周三企业说 | 看前三季度百强房企如何拿地过冬

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2018年至今，在政策调控持续、融资渠道收紧等多方面因素影响下，市场回归理性。前三季度各梯队房企投资力度较之2017年下滑较为显著，投资态度也更趋谨慎。特别是三季度以来，全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。同时，基于房企土地获取有一定的周期，三季度的拿地实际反应的主要还是房企二季度的投资意愿，所以我认为四季度房企的投资力度或将表现出更为显著的下滑。

一、拿地销售比大幅下滑、各梯队房企投资更趋谨慎

2018年前三季度，百强房企整体投资态度更趋谨慎，从拿地销售比的情况来看，1-9月各梯队房企的土地投资力度较2017年全年下滑显著。前三季度销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年的0.6仍有一定差距。特别是TOP30之后的房企下降幅度较大，地价上涨、资金短缺、销售乏力是导致下滑的主要原因。而销售TOP11-20房企拿地销售比的降幅虽然也较为明显，但整体在数值上高于平均值和其他梯队房企。这部分房企梯队内的竞争也非常激烈，对土地投资的态度很有可能会影响未来的销售排名。

2017年及2018年前三季度销售百强房企

拿地销售比情况

备注：拿地销售比：各梯队房企新增土储价值之和/各梯队销售金额之和

数据来源：CRIC

二、半数TOP10房企明确表态放缓投资节奏、控制拿地开支

就房企整体的土地投资意愿而言，龙头房企往往更具代表性。从目前房企的公开表态来看，TOP10房企中碧桂园、恒大、融创等房企明确表示要放缓投资节奏、谨慎拿地。这既是出于企业自身的风险控制，也在一定程度上表达了对未来市场走势的观望态度。

其中，碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度，精准获取。恒大在中期业绩会表示基于全国化布局的完善，未来拿地速度将显著放缓，下半年购买土地会趋于谨慎。融创也表示2018年下半年的整体投资会比较保守。万科则始终坚持聚焦核心城市经济圈，拿地相对谨慎。

龙头房企都已经开始准备过冬，中小房企也及时做出转变。上半年拿地较为积极的旭辉、中南、中海等企业，均表示要主动放缓拿地节奏。其中，旭辉9月份拿地价值较1-9月平均值大幅下滑50%，而中南8、9两月拿地也较少。

三、整体谨慎下仍存在分化、部分房企拿地相对积极

在各梯队房企对土地投资整体保持谨慎的背景下，前三季度仍有部分房企拿地相对积极。这主要是因为随着百强房企分化加剧，龙头房企依靠自身的规模优势，应对风险能力较强。从目前新增货值集中度来看，土地资源仍倾向龙头房企。而对于中小型的规模房企而言，则需要在警惕市场和资金风险的同时，进一步扩张土储冲击更高的规模。

以金茂、世茂为代表的一部分房企未明确提出减缓土地投资。金茂表示将保持2017年的拿地节奏，世茂则表示全年购地数量及面积将会比去年超过一倍以上，但金额持平，并认为现在市场上还有不少好的并购机会。在目前的市场环境下，保持惯性投资节奏也可以视作企业对自身规模再上台阶的“野心”。

同时，还有一部分房企如中梁、中骏等拿地依然相对积极。在前三季度的新增货值榜单中，这两家房企分列排在第12和19位，对比其销售排名表现格外抢眼。其中，中骏表示将在保证利润率和投资回报的前提下，对好的地块伺机而动。这一方面是为度过接下来可能会到来的“寒冬”储备充裕粮草，另一方面也为未来销售业绩持续增长夯实基础。

2018年前三季度部分企业销售金额和新增货值排名

数据来源：CRIC

四、投资节奏放缓，拿地布局将“更聚焦、更精准”

在百强房企整体投资节奏放缓、“促回款、稳现金”成为共识的背景下，控风险要成为首要目标，房企在城市的选择上应“更聚焦、更精准”。一方面，前三季度百强房企拿地集中在三四线，目前房企对于三四线的整体布局，应该更精准，警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。另一方面，预计未来中西部区域以及部分热点二线城市仍将是房企角逐的主要战场。

综合而言，在目前土地市场频现转冷信号、市场观望情绪浓重的背景下，无论是龙头房企还是中小房企想要更好地活下去，很大程度取决于当下的投资决策。我认为，目前对于房企而言加快回款、保证现金流是首要任务。整体的投资力度应继续保持相对谨慎，并根据自身的资金情况作出调整。布局的选择上，在警惕部分非理性过热城市市场风险的同时，也可以在市场前景依旧看好的城市更多的选择通过收并购进行土地获取。

目前部分百强房企土地投资态度

数据来源：CRIC 整理

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