泰和泰研析 | 重庆市（商业类）房屋租赁合同纠纷大数据报告
引言：随着房地产市场的迅猛发展，房地产市场逐渐呈现出细分状态，以房地产的用途（功能）进行分类，房地产市场分为住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产。本文仅针对重庆市范围内的（商业类）房屋租赁合同纠纷大数据进行分析，其中不仅包括商业地产项目中的商铺租赁涉讼情况，也包括社区商业门面、独立商铺、和住宅地产和旅游地产项目附带的商铺涉讼情况。通过对（商业类）房屋租赁合同纠纷大数据分析，旨在发现商业房屋租赁中可能存在的法律风险点，以帮助商业地产运营管理主体预判和防控法律风险。一数据来源检索工具：威科先行法律信息库关键词：（包含以下之一）商铺 店铺 门面 店面类别：民事涉诉期间：2018年1月1日——2021年1月1日涉诉区域：重庆市涉诉程序：一审、二审、再审裁判文书：判决书案由：房屋租赁合同纠纷二数据分析依据以上检索条件实际检索裁判文书4296件（说明：统计时截止时间未到，数据会发生较小变动）(一)裁判日期通过对有效数据的分析，我们不难发现重庆市（商业类）房屋租赁合同纠纷的数量规律：2018年1485件，2019年1566件，2020年1245件，裁判数量总体来说较为平均，说明重庆市（商业类）房屋租赁合同纠纷是常态化的一类纠纷。
(二)审理法院2018年1月1日至2021年1月1日，4296个案件中由基层人民法院管辖的有3475件，占比80.89%；由中级人民法院管辖的法院有816件，占比18.99%；由高级人民法院管辖的仅5件，占比0.12%。
(三)审理程序2018年1月1日至2021年1月1日，4296个案件中一审案件3484件，占比81.1%；二审案件805件，占比18.74%；再审案件7件，占比0.16%。
(四)聘请律师情况2018年1月1日至2021年1月1日，4296个案件中双方聘请律师的案件1973件，单方聘请律师的1783件，未聘请律师的540件。
(五)审理时长2018年1月1日至2021年1月1日，4296个案件中当天审结的有197件；2-15日审结的有1264件；16-30日审结的有876件；31-90日审结的有1341件；91-180日审结的有339件；181-365日审结的有208件；365日以上审结的有71件。
(六)标的额2018年1月1日至2021年1月1日，4296个案件中标的额在50万以下的3686件；标的额在50万以上的610件；标的额在50-500万的558件；500万以上的52件。
(七)裁判法条引用情况（实体法）
(八)突出争议焦点展示为充分观察2020年度，疫情这一不可抗力因素可能对商业租赁合同纠纷所产生的影响，我们特针对2020年1240篇判决书作详细的查阅分析，自2020年1月1日至2021年1月1日，1240个案件中突出争议焦点的数量及占比展示如下：逾期缴纳租金29023.39%逾期缴纳租金（受疫情影响）20616.61%改变经营用途352.82%承租方擅自转租312.50%有无合同解除权705.65%解除条件是否成就25920.89%解除合同后租赁房屋移交17013.71%解除合同后逾期返还门面16613.39%没收租赁保证金16513.31%违约金的标准766.13%损失赔偿272.18%房屋维修义务413.31%程序性争议90.73%三重要裁判观点展示(一)商业租赁纠纷中关于合同提前解除的问题根据“买卖不破租赁”的原则，法律对于承租人在租赁期内持续使用物业给予了最基础的保障，且根据诚实信用原则，不具备约定条件一般不支持解除租赁合同。但在（商业类）房屋租赁中，尤其是商业地产项目的租赁中，若某一承租人因经营不善等原因闭店，会影响商业物业项目的整体经营氛围。故，大型的商业地产项目都会事先设定出租方可以提前解约的条件，条件成就，出租方可根据约定行使合同解除权，以维持良好的整体商业经营环境，从而实现共益。1. 