法拍房的优先购买权人是什么？

全文约1389字，阅读时间4分钟

在各大网络平台的房源拍卖公告中，我们经常可以看到“优先购买权”的说法。

但是大多数参拍者都没遇到过这种情况，也不了解到底“优先购买权”是什么。

今天，我们就来科普一下，怎么才能成为“优先购买权人”，以及“优先购买权人”的“优先”体现在哪里？

01

优先购买人需要具备哪些条件

前几天悠悠通过京东平台联系到我们，向我们询问法拍房如何购买。一开始，我们并不清楚她的情况，所以只按照正常的业务流程接待了她。

三天之后，当法务把这套房源的尽调全部搞清楚，我们才发现，原来悠悠不但是这套法拍房的产权人之一，并且这套房子的实际占用人也是她。

作为这套法拍房的案外产权人，以及实际占用人，悠悠可以有权利向法院申请成为优先购买人。

【优先购买权人资格确定】

优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的不得以优先购买权人身份参与购买。

顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。①

也就是说，悠悠携带自己的身份证、房产证原件等材料，可以直接到法院申请取得“优先竞买权人”的身份，经法院确认后，悠悠就可以以优先竞买权人的身份参加这套法拍房拍卖。

02

优先购买权人有什么“特殊”？

“优先购买权人”，顾名思义，就是对于法拍房的竞拍享有优先购买权，具体怎么个优先规则呢？

【优先购买权竞价规则】

优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。②

也就是说，如果悠悠作为优先购买权人，那么她就可以在同样的出价价格上，享有优先购买权，相当于省了一笔加价费用。

这里值得注意的是：

优先购买权竞拍规则在不破坏原有“优先购买权”③的基础上已经做到最大限度的公正。

对于一般竞买人来讲，优先购买权人在竞价的模式上没有优先，只有在同等出价价格方面享有优先购买权。

如果最后悠悠拍到这套法拍房，就说明，最后的一手加价，是悠悠接受了一般竞拍人的出价价格，一般竞拍人没有再次出价，最终悠悠竞得。

如果最后悠悠没有拍中这套法拍房，就说明，悠悠没有接受一般竞价人的出价价格，主动放弃出价。

注释（向下滑动查看）

①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十九条。

②《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第二十一条。

③涉及优先购买权的主要规定有：

1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第三次修正）第七十二条规定；

2.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）第一百零一条规定；

3.《中华人民共和国合伙企业法》（2006年8月27日修订）第二十三条规定；

4.《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第二百三十条、第三百二十六条、第三百三十九条第二款、第三百四十条规定；