集中供地来袭，大小房企如临大考
这一轮土拍，爆了！
4月26日、27日，广州首次集中供地48宗，总用地面积超393万平方米，挂牌总价超901亿元。最终经过两日的鏖战，合计成交42宗，流拍6宗，揽金906亿元，堪称史诗级土拍！
4月28日，无锡“双集中”供地同时开拍，当日出让的16幅地块中，4幅全部达到最高限价进入竞租赁房面积阶段。
首块土地开拍1分钟，就已经达到最高限价9600元/平方米，进入竞租赁环节，万科、招商、融创、金茂、佳兆业等均参与抢地，最终融创胜出。
无锡本次集中出让为期两天，碧桂园、万科、华润、保利、中海、融创、绿城、金地等重量级房企悉数到场。
在竞拍过程中，房企们使出浑身解数，多宗地块几乎是开拍即达最高限价，直接进入租赁面积竞拍环节，多幅地块1分钟便直达最高限价。
4月28日-29日，重庆的首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍，最终46宗地块全部成交，总成交金额达635.04亿元。
从本次集供地的区域分布来看，北区依然是“供应大户”，共计出让24宗，占比52%。其中，渝北区共计14块土地，计容建筑面积92.54万平方米；两江新区7宗，计容建筑面积163.14万平方米；北碚区蔡家组团3宗，计容建筑面积80.02万平方米。
可以看出的是，龙头房企成为此次重庆集中土拍的大赢家。其中融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块；龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块。、
此外，中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块，中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。
集中供地下房企分化加剧
广州首批次的“两集中”供地拉开序幕，从部分地块的竞价激烈程度也可以看出房企的参与热情。
根据不完全统计，有超过60家房企报名参与，其中更有10家左右房企报名的地块宗数达到了10宗以上，个别热门地块吸引了二三十家房企报名。
让人意外的是土拍的成交结果加重了很多房企关于拿地的忧虑情绪。
从竞拍情况来看，竞得人中一半以上都是国央企背景的房企，其他竞得人也基本为百强房企，另外本次土拍的平均溢价率相比去年却有明显的提高。
据中指研究院统计数据显示，20宗地块底价成交，22宗地块溢价成交，其中溢价率超40%的地块有9宗，溢价率在20%-40%的有6宗，溢价率在10%-20%的有3宗，溢价率低于10%的有4宗。整体而言，相比去年全年10.47%的溢价率，本批次出让地块溢价水平均有所提升。
在出现高溢价的同时，也不乏有流拍现象，在此次成功出让42宗地块，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段，另外有6宗地块流拍。
对于热门城市而言，大房企肯定占了优势，最重要的就是资金优势满足土地出让金需求，能力优势满足合作需求。
这种抬高土拍门槛的新玩法，对于央企国企和头部房企玩家来说，只会成为高手过招的竞技场。
小房企想在高价值地块上拿地会很难，能拿到的可能是较偏地块。当然不排除一些小房企因为在当地拥有一些关键资源，通过与大房企合作拿地的可能。
“两集中”之后，联合拿地的情况将会更多。不过，围绕“谁来操盘”的暗中竞争也会越来越激烈。
集中供地，一方面可以稳定预期，但另一方面，对于房企操盘者来说，意味着如果错过这一波，就要再等很久了。
5月，北京、南京等集中供地城市首批宅地将陆续开始竞拍，各路房企纷纷筹集资金备战首批集中供地。好几家房企都为上海一个城市准备了上千亿的拿地资金
中小房企仍危中有机
一、密切跟踪外部环境的变化
中小房企的老板及高管团队，一定要密切关注企业外部环境的变化，并及时作出反应，包括涉及房地产行业的重要政策、热点城市市场、标杆及竞争对手的动作。闭门造车与埋头拉车，必定会为企业带来巨大的风险。
二、夯实企业内功
推地新政必定会对企业整体的投融运销提出新的考验。也是房企提升内功的良好机会。整体来看，中小房企一定要重点提升自身把握节奏的能力，以此来提升运营能力，进而提升企业的现金流管理能力。
不同城市之间，当下与未来之间平衡的能力，这种能力的修炼其实是至关重要的。首先，由于单个城市推地次数有限，企业关注的城市必须多，布局框架一定要拉开，这样才能避免资金闲置。
当布局框架拉开，进入多个城市之后，企业的月度与季度回款才会变得均衡，现金流也不会出现较大波动。
因此，企业的体系与团队，都要与以上节奏相匹配。这样才能在新政之下，抓住稍纵即逝的机会，同时减少风险。
三、加强对于合作型、并购型、政策型杠杆的利用
既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以发挥合作型、并购型、政策型杠杆（预售制）的作用。
无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。
四、向泛地产转型
“两集中”必然会导致土地竞争的加剧，而对于那些已经建立起自己的泛地产生态圈的企业来说，在与政府谈地的时候，能利用自身优势做到巧拿，不必去拼地价硬拿。因此，房企在泛地产领域的能力，将是未来发展的有力武器。
对于小型房企来说，由于以往积累资源不足，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。
而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。
五、守住“根据地”，适当扩张
因为当热点22城推地节奏被进一步掌控之后，规模房企必定会大规模进入没有“双集中”政策调控的城市寻找机会，导致中小房企的“根据地”竞争加剧。作为中小企业，一定要精耕细作，守住优势领域与深耕城市。
在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也难免会在拿地节点上出现资金不足，或研究不足的情况。对于中小房企来说，城市轮动的机会以另外一种形式得以显现。因此，以往聚焦于三四线城市的中小房企，也可以着手去探寻这热点22城的隐藏机会，实现扩张。
六、关注当下，加强回款
中小房企一定清楚布局城市推地新政的实施时间，在新政实施之前抓紧去化。这样才能在新政正式实施后，在集中推地的节点上有充足的资金去拿地。
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