租赁合同提前解除的条件根据《民法典》第五百六十二条，除法定解除事由外，当事人可以约定解除合同的条件，出租方可在条件成就时依约请求解除租赁合同。当然，租赁合同也可约定不予解除的情形，但租赁合同约定的不予解除情形不能违背法律、法规的强制性规定。例如：若因不可抗力造成合同目的无法实现（如地震、疫情下政府明令禁止经营等），即使合同中约定承租方不得因此解除合同，承租方仍可依据《民法典》第五百六十三条第（一）款行使法定解除权。出租方以合同有约定抗辩，一般不会得到法院的支持。例如：重庆市石柱土家族自治县人民法院在(2020)渝0240民初2750号判决中认定：本案原告二人与被告订立商铺租赁合同之目的系经营餐饮等经营活动，然受疫情影响，导致原告店铺长时间关闭，停止经营，即使在复工复产后也因为疫情影响导致消费减少，二原告经营也发生严重困难，继续履行《商铺租赁合同》对二原告显失公平。被告于2020年7月15日收到本案起诉状副本，故本院确定该日为案涉《商铺租赁合同》解除日，合同解除后，二原告应将涉案房屋退还给被告。2. 租赁合同提前解除的方式和其他合同的解除方式一样，租赁合同也可采取通知解除，或以起诉或申请仲裁的方式请求解除合同。需注意的是，通知解除租赁合同的，通知内容应当明确、具体、清楚地表达解除日以及解除意思，不应产生歧义。3. 租赁合同提前解除时间的确定以通知方式解除租赁合同的，根据《民法典》第五百六十五条第一款规定，合同自通知到达对方时解除。以起诉或申请仲裁的方式请求解除合同的，根据《民法典》第五百六十五条第二款，在人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。需注意的是，如在解除函等书面通知中明确解约日期的，该日期应当略晚于对方收到函件或通知到达的时间，应留出合理的邮寄在途期间，否则即使合同有明确约定解除日或解除通知载明有解除日，但法院仍会根据解除的意思表示到达系双方解约的前提为原则，将对方实际收到解除意思之日确定为提前解除日。4. 解约通知如何有效送达因我国意思表示采取到达主义，故在通知解除合同的情形下，通知是否送达往往成为司法实践中频发的争议焦点，也是确认解除时间等事实的关键。所以关于送达的方式，应在租赁合同中予以明确，一般较为常用的方式有邮寄书面文件、发送电子邮件、于其经营地进行张贴等。（1）邮寄书面解约通知书面形式为通知、函件等最主要的形式，同时也更容易进行证据保存。在租赁合同中明确约定采用书面形式寄送相应通知、函件时，需要对双方的联系地址、送达时间（即类似发出XX日后视为送达的约定）、地址变更通知义务进行详细具体的约定，尽可能确保文书送达对于出租方的单方解除不存在司法效力认定的障碍。在实践中，有以下几点须注意的事项：①为确保送达义务的完全履行，解约方除向对方联系地址邮寄书面材料外，应同时向其法定地址邮寄送达（法人为其工商注册地址或实际经营地址；自然人则为户籍所在地或经常居住地）；②若涉及转租等补充协议的，在补充协议中也应当明确各方的邮寄地址；③对于一些比较常见的特殊情形，应当提前约定，比如关于拒收或无人签收的情形；④如上文强调，解除函或解除通知中约定了提前解除日的，该日期应当晚于对方可能签收的日期；⑤在通过邮寄送达方式外，建议多渠道发出解除通知，但不论什么形式，均应保存好相应凭证。（2）通过电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思由于电子途径的便利性和即时性，电子邮件以及微信和QQ等即时聊天工具成为了商事主体往来交流的首选工具。因此，建议在商业租赁合同中除了通常的联系地址约定外，也应明确约定联系人的电子邮箱、微信号、QQ号码等作为双方间通知及沟通的联系方式之一，并明确未及时变更的后果，以便相关函件和通知能够实现多渠道送达。例如：重庆市高级人民法院在(2019)渝民申2938号判决中认定：关于租赁合同解除时间的认定证据问题。