来捧场，一个要挑战恒隆的奢侈品购物中心。
无奈在虹桥，大厦客流一直稀少，生意极差，不停有品牌撤出，租金低到难堪。
1. 黑石想跟四太抢楼？
赌王很早就把手里的半个大厦送给了四太。
LVMH这个基金的结构错综复杂，但与LVMH的老板直接相关，以下我们简称LV方面，虽然不是很准确。
双方都想赚钱，面对客流惨淡却无计可施。
不过LV方面应该更急一点，因为他们是私募，投了钱就要在几年内获得足够的回报，退出。
2014年，就传LV大厦要卖。
2015年4月，有朋友告诉我，四太正在密切接触LV方面，她要买下另外半个大厦，独拥整座商场。
爱看豪门八卦的人都知道，四太并非等闲之辈，一心学习做生意，头脑精明。
当时我曾写了一篇文章，发表于《好奇心日报》Qdaily，感兴趣可以点《上海虹桥LV大厦可能卖入澳门赌王家》考古。
然而，很快发生了一件蹊跷的事，这篇文章登出后一个月，就出现不止一家媒体报道，称黑石将买下LV大厦。
措辞肯定，说交易接近达成。
报道说，黑石早就做过评估，交易价格50亿——
如果是真的，说明交易还没完成的时候，就有非常接近核心的人，对不止一家媒体透露了这样的消息。
2. 黑石突然又消失了
当时，我那位朋友透露，四太都找人做尽职调查了，但并没有听说黑石做过。
而我另一位朋友从其他渠道得知，四太当时正在和LV方面谈交易。
“一般来说，四太本来就是股东，是有优先购买权的。”
剧情突变，各方都三缄其口。
各种虚虚实实的消息又来回传了一阵。
今年8月，LV大厦突然宣布，四太已经买下另外半个大厦，现在她是大厦唯一的主人了。
瞧，不还是卖给四太了吗？黑石在哪里？
现在LV大厦的管理团队开始积极接触媒体了。
董事王裕强面对电视镜头，谈大厦如何革新。
比如降低定位变得更亲民，开出一家店门对外的烘焙、冰淇淋店铺，等等。
新闻说，大厦原来的管理团队来自LV方面，接下来会有所变化。
3. 黑石买楼不合逻辑
然而，我们感兴趣的是，黑石——真的、曾经、差一点，就买下这座大厦吗？
黑石，神秘又厉害，或许外人只知道伏明霞的先生梁锦松曾执掌黑石在中国的生意。
黑石是全球最大的房地产私募，生意遍布全球，酒店、写字楼、零售等等都投。
低价买楼，然后做各种调整，让生意变好，大厦变得更值钱，然后高价卖掉，拿钱走人。
这是黑石主要的生意。
黑石在上海以前投资过房地产。
2011年，把之前买的 Channel 1 调频壹购物中心卖给新世界发展。
熬了几年，价格升了一点点，黑石没赚多少钱。
2012年底，黑石又联合台湾顶新在上海买了一幢楼，还没听说卖的事。
然后黑石在上海就没有了动静。
其实，这几年美国资本极少投中国房地产，一方面，美元和人民币汇率值动荡；
另一方面，中国大小城市商场空铺成灾，想必大家有所耳闻。
“中国房地产目前高位运行，投资风险极大，尤其是商业地产。
“黑石作为私募股权管理机构，需要对投资者负责，所以在面对高风险市场的时候会异常谨慎。
多年专注于投资基金领域的北京康达（杭州）律师事务所赵勇律师说。
现在的市场，花50亿在中国买个冷清的购物中心，黑石未来怎么才能高价卖出？
黑石买LV大厦，似乎不符合商业逻辑。
4. 卖方从中得利
上述业内朋友甚至指出，黑石未必真的想买楼。
但是，黑石竞购的消息，对交易有重大影响。
因为黑石过来“抢楼”，买家之间出现竞争，卖家就有机会涨价。
黑石的出现，在交易还没敲定的时候，影响了买卖双方的心态。
毕竟，这是几十亿的生意啊，一丁点的变化就会牵扯巨额的财富。
黑石是真想买楼，还是在帮卖方抬高价格？
我尝试联系黑石、并向大厦官方邮箱发出问题，询问黑石是如何加入和退出的，没有收到回复。
对于并购，我只是略懂，以上只是逻辑分析，真正的博弈过程，也只有当事人清楚。
5. 变亲民是不是个好办法？
再看四太，她对LV大厦情有独钟。
她曾亲自为商场引入一家名为 Caféde L’Avenue 的咖啡店，开在商场二楼。
延续了她本人做澳门葡京茶餐厅的兴趣，试图打造高级法式西餐厅。
大厦最近对外发的新闻通稿说，四太因为情感的原因，选择全资买下。大概是想说她真心喜欢这个大厦。
看起来，她是想做个成功、漂亮的购物中心，不是财务投资。
外界猜测，LV彻底离开这座大厦，会带走LV旗下品牌店铺。
大厦方面曾解释租约其实很长。电视新闻说，大厦里一线奢侈品牌将被全部保留。
如果全部保留大牌，将如何实现亲民呢？
小品牌抗风险能力差，如果生意不好，就很快要走。
“大厦外形醒目，内部设计也很优雅，出现在虹桥灰暗的老房子中间很突。大厦附近有一些A级和B级写字楼，还有个五星级酒店。
“这个区域有年轻的中产，也有一些富有的长期居民。奢侈品牌看起来很美，但生意很差。
上海道宾商务咨询首席顾问萧长明这样说，对商场的重新定位，并吸引来有效的顾客仍然是个很大的难题，要看新团队采取什么措施了。
你相信四太会让靴子楼起死回生吗？
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