城市更新已是大势所趋，房企想要弯道超车就要这样做！

中央经济工作会议，向来是国家层面宏观政策调控和行业发展的风向标。

在2019年的中央经济工作会议上，“城市更新”的概念首次在中央经济工作会议被提及。

“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

可见，此时的城市更新只是国家层面拟开展的其中一项工作，其目的主要还是稳地价、稳房价。

但在2020年的中央经济工作会议上再提“城市更新”时，阐述的角度和定位的高度就不一样了：

“三是坚持扩大内需这个战略基点。……扩大消费最根本的是促进就业，完善社保，优化收入分配结构，扩大中等收入群体，扎实推进共同富裕。……要大力发展数字经济，加大新型基础设施投资力度。……要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。要加强统一规划和宏观指导，统筹好产业布局，避免新兴产业重复建设。”

也就是说，城市更新是一项需要系统实施的行动，城镇老旧小区改造是一项需要大力推进的工作。

在国家战略高度层面而言，城市更新的重要性已经上升了一个台阶，其与扩大内需、促进就业、发展基础设施、统筹产业布局等大事息息相关。

这一结论并非过度解读，实乃有迹可循。

在2020年10月29日中共第十九届中央委员会第五次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中已经提到：

“要推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市”。

随后，在2020年11月，住建部党组书记、部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表了题为《实施城市更新行动》的署名文章。

文章提出，实施城市更新行动是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径；是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径；是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。

由此可见，实施城市更新行动确为国家层面提上日程的系统工程，确为影响今后房地产行业发展一个不可逆转、不容小觑的趋势。

事实上，在国家层面下达指令后，各地方政府已经紧锣密鼓地开展了制定城市更新行动计划、颁布相关举措等工作。

其中，广东省自不必说，作为城市更新（三旧改造）的先驱者和试验田，今时今日，广东省城市更新的整体规模、发展速度及专业程度均可谓遥遥领先。

广东省省长马兴瑞在2021年1月24日所作的广东省政府工作报告中提出，2021年要“大力推进以人为核心的新型城镇化。广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大现代化都市圈要增强集聚功能，引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移，以常住人口为基准合理配置教育、医疗、体育等公共服务资源。……以“绣花”功夫提升城市治理精细化水平，加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造……”；

要“推动广州深圳深度合作、协同发展。……以支持深圳同等力度支持广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，加快城市更新改造和岭南文化传承创新……”。

可见，城市更新、城镇老旧小区和城中村改造将仍是广东重点推进的工作，尤其是广州市的城市更新改造，将作为政府的主要发力领域。

除了广东，其他地方政府也不甘示弱。

自国家层面提出实施城市更新行动以来，住房和城乡建设部与辽宁省人民政府签署了共建城市更新先导区合作框架协议，云南省人民政府发布了《关于统筹推进城市更新的指导意见》，重庆市住建委印发了《重庆市城市更新工作方案》，北京市正在研究制定《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。

笔者相信，各地方政府的关于城市更新的政策、计划、行动、举措很快都会如雨后春笋般陆续出台。

以上种种信息都充分地反映了，在外部环境复杂、亟需扩大内需、存量土地资源紧张、区域发展水平不均衡的国内政策大环境下，城市更新已是大势所趋。

广东范围内的市场竞争将愈演愈烈，广东以外的其他地区正是开辟战场、抢占高地的最佳时机。

同时，因为城市更新项目普遍具有资金投入以小博大、地理位置集中于一二线城市及三四线城市核心区域的特点。

对于被三道红线约束、亟需降低杠杆的房企而言，相比于招拍挂资金投入巨大，且位置大多位于郊区、去化堪忧的特点而言，城市更新可谓是值得高度重视的战略性发展方向。

那么，房地产企业如何把握大势、参与角逐、维持优势或是弯道超车呢？

笔者认为，以下几个思路或可参考：

抢抓市场机遇、巧借政策东风

城市更新与传统的招拍挂、收并购不同，在符合相关法律、法规的基础上，更重要的是以当地政策规定为基础、以当地政府部门的统筹安排、实施计划为导向。

因此，对于广东省范围内而言，深圳、广州、珠海、佛山、东莞、中山等地已有较为系统的城市更新政策体系和较为成熟的城市更新项目实践经验。

在这些城市，各大房企的布局基本已经形成、优质项目资源基本已被瓜分完毕。

对初来乍到者而言，想要分一杯羹虽确有难度，但也并非全无机会。

只要认清城市更新的本质是政府、产权人（村集体、村民、业主等）及开发商各方动态博弈、共同做大蛋糕后进行利益再分配的过程；

在满足政府、产权人核心诉求的基础上，借着这些地方政府将城市更新进一步做大做强的政策东风，新进开发商仍有介入的机会，既有开发商仍有扩大市场份额的可能。

对于上述城市以外的广东省范围内的其他城市，在当地城市更新政策体系尚不完备、实践尚不普遍的情况下，开发商仍可协助甚至引导当地政府对政策体系进行增补、调整，从而体现、保障自身的核心诉求；

亦可在政策尚有空间的情况下灵活地推进项目，从而形成当地特有的实践经验，反过来对自身项目起到助推作用。

而对于广东省范围以外的其他广阔地域，特别是尚未系统开展城市更新的一二线城市，以及三、四线城市的核心区域，很可能成为有志于开拓城市更新市场的开发商实现弯道超车的大好战场。