博达公司举示的微信记录、2018年5月24日作出的《通告》足以证明该公司已通知包括段益民在内的出租人将解除租赁合同，段益民虽否认收到上述通知内容，但涉案商铺微信业主群容纳了所有业主，段益民抗辩称不知悉博达公司解除租赁合同明显不符合生活经验，故二审判决认定的租赁合同解除时间有相应证据。（3）将解除通知文本在对方经营场所进行张贴这种方式对于出租方而言更为便利，但采用这种方式履行通知义务的，需要在合同中提前约定和明确，并尽量在对方未实际搬离前进行，张贴时也需要采取拍照、录像等方式取证。5.租赁合同解除的法律后果根据《合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《民法典》的第五百六十六条亦有相类似的规定。结合商业租赁合同的特征，合同解除后，将不再计算租赁物业的租金、物业管理费、水电费等费用；因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；出租方有权要求腾空并交还租赁房屋。应提醒注意的是，商业租赁中一般都设定有免租期，但站在商业运营管理方的角度，授予免租期是以承租方按约定期限完整租赁并经营使用租赁物业为前提的。若因承租方的原因提前解除租赁合同，需要考虑免租期的租金计收规则。(二)商业租赁合同纠纷中“三金”之区别及适用商业地产租赁中通常会同时约定有违约金、保证金（或者表述为装修保证金、租赁保证金、履约保证金）和滞纳金，我们统称为“三金”，以下将分别对商业租赁合同中三金的法律认定及综合适用进行分析。1. 违约金以补偿为原则兼具一定的惩罚性常见的（商业类）房屋租赁纠纷中，出租方因逾期支付租金起诉主张解除合同，或起诉主张欠付租金，通常会同时主张违约金；但承租方一般会抗辩违约金标准过高，人民法院将根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，进行衡平和调整。法院通常会兼顾合同的履行情况、违约方给守约方带来的直接损失、逾期交付租金的过错程度、及时止损义务等因素，根据诚实信用原则和公平原则对违约金数额进行综合考量和平衡。《民法典》施行后，上述《合同法》及其司法解释已废止，但《民法典》第五百八十五条亦体现了类似规则。关于衡平后的裁判标准，参考渝北区人民法院在(2019)渝0112民初28028号判决中的认定：关于违约金，被告确存在逾期交纳租金的违约行为，原被告在《商业房屋租赁合同》中约定的违约金为100000元，但该违约金标准过高，被告也请求降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在原告并未举证证明被告拖欠租金给其造成其他损失的情况下，本院酌情将违约金标准予以调整，根据被告拖欠租金的情况及双方约定的租金支付方式，以拖欠租金金额为基数，在2019年8月20日之前的时段按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算违约金，在2019年8月20日之后的时段按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算，据此，前述违约金总额以不超过100000元为上限。2. 没收保证金亦为商业租赁中常用的违约责任形式之一鉴于（商业类）房屋租赁的特性，租赁合同中一般会设计有“装修保证金”、“履约保证金”、“租赁保证金”等保证金，该等保证金的存在是为了担保承租方履行合同约定的专项义务（比如统一的装修规范），或者为保证履行合同及其附件所约定的各项义务。（商业类）房屋租赁合同通常会明确约定保证金不应被作为预付的租赁费用，仅为承租方履行租赁合同约定义务的保证。但当承租方出现逾期交租、逾期交付管理费及其他费用的情形下，出租方有权将该保证金用于冲抵承租方欠付出租方的租赁费用、管理费及其他约定费用和应由承租方赔偿的损失，且此行为不影响出租方行使任何违约责任条款。