房企“激战”大湾区
随着粤港澳大湾区规划的重磅出台，一个全新的世界级都市群呼之欲出。作为早期孕育房地产业的土壤，向来是房企“必争之地”的珠三角地区，又迎来新的发展机遇。
房地产企业的嗅觉向来灵敏，早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时，房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要之措。
图片来源：图虫创意
2月21日午间，阳光照耀在东经114.1度，北纬22.26度的香港岛上，海洋公园万豪酒店里刚刚结束了一场备受瞩目的会议———粤港澳大湾区发展规划纲要宣讲会。
门口处，粤港澳三地的媒体已经架好“长枪短炮”等待采访离场的嘉宾，对于这个近来热度最高的规划，他们希望得到更多的具体内容和想法。
作为早期孕育了地产业的土壤，珠三角地区向来是房企的“兵家必争之地”，从这片土壤上走出的碧桂园、万科与恒大占据了房地产行业多年的龙头之位。
粤港澳大湾区概念的提出更是加剧了房企对这片热土的争夺，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要之措。
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争抢先机
近年来，随着粤港澳大湾区热度的持续走高，房企投入了极大的热情与精力来积极拓展湾区内的土储。世茂董事局副主席许世坛曾在2018年业绩会上表示，过去世茂主要土储在长三角，接下来将加大在粤港澳大湾区的投入，希望在香港加快土地储备，预测到2020年，将有多个项目推向市场。
和世茂一样奋战在粤港澳大湾区的房企不在少数。
从2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看，大湾区（不含港澳）内9个城市的招拍挂土地成交建面总量为1.7亿平方米，其中，不少大中型房企凭借各自优势，提前布局，抢占先机。
克而瑞研究数据显示，在大湾区内拿地规模排名前30名的企业新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地，已掌握了粤港澳大湾区大量的优质资源。
在充足货源的支撑下，当前在粤港澳大湾区抢占先机的主要有三类房企，分别为在此发家的全国化规模房企、看准了大湾区发展契机的外来房企和深耕本土的区域房企。
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老牌房企占“天时”
由于粤港澳大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头房企的发源地，这类企业一方面“树大根深”、资金充裕，另一方面大力高举全国化扩张时，本身就是以大湾区为大本营。因此，在粤港澳大湾区的“抢滩大战”中，占尽天时。
从克而瑞公布的粤港澳大湾区土储货值数据来看，广东起家的龙头房企强势占据了大湾区货值前5名中的4个席位，分别为发家佛山的碧桂园，广州孕育的恒大、保利以及从深圳走出来的招商蛇口。而作为房企“三巨头”之一的万科，也以近2500亿元的土储货值位列第10名。
其中，碧桂园无疑是此轮布局粤港澳大湾区的众多房企里最大的赢家，其5713亿元的土储货值和5629万平方米的土储建面，均位列榜首。克而瑞数据显示，2018年，碧桂园国内权益合约销售前十城市中，大湾区城市群中的惠州、佛山、东莞及广州便占据四席，其中惠州更是勇夺城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占据总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。此外，碧桂园2018年半年报显示，报告期内，内陆合同销售额排名前10的项目中，惠州贡献了3个。
紧随碧桂园之后，恒大以3821亿元土储货值和2144万平方米土储建面位列第2位。在将总部正式搬迁至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已拥有50个项目，深圳的主战场地位已经不言而喻，整个集团的战略中心已然想往粤港澳大湾区靠拢。恒大官网显示，仅惠州和佛山两城，就有9个项目正在销售。
于1992年成立的国企保利，截至2018年上半年，已覆盖了全国99个城市，其中在粤港澳地区，保利更是已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。2018年末，保利发展于粤港澳大湾区内拥有总货值2788.6亿元，土地储备建面1853.4万平方米，皆位于5强之内。
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本土房企借“地利”
除广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土的中小型开发商，实力也不容小觑，其凭借“地利”优势，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。
在克而瑞公布的大湾区土储货值30强榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到38%。其他小型本土房企，更是数不胜数。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、时代地产、越秀地产、合景泰富、奥园集团等。
以龙光为例，2018年底，其在粤港澳大湾区的货值约为2612.1亿元，在本土企业队伍中遥遥领先。此外，中国奥园立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至2018年上半年，中国奥园已实现粤港澳大湾区“9+2”城市全覆盖，区域内项目55个，货值接近1050亿元。此外，中国奥园执行董事郭梓宁也曾透露，集团在粤港澳大湾区拥有13个城市更新项目，预计2018年有两三个项目能入市，产生业绩。
以旧改起家的佳兆业，以2595亿元的货值紧随龙光之后，其在粤港澳大湾区内的货值更是占据公司自身总货值的65%以上。
佳兆业多年来一直秉持“深耕核心一线，适度下沉都市圈”的策略，众多核心项目位于以深圳、广州为核心的粤港澳大湾区。目前佳兆业已布局深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山等湾区城市。
