Marc Jacobs变成Longchamp,静安嘉里还在调整?|卢曦采访手记

上海南京西路,时尚、奢侈品消费核心,最近十几年来开幕了不少高端购物中心。

大名鼎鼎的梅泰恒(梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场)、香港富商刘銮雄参股的久光百货,还有一个新晋明星,2013年7月开幕的:

静安嘉里中心。

如果你最近经过那里,也许已经注意到了被围挡起来的静安嘉里中心一楼,施工店铺的外立面上清楚地印着:Longchamp。

与Paul Smith、Abercrombie&Fitch相距不远,Longchamp出现在这里似乎也很自然。但是,这个店铺的前任租户Marc Jacobs,去哪儿了?

专注于零售商业研究的iziRetail联合创始人霍红指出,Marc Jacobs的关店有品牌经营的原因,但静安嘉里中心的频繁调整也值得关注。

Marc Jacobs不久前取消了副线,但主线还在继续降低定位。而Longchamp的爆款“饺子包”红了很多年,职业女性几乎人手一只。

今年上半年,Longchamp大手笔投放了朋友圈广告。甚至开发了微信,顾客可以直接在上面买包,全面猛攻中国市场。

一个扩张期的老牌法国轻奢品牌,取代一个在打价格战的美国设计师品牌,并不奇怪。

但为什么是在静安嘉里中心?要知道,Marc Jacobs在上海港汇恒隆广场已经开了好多年了。

  ●

从开业到现在,静安嘉里中心入驻的品牌经常变来变去。

去年,一楼的最大品牌Loewe缩减了营业面积,但“聪明”地保留了外立面。当时Hogan已经缩减了面积,Tommy Hilfiger、Penny Black等品牌离开。

今年4月,赢商网报道,静安嘉里中心面对着艰苦的续租谈判。开业即将满三年,第一批租约中,有一部分快要到期。

因为零售业迟迟无法走出困境,品牌们试图把压力转嫁给购物中心。

有直接关店的、有缩小营业面积的,还有一些品牌试图拖延交租。

报道称,一些品牌要求下调租金。位于三楼的一家大牌甚至提出,租金要减到之前的50%才会考虑续租。

商业地产业内衡量一个购物中心水平的标准是“首层租金”,首层租金越贵,这个购物中心就越高端。

世邦魏理仕披露,静安嘉里中心的首层租金价格,从2015年到现在,已经从70元下降到了68元,单位是每平方米、每天。而上海恒隆广场的租金通常都会突破100元。

总经理邓汝舜以独家专访的方式回应赢商网说,商场与租户的合约是三四年前签订的,考虑到商场的地段、定位,租金不会有太大调整。

邓的说法有一定的可信度,因为即使出现租户不续约、搬走的情况,静安嘉里中心也总能立刻找到其他品牌以补位。

  ●

一个新开出的购物中心,通常都需要经过一段时间的“蓄客”,才会有比较高的出租率和客流量。

进入稳定期,租户不再频繁变动,老客人、熟悉的店铺、店员,是理想的状态。

开业近三年,静安嘉里中心的租户还在走马灯,谈成熟、稳定还为时尚早。

品牌为什么会选择撤离?销售业绩不好是最主要的原因。

和其他许多开幕不久的购物中心相似,静安嘉里中心的餐饮、超市客流很大,特别是咖啡馆,是朋友聚会、商业接触的理想场所,毕竟,静安嘉里中心本身和周边,都有大量的高档写字楼。

然而,以时装配饰为主的一二三层零售区域,客流一直偏清淡,销售情况可想而知。

我在采访中得知,有些人因为静安嘉里中心的亲子活动,会在周末去逛一逛,有些人会在自己喜欢的品牌打折的时候去那里买。

霍红指出,静安嘉里中心的客流、销售不理想有多重原因,比如整个商场产品品类繁多,但某一种品类的品牌数量并不够丰富。

不像久光拥有丰富的中高端女装,梅龙镇广场鞋类品牌众多,恒隆广场则是定位鲜明的奢侈品购物中心,即便是同样饱受诟病的芮欧百货,也因为拥有一些个性品牌,做出了自己的特色。

静安嘉里中心的品牌定位轻奢,但并不是容易销售的类型。Karl Lagerfeld,Paul Smith,DKNY等等都不是市场表现最好的。

形成这样的品牌组合,霍红认为,是购物中心在招商时过于追求“满租”的效果,而缺乏整体的规划。当一个品牌撤出,购物中心又快速找来其他品牌补位,就更难从整体上考虑了。

  ●

之所以没有用长远眼光来招商,与静安嘉里中心的高层变化有一定的关系。

我们梳理了静安嘉里中心高管。现任运营总经理邓汝舜,2015年初的时候在仲量联行担任高管,负责零售部门。

早期担任总经理一职的是陈惠明,他在静安嘉里中心的母公司嘉里建设任职多年,但在2014年5月,他辞掉在嘉里建设的多个职位。辞职前,他曾多次减持嘉里建设的股份。

2016年2月,静安嘉里中心营运副总经理钱思玮被挖去了复星地产,做复星在外滩的商业项目外滩金融中心(BFC)。

尽管存在种种问题,在零售大环境如此糟糕的当下,静安嘉里中心能做到现在这个水平,已经不容易了,它们还有不少独家的优势。

比如地段好、Burberry、Hugo Boss、Tory Burch、Michael Kors等品牌的存在稳固了商场的高端定位。

嘉里建设运营水平在港资房地产公司中虽不能算突出,但也远远超过内陆商业地产商。比起住宅,商业地产要难做多了,是个非常需要专业的领域。

所以,每当有品牌撤出,静安嘉里中心都能够“无缝”引入不错的租户,比如野兽派鲜花等。

从母公司嘉里建设的年报中,我们也能发现一些静安嘉里中心的信息。母公司持有静安嘉里中心一期和二期超过一半的权益。

年报盘点说,“环球经济下行风险持续,内陆经济放缓”,各部门表现都很不错,“只有零售面临的挑战较大”。

静安嘉里中心的出租率时非常骄人的,2015年底是95%,上一年也高达94%。租金收入如何?年报没有单独披露静安嘉里中心,集团整体仍然表现不错。

静安嘉里中心在2013年开幕之前就已经展开招商工作了,从那时到现在,中国零售市场可谓怨声载道,不论是品牌还是购物中心,都说生意难做。

在二三线城市,以及一线城市不够理想的位置,一些购物中心的空置率达到惊人的50%甚至更多。

许多购物中心为了回收成本,将餐饮的比例不断扩大,购物中心在变成餐饮中心后,客流有所改善,但毛利率是下滑的。

新鸿基、九龙仓、恒隆地产等老派港资地产商凭借与国际品牌根深蒂固的关系,站在金字塔尖赚走了最多的利润,静安嘉里中心还没有这样的绝对优势。

我们向嘉里建设集团方面发出相关问题,但截至发稿没有收到回复。

(0)

相关推荐