虽然，有些（商业类）租赁合同中同时存在保证金、违约金、滞纳金等多种概念和条款设计，或者有些商业租赁合同中并未约定违约金，仅约定有发生某种情形不退还保证金；但在法律意义上，它们都是违约责任的表现形式。例如重庆市第一中级人民法院(2020)渝01民终5372号判决：被告作为承租人，按时足额向出租人支付租金是其主要合同义务，但其自2019年6月8日起未按约缴纳租金，且在合同期限届满前提出解除合同，未完全履行合同义务，属于违约，致使原告的预期利益受到了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告应当承担相应的违约责任。虽然合同未明确约定违约责任，但合同附注1约定“如因乙方到期未履行合同条约，合同保证金不予退还”，原告要求将保证金66000元转化为违约金的理由正当，一审法院予以支持，被告应当支付原告解除合同的违约金66000元，与被告交纳的保证金66000元品迭后，原告不退还李媛所交66000元保证金。被告要求返还保证金的主张一审法院不予支持。3. 滞纳金实为逾期付款违约金商业地产租赁合同中约定的“滞纳金”，一般是指承租方不及时缴纳租金、物业费、管理费、水电费等费用时，应按日向出租方以一定比例支付的貌似带有惩罚性质的款项。通过对2020年度裁判文书的研究可发现，司法实践往往将滞纳金认定为逾期交付款项违约行为对应的一种违约责任，即当事人就迟延履行合同义务所约定的单项违约金。需补充说明一点，行业惯例中常用的每日千分之三或千分之五的滞纳金，一般会被认定该计算标准过高而很难得到支持。4. “三金”能否同时主张司法实践中，有当事人会同时主张“三金”，法院的主流裁判思路将“三金”均认定为违约金，再统筹判断其主张的违约金是否过高。例如：重庆市渝北区人民法院在(2020)渝0112民初13980号判决中认定：关于解除合同违约金、不退保证金。被告存在直接停业、要求解除合同、搬离案涉房屋的违约行为，原告有权解除合同并主张解除合同的违约金，但在解除合同基础上不退还保证金亦具有解除合同违约金的性质，故应一并予以处理，不应重复主张。违约金的主要功能在于弥补损失，解除合同违约金主要是弥补原告的房屋空置损失，原告已于2020年6月1日将房屋另行出租，另被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，故本院酌情将上述两项违约金的总金额调整为29062元，该金额足以弥补原告合同提前解除的损失和逾期支付租金的损失。保证金中的29062元作为该违约金不予退还，被告无需再向原告支付违约金，剩余保证金13171元应予以退还。(三)房屋返还、交接及恢复原状等争议在实践中，租赁关系的解除必然导致房屋的交接退还和费用结算，而其中承租方返还并交接房屋的时间节点，也就成了出租方结算应付未付租金和占用损失的事实依据，但不论是合同到期解除、还是因一方履行单方解除权提前解除，把握好房屋返还和交接的时点控制，都会成为商业租赁纠纷中争取到更多利益的关键。具体分为以下几种情况：1. 承租方实际搬离房屋，但未办理交接手续的承租方实际搬离了房屋，但未与出租方协商退租事宜，并不能认定为双方已就解除租赁合同事项达成合意，承租方仍需要履行租赁合同中约定的租金给付义务。在此情形下，法院会审查出租方是否有实际控制房屋的事实，若无证据证明出租方已经收回房屋，一般认定承租方继续占用房屋，在认定双方合同解除时间时，会以出租方按照合同约定发函解除的提前解除日为准。司法实践中，接收钥匙的事实就常理而言会被认定为实际控制房屋的表现，继而在实践中对于出租方主张的租金损失计算产生影响。如出租方依然保持房屋空置并要求承租方支付租金，承租方可以移交钥匙抗辩。例如：沙坪坝区人民法院在(2018)渝0106民初14485号中的认定：案涉房屋绝大部分面积均已腾空，且一审法院已经判决合同解除，被告已交还钥匙，原告应当及时交接房屋，如其认为转租部分未完全腾空，也应当及时采取止损措施，将其中的冰箱冰柜等及时搬出予以仓储。