周三企业说丨今年的那些千亿房企（上）
据财政部公布8月份财政收支数据显示，今年前8个月全国一般公共预算收入同比增长了9.8%至12万亿元。同期房地产契税收入414亿，增速回落了3个百分点，同期国有土地出让收入则增长37.3%到了2.7万亿。
点评： 仍占大头
据媒体报道， 综合武汉市住保房管局官网信息，武汉自今年7月获住建部同意开展住房租赁试点以来，目前已筹集租赁住房源11351套（间），计划到5年内再推5万套，形成20万人的租住规模。
点评： 杯水车薪
广州南沙区政府关于广州南沙新区榄核分区控制性详细规划已获专家审查会审查，现正将规划进行公示，公开征求意见。此次规划的总面积达到74.61平方公里，规划定位为星海文创艺术小镇、生态农业生产基地和新型产业配套基地。
点评：牵强附会
阳光城宣布与当代节能置业股份有限公司签订《战略合作协议》，战略合作协议期限五年。希望在住宅产业化领域发挥各自的优势，就全国范围内各房地产项目展开合作。
点评：强强联合
由复星集团牵头的民营联合体与浙江省政府将正式签署“杭绍台铁路PPP项目”投资合同，项目投资448.9亿元人民币，其中复星集团牵头的浙商民营联合体占股51%。
点评：重大突破
港媒9月12日消息，碧桂园计划向印度地产公司WadhwaGroup收购其位于孟买的乡村住宅项目大部分股权。消息显示，于过去数个月，双方已进行多次洽谈，并已签备忘录。
点评：积极外拓
讲完了预计年销售规模5000亿的公司和3000亿以上的公司之后，再谈谈千亿以上房企，由于千亿规模企业数量众多，只能分两次讨论，本次先讨论去年已经登上千亿门槛房企的上半年表现，下周再讨论今年将冲千亿的企业们。除去上两周谈到的房企，去年已达到千亿有中海、金地、华夏、华润、万达和绿城这六家。
从这六家企业的销售额来看，中海毫无疑问是这些千亿企业的领头羊，2017年上半年企业完成销售1100亿元，远高于其它房企。虽然近几年相比碧万恒来说增速有所放缓，但从中海上半年的一系列动作来看，相信在不远的未来3000亿房企中将很快看到中海的身影。首先在投资方面，中海今年共参加了300多次土地拍卖，截至8月中海地产（不包括中海宏洋）共新增拿地近946万平方米，与前几年相比在土储上有了大提升。其次中海明确了2020年要达到4000亿的销售目标，合计每年17%的复合增长率。虽然这个目标相对保守，但是从中海的角度来说，这已十分不易，因为这应该是中海第一次明确提出规模的增长目标。最后是团队建设方面，随着颜建国于2016年12月重新入驻中海，中海团队建设出现了人才稳定和人才回流两大现象，一方面现有人员保持住了相对的稳定；另一方面已经出走的中高管则开始回归中海，“海归”计划也已全面启动。企业上半年所有的这些动作，都暗示了中海未来的增长潜力。
从销售增速来看，金地在这六家中表现最好，可以说延续了企业去年以来的高增长状态，目前企业在克而瑞1-8月排行榜中已经名列第9位，而去年中期金地还排在12位，能在这些规模房企中连升三位着实不易。金地能实现这样的业绩爆发，主要还是与其拿地有关，2015年成功踩点，在上海、杭州、苏州等热点城市大举拿地，于一二线城市的投资比重高达90%，16、17上半年也保持了这样的拿地状态，在去年及今年上半年火热市场推动下，其销售增速也一骑绝尘，实现60%的增长。而华润置地的销售增速则有些不如人意，今年上半年完成销售696亿元，较去年仅同比增长了14%。在克而瑞销售排行榜中，15年华润排名第9位，16年排名第11位，今年1-8月仍在第11位，在规模激烈竞争的今天，房企不进则退，尤其是惯于稳健经营的央企来说，尤其需要注意不掉队。
其他房企来看，万达上半年销售表现并不算差，在整个集团实施轻资产的战略下，仍完成了615亿的销售，较去年同比增长23%。而其到7月将13个全部文旅城出售给融创，可能会对企业下半年的房地产开发业绩产生影响，但提前出售资产也是万达战略的要求。绿城的业绩也有不错的增长，结合其代建业务，上半年实现总合约销售金额595亿元，同比上升了31.06%。其中，代建业务收效显著，贡献了153亿元和141万方的销售份额，金额占比高达26%。华夏幸福依靠其出色的产业运营能力，在全国各地也拿地相当多的土地资源，结合这一轮三四线市场的复苏，也将企业的销售规模推进了一个层次。
从这六家上半年的投资表现来看，中海、华润投资额均上到400亿，远高于其他房企。两位央企老大哥面对当今如狼似虎的各路房企，终于感受到了压力，因此今年开始有点奋发图强的味道。此外金地、绿城今年也开始发力，上半年投资金额在200亿元以上，分别较去年同比增长166%、146%，也能感受到企业对于规模增长的紧迫感。华夏幸福规模也在努力扩张，去年上半年新增了4个产业园，今年上半年直接新增产业园15个，为去年的三倍之多，依靠这些产业园拿到的地也不会少。与这些企业相比，相对来说万达在六家之中表现的消极一些，上半年着力于出售资产，鲜有土地进账，这也侧面反映了老王将轻资产战略进行到底的决心。
另外从这些千亿房企的拿地策略来看，也有不少相似的地方，大家对于一二线城市和环都市圈的三四线城市投资较多。如金地上半年总投资额约 258 亿元，坚持深耕一线城市及强二线城市策略，一线城市的总投资额占比 30%，二线城市的总投资额占比 58%，合计占到88%。还有像华润，上半年在一二线城市土地投资金额占比达87.4%，较2016年全年高出了8.2个百分点。而华夏幸福则在京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群重点发展。
