粤系房企发源于广东，在以地域特征形成的不同派系房企中起步成熟时间相对较早。其中，以碧桂园、恒大、万科、保利为代表的房企早已完成全国化布局，稳居TOP10、引领行业竞争格局。招商、金地、富力、雅居乐等老牌粤系房企也陆续跨越千亿规模。除此之外，我认为在规模粤系房企中还有一些企业值得关注。今天就通过对奥园、龙光、佳兆业这三家500-1000亿梯队的粤系房企做一个比较，从发展道路、投资布局、经营现状等角度分析一下他们的战略异同以及未来的发展空间。
行业整体增速放缓，奥园、龙光、佳兆业保持较快增长
从企业的发展历程来看，奥园、龙光、佳兆业三家房企成立时间相近。奥园1996年成立于广州，发展初期凭藉“体育+地产”的复合地产概念获得了市场和消费者的认可。上市后规模增长一度趋于平稳，直至2013年发展显著加速，2015-2018年复合增长率达81.9%。龙光起步于汕头大本营，于2003年开启跨省布局，2013年在香港上市并于年内销售业绩突破百亿。近年来得益于在汕头大本营，粤港澳大湾区、南宁区域的集中区域深耕，业绩增长稳定。而佳兆业1999年于深圳以旧改起家，凭借城市更新项目的落地，业绩规模在三家房企中一度处于领先，2011年权益销售金额达152.9亿元。在经历了2014-2015年的旧改风波后，目前佳兆业在粤港澳大湾区业绩释放的支撑下已重启规模扩张，2016-2018年销售金额年复合增长率达53.3%。
2018年，奥园实现销售金额912.8亿元，龙光和佳兆业（权益口径）的销售规模均在700亿元之上。
而从2019年截至目前的业绩表现来看，奥园1-8月累计实现合同销售金额679.6亿元，同比增幅最高达27.8%，目标完成率近60%。预计2019年跨越千亿规模压力相对较小，并有较大概率超额完成目标。三家房企中，龙光截至8月末的目标完成率最高达73.7%，累计业绩同比也达到了27.5%，高于同规模房企平均水平。而虽然佳兆业截至8月末目标完成率较低仅50.6%，但综合其24.6%的同比增幅以及下半年相对充裕的货值储备，在第四季度加紧去化仍有望完成全年875亿元的权益销售目标。
土地储备相对充裕，粤港澳大湾区深耕布局竞争优势凸显
在企业投资布局及发展路径上，中国奥园在聚焦粤港澳大湾区的同时，自2017年以来投资力度显著加大、积极补仓。近年来加强了在中西部核心区、华东区域、环渤海区域市场的深耕布局，全国化市场拓展加速。佳兆业自上市之初就开启全国化战略扩张，从“区域领先”到外延性扩张。在经历了2012-2016年的平缓期后，2017年以来投资节奏加速。今年上半年进一步深化了粤港澳大湾区的投资布局，新增土储中大湾区占比达60%。而龙光在粤系房企全国化扩张之际，以大本营汕头区域、粤港澳大湾区以及南宁区域为主力市场，采取集中性战略，坚持区域深耕。从土地获取渠道来看，中国奥园的新增土地投资主要以收并购为主，自上市以来通过收并购方式获取的项目按建筑面积计算占比近68%。龙光善于把握市场投资时点、逆周期补仓，其土地成本与售价的比例一直位于30%以下，较低的土地成本预留了可观的盈利空间。而佳兆业以旧改起家，凭借近二十年的经验积累，旧改已发展成为佳兆业的核心竞争力之一。截至2019年上半年末的土地储备中，旧改土储占到其总土储的近28%。
目前，奥园、龙光、佳兆业的总土地储备均相对充裕，粤港澳大湾区深耕布局竞争优势凸显。截至2019年上半年末，中国奥园总土储建筑面积达4012万平方米，平均权益较高近81%，总货值约为4255亿元，另有城市更新项目2197亿元的潜在可售资源。三家房企中，龙光在粤港澳大湾区的土储占比最高达60.4%。截至上半年末，龙光通过招拍挂获取的总土储建筑面积约为3591.8万平方米，货值4270亿元，另有潜在的城市更新项目货值达3250亿元。而佳兆业截至上半年末，总土地储备建筑面积约2580万平方米，其中76%位于一线及重点二线城市，总货值达5010亿元。其中粤港澳大湾区的土地储备达1407万平方米，也占到了总土储的54.6%。
龙光盈利能力高于行业平均，奥园、龙光净负债率维持低位
从企业的财务及资本运营角度来看，龙光自上市以来营收规模稳步增长，盈利能力领先于另两家房企，并长期保持在行业较高水平。2019年上半年，龙光的毛利率与净利率分别达到34.8%、19.6%，盈利能力继续保持领先。奥园受益于销售业绩的高速增长，近年来营收和利润规模也同步提升。另截至上半年末，奥园已售未结转金额较高约1390亿元，预计未来两年内随着已售未结转资源的持续转化，营业收入与股东利润也将维持较快增长。负债规模及债务结构上，奥园和龙光的负债规模相对合理适中，净负债率也处于行业低位。佳兆业虽然近年来着力降杠杆，净负债率有走低趋势，但仍处于行业较高水平。在行业增速放缓的背景下，中长期来看降杠杆、优化负债结构仍是佳兆业较主要的任务。另外，虽然近年来房企融资环境收紧，行业整体融资成本提升。但自2016年以来奥园、龙光、佳兆业的融资成本基本维持稳定。其中，龙光的融资成本水平竞争优势显著，近年来一直保持在6%左右。
奥园多元业务格局进一步深化，佳兆业多元业务仍有增长空间
多元业务发展上，奥园在“一业为主、纵向发展” 的战略布局方向指导下，提前布局、构筑健康生活生态圈。随着奥园健康生活集团在香港联交所上市，多元业务格局进一步深化。龙光除了上市的地产开发板块外，龙光集团旗下交通板块的BOT高速公路、市政建设BT项目多年来也收获颇丰。对区域交通、经济等多方面的发展起到了重要的枢纽作用，具有相当的社会意义。佳兆业布局多元业务也相对较早，近两年来其物业管理服务及水路客货运业务对企业整体的营收贡献有所提升。而对于分拆上市的佳兆业美好集团而言，进一步扩大第三方物业规模、增加在管面积，通过社区增值服务提升整体的毛利率水平是其未来高质量发展的关键。
综合来看，虽然2018年以来行业整体规模增速放缓，但奥园、龙光、佳兆业三家房企仍然保持了较快的增长，2019年至今的业绩同比增速也显著高于同规模房企的平均水平。我认为，粤系房企在大湾区有着相对丰富且低成本、高质量土地储备，相比其他房企在旧改及城市更新市场也更具优势。在当前中国房地产行业的竞争格局下，受益于粤港澳大湾区的政策规划利好，无论是从综合实力还是对华南区域的深耕布局而言，都更具发展机遇和行业竞争力。
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