越是政策和实践一片空白的地方，越能根据当地的实际情况、风土人情、政府诉求、业主预期灵活处理，构建新的政策框架、创造新的实践。

因此，在目前这样的大趋势下，想要介入城市更新领域，就必须抢抓市场机遇扩充自身版图、巧借政策东风实现核心诉求。

否则，过了政策红利期，推进困难程度和资金成本投入就不可同日而语了。

摒除思维定势、重视战略研究

纵观更新市场发展，有的开发商在刚开始介入城市更新时会存在一些误区。

比如认为自身品牌、实力均在上乘，姿态不够低；

或对当地的实际情况缺乏深入了解，不能很好地理解并满足当地政府及产权人的利益和诉求、不够接地气；

或照搬自身惯用的模式、套路导致水土不服，错失先机；

或过分依赖于平台公司的所谓积淀及能力，导致项目推进受阻甚至产生资金损失；

或普遍将力量集中在珠三角或一线核心城市，忽视了对其他广阔地域的提前布局；

或以招拍挂、收并购的投资测算逻辑运用于城市更新项目，思维局限、决策误判等。

笔者认为，要想做好城市更新，必须摒除固有的思维定势。

要知道，兵无常势、水无常形，城市更新不是一锤子买卖，是各方持续博弈、形势动态发展的长期过程。

因此，格局要提升、思维要广阔、目光要长远、耐心要足够。

同时，正如笔者在前文提及的观点，宏观政策、发展趋势对于城市更新项目而言尤为重要。

所以开发商应当成立内部独立、专业的团队开展战略分析、进行相关研究。

明确自身的战略定位、提早统筹布局，通过对各地政策、实际情况、风土人情等进行调查、研判。

对理论知识进行研究、分析，对实操案例进行梳理、总结，为项目推进提供坚实的战略计划及研究基础。

找准自身定位、争取抱团协作

做城市更新项目，取得政府和产权人的认可很重要。

一方面，能给政府贡献多少收入、引进多少产业、拉动多少内需、解决多少就业、处理多少城市治理的问题（如危房、管道、市政、公配等），在很大程度上决定了项目推进能否得到政府支持；

当然，不同量级、发展程度不同的地方，政府的需求和关注点是不同的，这就需要因地制宜、因城施策，在此不赘。

另一方面，产权人主要关注自身能获得什么样的回迁房、取得多少补偿款自不必多说。

但同时也会考虑企业的综合实力、品牌形象、是否为本土企业、回迁房有无特色（比如科技含量高、设计卓越、绿化景观突出等）、项目工作人员日常的沟通是否真诚、办事是否靠谱等很多其他方面的因素。

因此，随着城市更新市场化程度越来越高、竞争越来越激烈，以前那种“只要搞好关系，就能做好城市更新”的老思路是行不通、跟不上的。

开发商应当转变固有思路，找准自身的定位，发扬自身的长处、补足自身的短板，做到硬实力、软实力两手抓。

另外，在目前的政策趋势下，抱团与协作或是一个未来发展的必然方向。

以广州市为例，2021年1月21日，《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》出台。

按该通知的规定，就不同圈层范围内的更新项目，不仅要求合作企业具有不同程度的产业布局、产业引入的能力（如承诺引入指定系列榜单企业），还对引入产业后的经济效益作出了明确的要求。

除此以外，对于合作企业的开发能力（如近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上）、资金实力（如企业净资产不低于50亿元）等都有较高的要求。

因此，对于产业引入能力、开发能力、资金实力不足的企业来说，通过抱团组成联合体的方式，既能取长补短，又能做大规模；

尤其是可以考虑大型房企+本土企业组成联合体的思路，效果更为突出。

与此同时，城市更新因为牵涉面广、周期长、关系复杂等原因，从来就不是单打独斗的事儿。

外部需要开发商和规划、设计、财税、法律等专业咨询机构协同作战，内部需要企业内各条线有效分工、充分协作，形成稳定、全面、专业的城市更新团队，才能为项目顺利推进奠定基石。

因此，协作必不可少，专业尤其重要。

这也就解释了为什么越来越多的开发商相继成立专门的城市更新集团或城市更新公司专门推进城市更新项目，可谓既是情理之中、又是趋势使然。

重视风险防控、资金统筹使用

众所周知，城市更新项目风险系数高。

一方面是在筛选、介入项目时容易踩雷、掉坑，需要很强的项目研判能力和风险甄别能力；

另一方面，即便找到了合适的项目，由于推进周期较长，倘若政策有变或产权人不配合（比如我们再熟悉不过的钉子户）导致项目推进受阻，就可能需要更高的资金投入及更长的资金沉淀时间。

实践中，不乏因为没有做好风险研判和防控导致陷在坑里出不来的开发商，也出现过一些房企抱着遍插旗、广撒网的心态四处囤项目，最后资金链出问题被迫卖项目回笼的情况。

因此，做城市更新项目一定要重视项目的风险研判和控制，综合考虑项目分布、支付比例、支付节点、回笼时间等情况，对资金进行统筹安排、科学使用。

总而言之，城市更新是未来房地产行业的大势所趋几乎已成定局。

而在此种大浪淘沙的背景下，是积极入场还是静观其变，是墨守成规还是大刀阔斧，就给各家房地产企业的战略眼光、布局能力和综合实力出了一道不得不做的难题了。