佳兆业2018年半年报显示，报告期内，合约销售额共计253.19亿元，其中珠三角贡献14.045亿元，占比超过55%。珠三角66个项目中，除阳江佳兆业滨江壹号外，其余均分布于湾区内城市。
借“地利”之便，乘着政策的东风，当地房地产企业未来的发展或难以估量。
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外来房企傍“人和”
由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，加之政策红利，在全国化扩张需求推动下，一些外地房地产企业也开始积极布局，在广州、深圳、佛山等地频频落子，企图能尽早从中分一杯羹。此类企业以融创、雅居乐、新力等为代表。
以发家于天津的融创为例，事实上此前其计划收购佳兆业一事已经表露出其布局珠三角之意。收购失败后，融创于2015年3月成立了广深区域公司。2016年1月，融创两度在佛山拿地，成功进驻佛山，跨出了布局珠三角的第一步。在此后短短一年多的时间内，融创接连布局粤港澳大湾区的其他城市，包括广州、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门及肇庆等。
截至2018年末，融创在整个粤港澳大湾区的土储货值已达到1846亿元，在外来企业中独占鳌头。
此外，中海地产虽然定位为国际化开发运营集团，但作为中国内陆房地产行业的开拓者和引领者，庞大的实力和眼界不容置疑，加之总部位于香港，拥有“天时”“地利”之便，在粤港澳大湾区的布局自然不甘于人后。
值得注意的是，在大湾区土地建面排行榜中，虽然中海地产仅以1292万平方米位居第6名，但这些土储的总货值却高达2991亿元，仅次于碧桂园与恒大，位列第3名。由此可见，其土储布局的“质量”实际上要高于其他多数企业。
大湾区概念的正式落地对地产行业有何影响？
易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出，应重点关注地产行业的三个领域。首先，由于产业园区的创意创新等有助于促进区域发展，因此产业地产领域所受到的影响或最大；其次，人才导入过程中必然要配套租赁用房，因此湾区内的租赁市场具有广阔的发展前景；最后，集体建设用地用地紧张之后，尤其是广州、深圳、香港、澳门这四大中心城市因为建设较早，已经进入存量时代，集体用地如何盘活将会形成很大创新机制。
然而，虽然湾区风光无限好，房企在布局时亦存在难点。
严跃进对《国际金融报》记者强调，政策落地是会带来很多机会，但粤港澳地区的土地制度不太一样，开发商在布局时需要加强沟通协调。此外，由于市场预期好，土地价格自然高昂，房企要注意获取成本，不能盲目地去落子，要考虑资金问题和后续的潜在风险。
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粤港澳大湾区发展蓝图
三天前，筹备多时的《粤港澳大湾区发展规划纲要》终于印发，这也意味着，历时多年，大湾区的蓝图正式绘就。本规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件，规划近期至2022年，远期展望到2035年。
粤港澳大湾区指香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市9市形成的城市群，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。
从内容上看，《纲要》首先明确了粤港澳大湾区11座城市的空间布局：坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。同时针对优化提升中心城市、建设重要节点城市等城市群发展体系，给出了明晰的指向定位。
此外，《纲要》还将香港、澳门、广州、深圳确定为粤港澳大湾区的四大中心城市，并确定了四座城市不同的定位和发展任务。
谈及粤港澳大湾区规划的落地给湾区内城市带来的影响与机遇，中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受《国际金融报》记者采访时表示，粤港澳大湾区的建设为多个城市间的交通连接提供了契机，基于交通和商贸往来的升级，湾区内经济总量提升和产业迭代升级非常值得期待。
具体来看，香港作为国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽、全球离岸人民币业务枢纽的地位将进一步巩固，同时，其国际资产管理中心及风险管理中心功能将得到强化，向金融、商贸、物流、专业服务等高端高增值方向发展，同时建设亚太区国际法律及争议解决服务中心。
澳门将被建设成为世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。
广州将充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。
深圳将发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。
那么，上述四个城市要如何发挥湾区内四大中心城市的带动作用？
刘澄表示，四大中心城市都有各自的产业基础和发展方向，为大湾区整体联通提供了强大的经济基础。此外，四大城市的人才储备是推动大湾区持续发展的基石，为大湾区的持续发展提供充足的支撑，加快形成地区全面开放创新格局。
此前，全球最著名的湾区经济体有三个，分别为美国旧金山湾区、美国纽约湾区以及日本东京湾区。
三者经济发展的支柱性产业各不相同，旧金山湾区的主导产业为信息产业和生物医药，最著名的当属美国硅谷；而金融与文化艺术产业是纽约湾区的核心；东京湾区的高端制造业，造船、钢铁、汽车、精密仪器等产业则在世界上具有重要地位。
相较于上述三个湾区，刘澄表示，粤港澳大湾区在常住人口方面居于首位，此外大湾区融合了香港与内陆的双重优势，多个城市间的产业结构差异将在未来成为大湾区多元化发展的基础。
粤港澳大湾区这一概念由来已久。
2014年，深圳市政府工作报告中首现“湾区经济”。2015年3月，在国家发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2018年3月，粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。
编辑 沈玉洁