5月第5周 |上海法拍房市场周报
MARKETDATA
本/周/概/述
5月第5周，流入上海法拍房市场的房源共有38套，除去中止2套、暂缓1套、撤拍2套的房源外，剩余33套房源正常上拍。
本周正常进入上拍流程的房源数量较上周增加8套，最终成交32套，流拍1套，成交占比为97%。
套均参拍人数12人，本周市场热度与上周持平；本周平均折扣率1.03，较上周1.07的折扣率稍微增加，主要因为这周成交房源较多，且参拍者出价能力看好。
一、成交热度
依据成交房源的参拍人数计算，本周套均参拍人数12名，10人以上竞拍的热门房源16套，占本周房源总套数的48%，较上周同比减少8%。
本周平均成交折扣率1.07，评估价9折以上成交的有5套，高于评估价成交的有19套，较上周相比折扣率略上升（上周为1.03）。
主要由于这周上拍房源中有五套优质学区房，导致竞争激烈，参拍者出价能力上升但并不冲动，对成交折扣影响微弱。
600万以下价段，这周共有24套，较上周同比增加3套，高价段的标的数量变化也开始增加。
目前每周的上拍房源数量开始趋于平稳，600万以下标的平均每周上拍数量在20~30套之间，600万以上标的平均每周上拍数量在9~15套之间。
二、成交概况
本周参拍人数最多的小区为申莘新村、乐业二村，参拍人数都是22人；
高出评估价356万成交的房源为万科翡翠别墅小区，是这周最高溢价成交的房源；
低于评估价756万成交的房源为棕榈滩高尔夫别墅，由于这套法拍房背后问题较多，需要花费一定成本才能解决，因此一拍二拍均流拍，变卖阶段底价成交，即便如此底价拿到也是赚的。
底价成交的房源为云台大厦，低于评估价189万底价成交。
01
最热房源
申莘新村
本周最多人参拍的成交房源为：申莘新村
外郊环，5号线银都路站轨交房，闵行区颛桥板块的小区，上拍评估价为262万，共有22人报名，竞价167次，人均竞价8次。最终以高出评估价71.9万元，总价333.9万元成交。
房子是1995年竣工，个人产权，且税费各付。
这套房源属于小刚需类型，两房一厅，房源总价较低，且竞争激烈。
成交价 333.9万
71.07㎡
评估价 262万
税费各付
小区板块
闵行区颛桥板块
竣工年代
1995年
乐业二村
本周高出评估价最多的成交房源为：乐业二村
郊外环，3号线终点站江杨北路站轨交房，宝山区月浦板块的小区，上拍评估价为132.73万，共有22人报名，竞价65次，人均竞价3次。最终以高出评估价57万元，总价190.2万元成交。
房子是1995年竣工，个人产权，且税费各自承担。
这套房源为一室一厅，42.1平米，小区比较旧，属于刚需住宅。像这种小面积的轨交房，竞争都比较激烈，成交价会比市场价高出10%-20%。
成交价 190.2万
42.1㎡
评估价 132.73万
税费各付
小区板块
宝山区月浦板块
竣工年代
1995年
02
溢价最高
万科翡翠别墅
本周高出评估价最多的成交房源为：万科翡翠别墅
外郊环，闵行区浦江板块的小区，上拍评估价为2778.3万，共有7人报名，竞价192次，人均竞价27次。最终以高出评估价356万元，总价3134.64万元成交。
房子是2011年竣工，房龄较新。个人产权，且税费各付。
这套别墅上拍时的评估价严重低评，590.94㎡的同小区二手房挂牌价格在5000万左右，但是这套662.57㎡的别墅在法拍房市场成交价仅为3134.64万，并且二手房税费需要下家全部承担，法拍房的税费各自负担，还不限购。
成交价 3134.64万
662.57㎡
评估价 5000万
税费各付
小区板块
闵行区浦江板块
竣工年代
2011年
03
最优惠房源
棕榈滩高尔夫别墅
本周低于市场价最多的成交房源为：棕榈滩高尔夫别墅
郊环外，奉贤区海湾板块。市场评估价为1719.6万。上拍房源属于变卖阶段，买受人需要全款买下，银行不支持变卖阶段法拍房的按揭贷款。
标的仅1人报名，底价成交。
别墅是2009年竣工的，公司产权，税费下家全部承担，且背后存在遗留问题（这批海马路的别墅因开发商破产遭拍卖，部分房源存在公安查封，且大产证未办理小产证，过户较困难）。
成交价 963.2万
697.99㎡
评估价 1719.6万
税费全付
小区板块
奉贤区海湾板块
竣工年代
2009年
04
底价成交房源
云台大厦
本周低于市场价最多的成交房源为：云台大厦
内中环，7号线云台路站轨交房，浦东新区浦东世博板块。市场评估价为946.3万。标的有1人报名，底价成交。
小区是2003年竣工的，个人产权且税费各付，由于房屋存在占用，且占用人不配合，导致只有一人参拍，最终底价成交。
成交价 757.04万
201.93㎡
评估价 946.3万
税费各付
小区板块
浦东新区浦东世博板块
竣工年代
2003年
三、中止房源
01
中止房源
黄浦丽园
本周流拍房源为：黄浦丽园
内环内，8号线、9号线换乘站，陆家浜路站轨交房，实验小学学区房，黄浦区老西门板块。起拍价为评估价的7折，个人产权，税费各付。
房源质量较好，且起拍价格与评估价格之间的参拍空间较大。
开拍前一天，共有3人报名，但是由于案外人提出异议，导致拍卖中止，待异议结束后悔重新上拍。
起拍价 1098万
158.57㎡
评估价 1567.15万
税费各付
小区板块
黄浦区老西门板块
竣工年代
2008年
四、市场数据
5月第5周，有效房源共33套，成交32套。房源数量较上周增加8套。目前，疫情影响的法拍房市场波动逐渐消散，法拍房市场热度稳健增长。
较五月的成交数据来看，上海法拍房市场热度开始趋近平稳，成交数量也在不断增加。
本周套均竞拍热度与上周一致，套均参拍人数为12人，成交折扣率为1.07。
下/周/上/拍/房/源
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