德国住房市场出现过热警报，一个城市特别受影响

尽管房地产价格继续上涨，但租金却停滞不前。这导致德国房产租售比这个重要指标升至历史新高。专家认为这是德国住房市场过热的警报信号。其中一个城市特别受影响。

德国市场是否有房地产泡沫的出现？多年来一直含糊不清，但是，如今一个重要且公认的重要指标发出了明确的警报信号：该指标就是租售比，也就是如果把房出租，那么多少年的租金才能抵消房价。而现在这个指标表明德国住房市场明显过热。

最新，德国房市的租金和房价的增长有了很大差异：去年第四季度全德范围内新租赁合同的租金下降，而购买价格的曲线继续向上。

根据F+B的数据，与上一季度相比，新合同租金下降了0.1％，全年的租金发展几乎停滞。

柏林特别受影响

特别在最昂贵的50个城市中，27个城市的新合同租金下降了：例如柏林比上一季度下降1.4％，斯图加特下降1.3％，汉堡下降0.4％，美因河畔法兰克福甚至下降2.1％。特别是柏林，因为政治干预，与去年同期相比，柏林的房客甚至能平均少付6.4％的房租。

相反，购买价格继续急剧上升。根据F+B的数据，对于公寓而言，第四季度购房者必须支付的费用比上一季度高0.6％，对于独栋和双户家庭的住房，价格也比上季度增长了0.7％。

个别城市的增幅甚至更大。如汉堡第四季度房地产价格平均上涨了1.6％。而柏林，即使有租金上限政策，房价也继续上涨。

这就是德国房价屡创新记录的原因。在汉堡，租售比已经高达40，而以前便宜的首都柏林现在的租售比也达到30，排名第二了。美因河畔法兰克福则以38居第三。

价格与租金的脱钩使人联想到债券或股票等其他资产类别的情况。股市也在廉价资金的推动下，估值大大提高。

对于各种投资通常可以通过将预期利润与支付的价格的比例来衡量是否值得投资，这就是所谓的市盈率(P/E)。对于房地产而言，所谓的租售比(用购买价格除以预期的年净租金)就是物业的市盈率。一般来说市盈率越是高，越是不容易收益。但是，市盈率并不是绝对指标。就和今天的房地产估值一样，科技股的市盈率也特别高，但不等于投资科技股不会获益。

但是，如果比较这两种房产和股票两种资产类别，目前如Dax，从市盈率来看，房产比股票贵2到3倍，似乎理性的投资者最好将资金投入股票。但是，房地产被认为是更稳定的投资形式。这是由于以下事实：房屋和公寓的价格不如证券交易所的股价是随时可见的。此外，房地产通常是通过房贷购买的，这会改变计算结果。如汉堡购房，如果首付80％，那么租售比就减到16了，因此和Dax市盈率差不多。

另外，房产和股票还有一个很大的不同是必须要准备首付，这就意味着大量低收入人口被排除在房地产投资之外。