周三企业说 | 上市房企点评之十五：保利地产，整合是最大变数

丁祖昱评楼市，独家原创点评。保利地产和保利置业的整合问题如今已是箭在弦上，“发射”近在眼前。

2015年保利地产交出了一份不错的成绩单，从各项财务指标来看企业继续保持增长态势，尽管股东利润不见增长，但并不是企业发展面临的挑战，真正的调整实际是即将到来的整合。

一、提升：收入、利润规模稳步增长，债务杠杆得以有效控制

1、收入及利润规模上升。保利地产2015年销售金额1541亿元，同比增长12.75%，当年结转营收1234亿元，同比增长13.18%。利润规模也进一步增长，毛利润大增近40% 至410亿元，净利润为168亿元。

2、财务杠杆下降。受益于2015年宽松的货币环境，保利地产的平均融资成本仅5.2%，较2014年同期下降1.3个百分点。净负债率大幅下降24.78个百分点至115.51%，未来仍有加杠杆的空间。

3、投资力度加大。2015年保利地产共新增土地储备1308万平米，同比增长6.26%，但拿地金额大幅曾52.91%，主要是企业在一二线的投入增加所致。

 

二、持平：费效比仍然处于合理区间，利润率略有提升

1、销售管理费用率控制较好。2015年保利地产的营销及管理费用均有不同程度的增长，但是撬动了企业销售规模的上升。因此我们看到企业的营销管理费用率为2.99%，同比下降0.92个百分点，继续保持较好的费用控制水平。

2、利润率水平稳中有升。保利地产在2015年的毛利率为33.2%，净利率为13.63%，在实现较好的盈利水平的前提下，较2014年同期还有小幅增长。

三、下降：股东回报率明显下滑，债务结构有所波动

1、股东回报率下降。2015年保利地产归属股东的净利润为123亿元，增长缓慢，当期的股东权益回报率也明显下滑。不过，18.58%的股东权益回报率仍处于合理水平。

2、债务指标下滑。2015年保利地产现金下降6.45%，长期债务下降13%，短期负债增加23%。因此，现金短债比、长短期债务比均出现下滑的情况。主要原因是保利地产2015年即期债务增多所致。

四：保利地产指标向好，但略有瑕疵；目标远大，但完成不易

1、整体来说保利地产是“均好型“的企业。保利地产没有特别大的短板，销售金额不断扩大，资产规模继续提升，融资成本及净负债率也有效降低，基本相关的核心财务指标都是呈现向上的走势。

2、从指标上来看，目前保利地产最大的问题就是“量增利不增”。通过近三年股东净利润数据可以看到，2013年股东净利润为107亿元，增速达27.36%，但是到2015年这一指标的增速下滑至1.21%，可以说增速明显放缓。此外，随着合作项目的增多，这也会成为一种常态。当然这也是当前房企的普遍问题，并不是只有保利地产一家存在。

3、保利地产的目标很宏大，但是目前来看这些目标的实现都不容易。在十三五之初，保利地产在地产主业、海外发展、商业、基金、资本运作、物业、养老等方面提出了诸多的发展目标。企业的发展愿景是好的，但无论是5年营收增长至3000亿，还是物业管理面积超3亿平方米，抑或是建立100家以上的养老机构，每一项目标对今天的保利地产来讲都是巨大的挑战。

对今天的央企来讲，技术问题都不是问题，只有人事问题才是最核心问题。保利地产和保利置业的整合问题已经绷紧了好几年了，如今已是箭在弦上，“发射”近在眼前。但所有的变数也在整合之上，无论是人事还是架构，整合之后会怎么样还是个未知数。当然，希望整合之后的保利真的能够实现之前提出的十三五的相关目标。

万事具备，只待整合。