未来5年，广州最真诚的买房建议

过去几年，许多人在咨询过湾叔之后，实现了自己在广州置业的梦想，买到了合适的房子。

但也有一些购房者，还在经历能不能买、要不要买、什么时候买、在哪里买的纠结。

买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键在于你有没有掌握买房的基本逻辑。

其实买房和理财一样，都是需要学习的。

这篇文章，是湾叔基于多年来观察楼市的经验所做的总结，希望对正在买房路上的购房者能有所帮助。

如果你是第一次在广州买房，那么这篇文章你一定要好好读，或许能帮你少走不少弯路。

当然，广州楼市一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。

但这篇攻略，更注重于教你如何塑造区域选择的思维框架，而非细枝末节的实操指南，至少在未来三到五年，都可以用来指导我们的购房决策。

01

广州的面积很大，如果要在广州买房，一定要买在核心区域。

那么，哪里才是广州的核心区域？

我们先来看一张图。

根据最新的《广州市城市总体规划》，除了荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云北二环高速公路以南地区、黄埔九龙镇以南地区及番禺广明高速以北地区，也被纳入到广州的主城区。

我在上图中，帮大家标注出来了广州主城的北边界和南边界。有了这两根红线，谁都不能忽悠你。

其次，纵观广州城区的历史变迁可知，从荔湾、越秀到天河，从黄埔到新塘，广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西，西不如东、北不如南是广州楼市的铁律之一。

举个例子，贯通南北的地铁3号线，为南部的番禺带来了几十万居住人口，只为白云带来了到机场坐飞机的过客；2020年，南沙房价增幅全市第一，白云房价跌幅全市第一；南沙成交超过200万平方米，白云不到50万。

因此，如果投资广州，建议大家往东往南买。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。

02

搞清了大方向，该买哪个区域就显而易见了。

如果以梯队来简单区分：

第一梯队：天河、越秀、荔湾、海珠

第二梯队：黄浦、番禺、白云

第三梯队：花都、南沙、增城、从化

在广州核心区购房，一般需要落户。有户口、总预算在600万以上的，可以考虑第一梯队，特别是天河、越秀、海珠。

如果没有户口，只有社保，那么可以考虑黄埔、番禺、白云、南沙。

按照投资价值，我们还可以将每个区的具体板块进行进一步细分。全市最值得投资的板块是：

一级区域：珠江新城、天河北、金融城、天河公园

次级区域：东莞庄、五山、植物园、东圃

如果资金充足，优先选择各个区的一级区域：

越秀：东风东-东山口

黄埔：鱼珠-裕丰围、苏元-香雪

海珠：琶洲-赤岗、沙园

番禺：万博-板桥

荔湾：花地湾-广钢

白云：同和、嘉禾望岗、白云新城

如果预算有限，可考虑的次级区域包括：

越秀：淘金、东湖

黄埔：金峰、云埔、知识城

海珠：江南大道、工业大道

番禺：广州南站、番禺广场

白云：白云湖、新市

荔湾：西关、黄沙、中山八

分清了以上的区域之后，根据自己的预算就知道如何选择了：

大资金买第一梯队，小资金买第二梯队，总价差不多的情况下选择一级区域，预算不够选择次级区域，尽量回避老破小和老破大，这样你才能笑傲下一个周期。

从涨幅上来看，只要是第一梯队和一级区域，无论哪个区其实差不了太多，差别在于你的首付资金和总的持有成本，这是影响收益的关键。

03

每个区的具体建议如下：

天河

天河作为广州核心中的核心，新房可以有钱就上，二手房尽量往东买，不要往北买。

未来天河北的涨幅，一定拼不过东边的广氮、牛奶厂、东圃等板块。

荔湾、越秀

位于广州西边的荔湾、越秀，在历史上是广州的内城，类似于深圳老城区罗湖，不可避免走向衰落。

其中荔湾现在是市区的洼地所在，刚需自住可以买入，但要做好涨幅跑不过其它区的准备。

不过，老城区的底蕴也决定了，即便广州的重点发展方向不是西边，西边也还是有值得投资的板块。

比如广钢新城，价格适中，新城面貌，上班距离近，还有旧改推动，对于主城区的刚需来说，是很理想的选择。

海珠

海珠虽然也是老城区，但未来发展潜力很强。

主要关注琶洲周边板块，海珠创新湾沥滘片区和石溪片区，以及中大创新谷板块。

番禺

番禺由于近年来产业动力发展不足，昔日南番顺的风光，已经被顺德、南海远远抛下，在广州甚至已经落于黄埔之后，可选的板块不多。

洛浦板块，除了主打高端楼盘的南天名苑，再无接地气新作；市桥板块，除非放弃市中心的工作，或者接受长时间的通勤，绝非置业首选。

如果要在番禺买房，主要关注万博片区和番禺广场。

万博未来发展前景好，而番禺广场生活氛围成熟，最重要的是18号线快开通了，现在房价仍属于市中心的洼地，值得重点关注。

黄埔

黄埔距离天河很近，可以理解为深圳的宝安区，如果在主城区上班，考虑自住兼顾增值，黄埔是很好的选择。

作为广州东进的主要发力点，外地人投资广州，也可以重点考虑黄埔。

盯紧老黄埔、科学城核心区、知识城三大区域，前景一定不会错。

南沙

虽然价格已经涨了不少，但南沙和深圳前海、珠海横琴比，还是够洼；和广州主城区比，价格也还是很笋。

目前这个阶段，灵山岛已经虚高，投资价值反而不如金州、蕉门等成熟板块；近期准备推新的横沥岛尖项目，可以重点留意。

黄埔和南沙相比，黄埔的确定性明显强于南沙，但长期价值弱于南沙。

建议首付100万以上，投资风格偏防守，就买黄埔；首付不到100万，投资风格偏进攻，就买南沙。

白云

虽然不建议大家买广州北部，但如果你生活在白云和花都，主要考虑自住，总不可能去南沙黄埔买房。

白云虽大，但到处都是城中村旧房，在售的项目也不多。这其中，嘉禾望岗是难得成片的新城，周边配套成熟，城市形象和界面比较好。

总的来说，建议尽量往白云南边买，靠近主城区，未来旧改的概率也更高。

增城

增城不限购，供应量又太大，所以区域分化、发展不平衡很明显。

对天河、黄埔上班族来说，增城是性价比不错的置业选择；如果以投资为目的，并不太符合增城的整体调性。

不管刚需还是投资，增城建议优先选择靠近市区的新塘-永宁板块，那些供应量大、又偏远的板块，还是不要入手了，可能会被套牢。

花都、从化

花都、从化这样的北部远郊区，不建议投资，自住的话沿着地铁买房是比较靠谱和务实的选择。

用打油诗总结一下：

预算足够买核心，买南买东不买北；

白云买南不买北，番禺买北不买南；

短期投资选黄埔，以小博大放南沙；

增城最强是新塘，一个就比全部强；

从化花都不要碰，要买一定地铁旁。

按上面法则去广州买房，肯定不会错。