事实上，在2020年5月9日，原告也是采取了自行将上述设备搬离的方式解决该问题。故本院对原告主张的案涉房屋直至2020年5月13日才交还的意见不予采纳。2. 承租方实际搬离且已办理交接手续，但仍未搬离物品或仍未恢复原状的在此情形下，出租方可选择向承租方继续发函警示，要求承租方限期将房屋中的物品搬离，将房屋恢复原状并交还，否则应由其承担房屋占用费；若承租方回复并后续搬离的，则双方的租赁解除日将会以其实际搬离日为准；由此也可更大限度的合法保障出租方的权益。虽然承租方可能已经实际搬离，但并不意味着其已经完成合同约定的将房屋恢复原状的义务，出租方仍可就此要求承租方承担损失赔偿的责任。例如渝中区人民法院在(2019)渝0103民初13951号判决中的认定：解除合同后，被告负有将房屋恢复原状的义务，被告未履行该义务，原告为收回涉案房屋产生恢复原状费用1933.33元，该费用由被告承担符合合同约定，本院依法予以支持。再例如重庆市第一中级人民法院在(2020)渝01民终7986号判决中的认定：合同解除后，被告也没有向原告明示放弃案涉房屋内的物品，并就物品取回进行了约定。交回房屋是被告作为承租人的义务，其未及时腾空并交回案涉房屋，反称原告未自行收回房屋是扩大损失，于法无据，本院不予支持。 3.承租方未实际搬离，且未办理退还交接手续的此情形具体可表现为承租方实际停止经营，房屋内物品未搬离、未腾空，且未完成任何退还交接手续，甚至会伴生不缴纳应付租金及物业费等违约行为。在此情形下，出租方依法依约诉至法院要求承租方承担违约责任的，承租方被认定违约，并计租至出租方单方解除之日，同时追究承租方的违约责任并无障碍，然仍有下列问题需要加以注意，以避免造成租金和预期利益的损失。（1）断水断电措施该如何适用关于可否在租赁合同解除前采取断水、断电等措施催缴应付未付的租金或其他款项这一问题。笔者建议出租方谨慎采取断水、断电、锁门等可能致使承租人无法正常经营的举措；如果基于实际状况不得不采取上述做法的，应在租赁合同事先有明确约定的情况下，先履行通知义务，再在合理限度内采取行动，比如临时性停水停电，以给予警示等。原因在于：《民法典》第七百零八条规定出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。通过研究既往案例，出租方单方的断水断电等行为可能会被认定为未提供可适租房屋的情形，也可能被认定交叉违约，甚至被认定为存在单方解除租赁合同的意思表示，可能对提前解除时间的确定产生影响。例如：重庆市第五中级人民法院在(2020)渝05民终4214号判决中认定：原告在未按合同约定依法行使解除权的情况下，使用私力救济对案涉商铺采取断水断电的措施，导致被告无法继续使用涉案商铺，原告的该行为也存在过错。一审法院根据双方当事人各自的过错程度、违约情形，认定双方各自承担50%违约责任。（2）关于占用损失的主张（商业类）房屋租赁合同解除后，若承租人自解除日未搬离，便会产生房屋占用的事实，因此应按约定标准向出租人支付房屋占用损失。一般商业租赁合同中的占用损失都会高于租金，通常为双倍租金标准。出租方应在解除通知中或单独发送的损失警示函中，给予承租方一定的搬离期限。如承租方在被明确告知后仍逾期未搬离的，则出租方有权依约结合其继续占用房屋的时间计算占用损失。面对前述情形，出租方应注意对房屋占用状态进行有效的取证。需注意的是，在承租方并未继续在租赁房屋内经营，甚至已搬离部分物品的情形下，如出租方基于承租方未交还租赁房屋和／或复原租赁房屋而主张房屋占用损失的，应结合个案的具体情形，固定占用事实及证据。例如：南岸区人民法院在(2019)渝0108民初545号判决中认定：被告于2016年2月至2017年9月30日期间，曾实际占用涉案房屋，并将涉案房屋分别出租于第三人，获取租金。被告在此期间，实际占用涉案房屋并向他人获取租金，给原告造成损失，应当向原告支付房屋占用损失而非租金。