周四产品说丨精装造别墅，万科要在厦门做第一个吃螃蟹的人
10月25日，住房和城乡建设部官网披露，10月30日至11月30日将在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，重点查处行为包括捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等。
点评：一查再查
10月24日统计局发布浙江11个市辖区住宅价格调查数据，数据显示：9月份浙江新建商品住宅售价环比下降0.1%，为2015年4月以来首次环比下降， 11个调查城市9涨2降，其中台州涨幅最大，价格上涨0.8%，杭州和宁波则价格下降，跌幅分别是0.3%及0.1%。
点评：初见成效
10月25日，南京迎来十月首拍，总共出让8幅地块，出让面积37.57万平方米，包括6幅商品住宅用地，2幅商办混合用地。最终出让结果，8幅地块成交总价129.05亿元，其中5幅宅地均需现房销售，4幅宅地达到最高限价，需建保障房面积19600平方米，宅地成交楼板价均不及2万元/平方米。
点评：日趋理性
根据广州市2017年度国有建设用地供应计划，第四季度将有46宗地块计划出让，其中住宅用地10宗，10宗宅地除了1宗位于荔湾区，其余9宗全部位于黄埔区，含安置房用地及普通居住地块，住宅地块总建筑面积预计超过100万平方米。
点评：供应及时
这年头，公寓做精装交付已成为行业惯例。但别墅产品，基本都是毛坯交付的。
几乎没有开发商愿意做别墅精装，很简单，买别墅的客户层面高，个性化要求也多，别墅装修比公寓更费时费力，所以这事没人做。
但是万科，要在厦门做第一个吃螃蟹的人。
ONE 打造1.5居所
2016年万科在厦门翔安拿了X2016P02、X2016P03两地块，楼面价分别为22337元/㎡、22169元/㎡，其中X2016P02刷新了当时区域楼面地王。现在地块项目即将开盘，案名万科白鹭郡，推出的是苏式精装别墅产品。周边已开发商品房项目仅有中澳城，该盘销售集中在14年底-15年，全盘高层均价仅为7300元/㎡，联排别墅约13500元/㎡。很明显，这两块地是面粉贵过面包了。
万科白鹭郡所在的翔安区新圩镇，距离主城区约40公里，属于城市边缘地段。
远郊、地王、万科……这些关键词使得白鹭郡的入市给厦门市场带来一种复杂的情感——担忧中夹杂着期待。
但项目的区位特征及配套资源等，决定了这不是简单的改善型产品，而是介于第一居所与第二居所概念的独特产品，我们称之为“1.5居所”，可以把日常生活和度假休闲的矛盾调和到一个平衡点。在房价高企的城市，1.5居所能否引领购房者意识的转变？
8月19日，万科白鹭郡营销中心正式开放，没有户型图的唯墅产品首次面世，除了售楼处面积厦门最大，留客时间长外，项目用新风格、新产品，别墅精装三大法宝在市场赚足了眼球。
TWO 300%得房率
万科白鹭郡整体风格为苏式建筑，青砖白墙，亭台楼阁。项目以园林水景为原点，串联2条景观主轴、6条景观次轴、1个大景观节点、12个小景观节点，串联建筑轴线与节点，组成有机规划格局，形成郡落。
社区打造方面，通过16条纵横交错的巷道，将地块分为5大组团，以主景观轴线上的院墙为划分标志，每一条巷子里的牌坊、台阶、花池、植物都不同；组团同白墙的高度为3米，组团燕尾镬设计的大门高度为2.5米，组团内独立院落与街道间墙的高度设置为1.8米。
户型上，项目控面积控总价，主力产品为89-110㎡的联排别墅，通过空间利用和创新，整个户型高拓至5层空间，实用面积300-320㎡，使用面积达300%。
具体来看，从地下负二层到地上三层，层高依次是3.7m、3.0 m、2.9 m、2.8 m、2.8 m，有居住设计的空间均为正常层高，面积拓展的同时，空间的舒适感并未打折；厨房及餐厅下沉至负一层，负一层设计有中式厨房、餐厅、会客厅以及卫生间，并通过长方形采光井保证良好的通风采光效果；三楼整层为主卧，除了套房设计，私密性高外，还赠送一个露台空间，设置有温泉接入口，不仅可以露天泡泉，也可以灵活利用空间做成空中花园，提升改善休闲居住氛围。
THREE 百万精装修
万科白鹭郡项目开厦门别墅精装先河，也算是天时地利人和，一方面项目位置偏远，装修更为耗时耗力，客户需要花费更多精力；另一方面，项目高昂的地价，需要通过精装修实现溢价。
项目精装主要是硬装部分，为别墅业主省却装修麻烦的同时，也给业主个性化设计留有空间。
因为每套别墅在高得房率的设计下分为地下两层地上三层，所以首先配置了私家电梯。整体来看，精装交付包括地砖、吊顶、墙壁完工，所有房间均铺设实木复合地板。从部分功能空间细看，浴室装备齐全，安装抽拉式水龙头，包括镜柜、马桶、毛巾架等，厨房包括一体式壁柜、灶台吸油烟机，燃气接通，安装自动报警烟感器等。
目前白鹭郡没有明确精装品牌明细，但承诺装修用材均采用国内一线品牌，套均造价在百万元左右，选用环保装修板材、隔音门窗系统以及全屋中央空调系统。凭借万科多年积累下来的良好精装口碑，还是能俘获一批忠粉的信赖。
在地段依然是买房首要考虑因素的今天，万科白鹭郡虽在产品拓新方面做出较大突破，以高附加值别墅撬开市场对区域项目的认知，吸引众多客户及业内人士前往观摩，但项目尚未开盘，真正的市场接受度还有待检验。精装别墅，能否满足高净值客户的个性需求，在市场占据一席之地，还是值得期待的。
责任编辑 房君
/ END /