财务数据直接反映企业的经营成果，因为万达退市暂未披露，从这五家来看，毋庸置疑表现最好的是两家央企：中海和华润。首先盈利能力方面，中海的净利率达到25.8%，为五家最高，毛利率也在30%以上。华润同样不弱，上半年净利率达到20.35%，毛利率在34.9%。负债水平来看，中海也是表现最优，在16年上半年现金完全能够覆盖负债，因此使其净负债率达到零的状态，在17年上半年的净负债率虽有上升，但也仅为16.1%，相当之低。而华润的负债水平表现良好，稍逊于金地和中海，上半年净负债率在41.5%，显得比较保守。
值得一提的是华夏幸福，财务表现仅次于两家央企，甚于与华润相比还有些不分伯仲。17年上半年的净利润率为24.1%，毛利率达到了55.7%，这两项指标都高于多数私营房企。同时观察其净负债率也比较好看，为51.7%。而近年来随着园区运营“红利时代”的到来，华夏幸福毛利率也一直维持在一个较高水平，细究下来主要在于企业的独特的经营模式，通过与政府合作开发园区，为企业带来了相当廉价的土地，反映到财务上就是令人眼馋的利润率，此外企业的产业发展服务业务也对其利润表现有相当的贡献，该业务上半年的毛利率更达到了92.7%。其他两家房企金地和绿城则表现平平，较上年都有所下降。金地比较出色的是其负债水平比较健康，维持在40%左右，在这样的规模下甚至低于央企华润。而绿城净负债率在83%，略微高于平均值，另外净利润率12%，与其他几家房企相比稍显逊色，可能在于代建业务利润并不算高。
企业战略方面，首先拿中海来说，今年上半年中海提出了“一三五”的战略，“一”是指在2020年规模要翻一番，其中专门提到了2020年要达到4000亿的销售目标，“三”指的是三个改善，改善客户满意度，改善员工满意度，改善社会满意度。三个改善也是第一次提出，且都会通过之后的具体措施来对整个中海产生实质性的影响。“五”则指的是五个领先，分别是盈利能力、品牌价值、市场价值、国际化、综合实力。中海第一次就能把其对未来五年的战略梳理的如此明确，可见只有明确了战略，才能有随之相应的配套机制、相关措施、具体方法和计划实施来予以保证。我觉得中海未来还会有非常大的增长潜力，如果中海能够在合作方面进一步放开，部分财务指标方面不过于苛求的话，未来的发展应该会变得更快。
金地这几年一步一个脚印的发展，是一家非常稳健的企业，作为去年新晋的千亿房企，金地在近两年的增速明显加快，16年全年增速达到63%，今年上半年增速为60%，可以说一直延续着高增长，令其他千亿房企感到压力山大。另外金地在其他业务方面也有所突破，如物业管理，目前服务面积已突破2亿平方米，直追万科、花样年两个物业巨头，金地物业在公寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等全服务产业链已开始布局。同时，还有像金地旗下的房地产私募基金稳盛投资也做的有声有色。“万保招金”，万科和保利虽然冲在前面，但金地这两年也没落后，一方面加速度增长，另一方面各项业务突破，可见金地的底蕴仍然非常深厚。当然金地在投资这块，与所有民营企业一样面临着瓶颈，要保持高速增长难度越来越大，因此金地在持有物业经营方面兴趣越来越大，特别是其物业普遍位于一线和强二线城市，假如这项业务能有突破，对于企业增长将意义重大。
然后是华夏幸福，在所有千亿企业中华夏还是比较另类的，从未将自己当作房地产企业，但考虑到华夏的主营业务方向，房地产收入还是占它绝大部分。由于它特殊的产业属性，实际能够让华夏在中国房地产行业中占有得天独厚的优势，尤其是与产业结合拿地方面，一般房企难以比拟，这种优势也会在企业拓展园区的过程中显现出来，当然反过来产业园区的运营效果也将影响政府与其的合作意愿，因此对华夏幸福的造城造园能力有一定考验，做1个成功的产业园不难，而100个产业园都要成功则是特别困难。
万达今年从地产角度来讲，上半年表现还是不错的，但由于诸多原因，今年7月万达出售了其文旅城和酒店项目。虽然酒店对万达来说并不是高效资产，而且文旅城的出售也让万达大大降低了负债率，也符合万达近年来提出的轻资产战略。但从开发销售来讲，这次转让还是对万达地产业务有非常大的影响。因此万达下半年还应积极投资，发挥万达商业地产的独特优势，利用好商业地产一哥的地位，才能为未来争取到更大的发展空间。
华润去年开始发力，今年也看到华润在努力进行扩张。除了地产开发之外，企业的不动产经营在千亿房企中表现也相当优秀，截至2017上半年，华润置地投资物业公允价值达港币1062.7亿元，占总资产总值的21.5%。对于华润未来的发展来看，必须利用好央企在融资和资源整合方面的优势，争取再上一个台阶，当然机制体制也要跟上，这也是央企在发展之中普遍要面对的一个问题。
绿城在去年完成了对代建业务的整合之后，销售流量也一举突破了千亿，今年在千亿基础上还可以再上一个台阶。另外绿城也是千亿房企中比较独特的一家，因为它优秀的代建业务，截至2017年6月30日，绿城管理集团管控项目合计达165个，规划总建筑面积约4965万平米，预计总可售金额约人民币2801亿元，从代建的角度上来说，绿城代建在整个中国排名第一，另外绿城物业也在行业领先地位，因此我相信绿城完全有能力开拓出一条轻资产运营的新路。
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