（3）商租租赁纠纷主张恢复原状的标准与判断实践中，（商业类）房屋租赁合同会对恢复原状至何种程度、恢复期限、出租方代为恢复时恢复费用如何承担，以及恢复期间造成的房屋损害如何分担等问题进行明确约定，但因合同约定的具体内容和标准不同，以及恢复的具体程度差异，也会造成实践中可操作性和司法层面可执行性的不同。有些租赁合同根本未对恢复原状进行约定；有些租赁合同中仅对复原标准“有或无”进行约定；也有部分租赁合同除了约定具体且具有操作可行性的复原内容外，还会提前约定代为恢复原状的装修公司以及代为恢复的用料标准及费用，由此可以更加全方位保障出租方以及涉案房屋的权益和价值。因此，该条款如何约定以及约定后如何适用和操作，就会成为商业租赁纠纷中的突出争议焦点。因此，在商业房屋租赁中，为避免不必要的损失和争议，承租双方在签订租赁合同时应对恢复原状的义务和责任进行详细、具体约定，该约定的形式尽可能的流程化和标准化，同时也应当结合项目特点、承租方特点以及单位特点而设置不同情形下的复原义务。例如：高级人民法院在(2020)渝民申1568号判决中的认定：《租房合同》、《补充协议》、《合同补充协议书》中均有约定，合同期满后返还能正常经营的门面。2018年3月19日，被告出具的《声明》中也载明了合同解除或终止之后，在15日内归还能正常经营的门面。因此，案涉房屋的返还条件是满足正常经营需求，而不是出租方所称的需“恢复原状”。根据一审法院现场勘验的情况，案涉房屋的中间隔墙已恢复，墙体已粉刷，房屋内部已经吊顶，前、后门均已安装，地面已贴木地板。从常理判断，案涉房屋已经能够达到双方约定的“正常经营”的标准。在案涉房屋满足返还标准的情况下，承租方以打电话、发信息、张贴通知的方式要求出租方接收房屋，已经履行了作为承租人的还房义务，并不存在违约行为。四思考及建议通过上述大数据和突出争议焦点案例分析，笔者仅站在商业地产运营管理主体的角度思考，并对（商业类）房屋租赁合同纠纷特征作如下归纳总结：1. 总体裁判数量趋于平均通过观察过往三年商业类房屋租赁合同涉讼案件的数据，并未体现出逐年递增或逐年递减的趋势，总体裁判数量趋于平均。再进一步分析案例发现，每个租赁合同纠纷的争议焦点均有不同，但基本可见商业租赁合同纠纷多因物业经营状况不好，不能实现盈利，逾期交付租金而引发。和（商业类）商品房买卖合同纠纷不同的是，鲜有同一项目出现类案群诉的现象。2. 争议标的相对小，一般集中由商业地产所在地基层法院管辖通过对上述商业类房屋租赁合同涉讼案件数据进行分析，发现商业房屋租赁合同纠纷涉讼争议标的普遍偏低，争议标的在50万以下的案件达到85.81%（其中争议标的在10万以内的达54.03%；争议标的在10-50万之间的达31.78%）；过往三年发生的租赁合同纠纷案件80.89%由商业房屋所在地基层法院管辖，81.1%的案件集中在一审程序解决。3. 争议焦点较为突出通过分析上述裁判法条引用情况和归纳4296个案件的争议焦点，发现（商业类）房屋租赁合同纠纷的诉讼请求较为集中，主要体现解除合同的相关问题；合同解除后的违约责任条款适用问题；合同解除后未搬离或返还的房屋占用损失主张；合同解除后的房屋返还问题等四个方面。综上，我们不难发现（商业类）房屋租赁既适用租赁的一般性法律规则，同时也涉及诸多商业管理和经营方面的考量因素，根据民商领域意思自治原则，商业运营管理主体有必要通过商业租赁合同纠纷大数据报告了解（商业类）房屋租赁纠纷的特点，并针对商业租赁中突出的争议焦点，事先设计和规划商业租赁合同条款。也因此特别提示：商业地产项目的租赁合同，因便于管理的需要不可避免的会存在格式条款，建议在商业租赁合同中以明显的方式给予提示和说明，并让承租经营方明确已经阅读该等条款并认可该条款的内容，避免因格式条款而被法院判令无效。 作者简介
吕俊 律师重庆办公室 高级合伙人业务领域：房地产与建设工程、金融、公司法律服务、家族财富管理和传承
陈琪琦 实习律师重庆办公室业务领域：房地产与建设工程、金融、公司法律服务