深圳城市更新全流程解释
上个月写了《深圳城市更新流程详解》，总觉得还没有写到位。因为这两年，深圳城市更新文件也在迭代，佳兆业的城市更新流程也会优化。对于项目，每个客户问的第一个问题必然是多久可以收房。所以，城市更新流程是值得仔细来梳理的。看完本篇就能够回答这个问题。
一、城市更新一般流程
《深圳经济特区城市更新条例》规定一般流程如下：
（一）城市更新单元计划制定；
（二）城市更新单元规划编制；
（三）城市更新实施主体确认；
（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）开发建设；
（七）回迁安置。
二、详细流程
（一）城市更新单元计划制定
以下内容参考《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》深规划资源规〔2019〕4号
假设某村想要做城市更新，一般情况下符合以下情况即可向区级城市更新和土地整备管理局申报。
具体数字因城区不同有所区别
申报
申报材料包含以下内容：
1. 申请书
2. 申报表格
3. 申报主体的身份证明材料
4. 图纸
5. 更新意愿证明材料
6. 权属证明材料
7. 照片
8. 其他材料
对于城中村来说很简单，只要股东大会同意，形成决议，即可提交资料。
有专业的咨询公司，1~2个月左右即可完成。
审批
1．区城市更新机构在受理更新单元计划申报之日起20个工作日内按规定进行审查
2．区城市更新机构审查通过后，在5个工作日内按批次形成更新单元计划草案~进行公示，公示时间不得少于10个自然日。并报区政府审批。
3．区政府审批通过的，由区城市更新机构在5个工作日内公告更新单元计划。
4．区城市更新机构应在更新单元计划公告之日起5个工作日内持更新单元计划备案申请表、计划公告文件等材料，报市规划和自然资源部门备案。
5．市规划和自然资源部门在收到备案材料之日起10个工作日内，对关键事项进行核对。
6．市规划和自然资源部门初审后符合规定的，形成更新单元计划草案，进行不少于10个自然日的公示，并报市政府审批。
7．市政府审批通过的，由市规划和自然资源部门会同区政府在5个工作日内，对更新单元计划进行公告。
审批时间算70个工作日
审批通过后叫做“城市更新单元计划”，纳入《20XX年深圳市城市更新单元计划第X批计划》，自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。
小结：
城市更新单元计划申报和审批时间为：
2个月+70个工作日=60+98=158天≈5个月
输出以下示意图
（二）城市更新单元规划编制
根据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》2018年9月25日
城市更新单元规划的编制单位应当具备乙级及以上规划设计资质。
编制要求：
审批流程：
输出结果：
耗时：
前面说了，“城市更新单元计划”，自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。
处罚措施：
《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知（征求意见稿）》2019年5月14日。
“五、失效的更新单元计划，其拆除重建用地范围自失效之日起三年内原则上不得再次申报拆除重建类更新单元计划”
虽然是“征求意见稿”，各区实际已经在按照这个标准实施。
城市更新是村民&开发商&政府一致追求的最大目标，如果专项规划通不过，不仅会耽误5年的时间，而且前期工作投入的成本都会打水漂。
（三）城市更新实施主体确认
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号“第四十五条 城市更新单元规划经批准后，区政府应当组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。”
第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议
第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，
第五十条 区城市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。
第五十一条 区城市更新职能部门应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。
实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。
第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：
（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。
（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。
（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。
（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施
（五）双方约定的其他事项。
耗时：
20个工作日，约28个自然日。
输出：
主体确认文件和项目监管协议。
注意：可能有些朋友较真，说城市更新和土地整备局上都没有公布实施主体，凭什么让我相信回迁指标签约的开发商就是要实施的开发商呢？
实际上，开发商从一开始都有介入指导推动城市更新项目，按照文件规定，必须得业主完成了拆迁补偿协议的签署才能发给开发商主体确认文件。这是一个理解问题和流程先后顺序。
（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记
第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。
拆除和注销登记，按照现在的基建能力，凭我主观臆断，2个月时间肯定是够的。
（五）国有建设用地使用权出让
第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。
主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。
出让方式为协议出让，有一整套计算规则。由于跟普通投资者关系不大，就不展开。这部分工作都是Paper work。其实在开发商介入之前就已经专门计算好了的。
（六）开发建设
白石洲沙河五村城市更新项目规定：自取得主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》之日起至取得房屋建筑工程竣工验收备案回执之日止，不超过72个月（6年）
重点城市更新单元是可以要这么长时间。
其他一些普通城市更新项目一般36个月（3年）、48个月（4年）
（七）回迁安置
略
三、总结：
一个城市更新项目究竟要多长时间收房？
（一）城市更新单元计划制定；5个月
（二）城市更新单元规划编制；2年
（三）城市更新实施主体确认；28天
（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；2个月
（五）国有建设用地使用权出让；0
（六）开发建设；3年
（七）回迁安置；0
这样算起来就是：5年零8个月。
这个结果让很多人心生疑惑。为什么能够这么短？跟以前的经验和直觉不对呢？
以南山区南水工业村更新项目为例：
南水工业村更新项目最早被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，申报单位为深圳市蛇口南水实业股份有限公司；
2011年12月，南水工业村更新项目举行启动仪式；
2015年审批通过专项规划，规划方案增补5156.6㎡用地；
2017年6月确认项目实施主体，由深圳市富诺房地产有限公司负责开发建设；2018年7月富诺公司签订《土地使用权出让合同》，补缴地价1.2亿元，正式取得土地；
2018年9月核发《建设工程规划许可证》
从纳入计划（2010年）到专项规划批复（2015年），用了整整15年！
而从专规（2015年）到拿到施工许可证（2018年），只用了3年。
专项规划就是整个项目的难点痛点。
说到底，城市更新在大陆地区还算新事物。政府、企业、村民都是在摸索中总结经验。南水村城市更新单元跨越了2个阶段。
而现在城市更新法律法规趋于完善和成熟。在纳入计划和专项规划这最关键的2个步骤之间直接给了2年的有效期。专项规划通不过，整个单元和开发商3年内都不能再进入城市更新计划。
同时2021年3月1日正式实施的《深圳经济特区城市更新条例》把原先的100%签约率降低到双95%。条例的发布机构是深圳市人大常委会，从法律上保障了城市更新项目的推进。
2021，城市更新全面提速！