农村房屋买卖合同的效力认定及参考因素

与农村房屋买卖合同效力相关的判例介绍
——原告马某与被告李某农村房屋买卖合同纠纷案
(一)案件事实
在原告马某与被告李某农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告马某诉称：我原系x村村民，被告系xx省xx市x镇x村农民。2003年，我将位于xx市xx区x镇x中路x号(以下简称x号院)宅院以4、6万元的价格卖给被告。因被告不是该村集体经济组织成员，不享有该村宅基地使用权，故该买卖合同应属无效；被告应返还因所购房屋拆迁获得的“建筑面积173平方米的定向回迁安置房”。
被告李某辩称：我不同意原告的诉讼请求。第一，我与拆迁办签约在前，马某起诉在后，宅基地已经不是我的了，原告起诉主体有误；第二，由于我之前得了一场大病，为了治病筹钱，现在涉案的两个回迁房已经以70万元(外加38万元回购款，共计108万元)卖给了我女儿李某某，回迁房已与我无关；第三，回迁房中有120平方米是平价房，单价是1600元/平方米，其余55、25平方米是高：价经济房，是以3200元/平方米买的，x镇政府和拆迁办已经知造我不是x村村民，才以高价卖给我回迁房；第四，我因为不是对村民，在拆迁的时候未享受到同于本村村民的拆迁补偿款；原告现已非x村集体经济组织成员，亦丧失了该村宅基地使用权。
经审理查明：原告原系xx市xx区x镇x村农民(1988年考学后转为非农业户口)。被告系xx省xx市x镇x村农民。2002年农历八月初九，原、被告签订书面买卖合同，约定原告将x号院以4、6万元的价格卖给被告。买卖合同签订后，原告将x号院交付给被告，被告依约给付原告购房款4、6万元。2009年11月23日，xx市土地整理储备中心xx区分中心(以下简称土储xx分中心)、xx市xx区x镇人民政府(以下简称镇政府)作为拆迁人，与作为被拆迁人的被告签订xx市集体土地住宅房屋拆迁安置补偿协议书，被告共获得291875元拆迁补偿款，并取得购买位于x村东西两侧按照“三定三限三结合”方式建设的建筑面积173平方米的定向回迁安置房，其中120平方米(含)以下部分按1600元/建筑平方米购买，120平方米以上部分按3200元/建筑平方米购买。被告称其回迁房(夏各庄新城回迁房前xx小区x号楼x单元x号、xx号)已以108万元的价格卖给其女儿李某某。现原告以被告非x村集体经济组织成员，不能享有该村宅基地使用权为由，主张买卖合同无效，并要求被告返还因所购房屋拆迁获得的“建筑面积173平方米的定向回迁安置房”；被告持答辩意见不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的本院(x)平民初字第ⅹ号民事裁定书，买房协议，拆迁安置补偿协议书，交房验收单，选房凭证，被告提交的其与李某某的房屋买卖合同等在案予以证明。
(二)争议焦点
根据诉辩双方的意见，本案的焦点在于：第一，原、被告双方之间的农村房屋买卖合同是否有效？第二，涉案回迁安置房是否应该返还给原告？
(三)裁判理由
1、原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效。
根据“地随房走”的原则，在农村私有房屋买卖过程中，买房人名义上是买房，实际上是买地。在房地一体格局下，处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得该村宅基地使用权。因被告李某非夏各庄村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易取得该村农村房屋所有权，故其与原告所签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而应属无效，故本院对原告要求确认其与被告所签房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。
2、驳回原告要求返还涉案回迁安置房的诉讼请求。
诚实、信用原则是一切民事活动的行为准则，公民应在诚实、信用原则指导下从事民事活动，其取得民事利益应以不违背诚实信用原则为限。原告现亦非夏各庄村集体经济组织成员，亦不能取得该村宅基地使用权，且原告的行为有悖诚实、信用，故本院对原告主张的要求取得夏各庄新城回迁房前营南小区x号楼x单元号、xx号房屋所有权的诉讼请求予以驳回。
(四)判决结果
2013年7月11日，北京方平谷区人民法院做出如下判决：
(1)确认原告马某与被告李某于2002年9月15日签订的房屋买卖合同无效；
(2)驳回原告马某的其他诉讼请求。
二、农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判路径及参考因素
（一）处理农村房屋买卖合同纠纷案件应予考量的因素
在处理农村房屋买卖合同纠纷案件中，无论判决合同是否有效，都将对双方当事人利益产生重大影响，判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，保障农村房屋尽量发挥其特有的社会保障作用，但不利于维护交易秩序，也易引发不稳定因素。而且确认合同无效后通常难以补偿买受人的相关损失，这与不能因违约而受益的基本精神背道而驰。在处理此类案件时，不仅要考虑政策因素、公序良俗、诚实信用、利益衡平等社会效果因素，还要考虑具体案件的具体情况，考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，兼顾法律效果和社会效果的统一，避免“惟身份论”的倾向而伤害买受人的合法利益。
(二)司法裁判中应坚持的基本原则
1坚持尊重历史与照顾现实相结合的原则。此案案件是在城乡一体化和社会要素自由、高效流通的大背景下产生的，相关法律城法规缺失、部门监管缺位是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引发此类纠纷的直接原因。审理此类案件应当客观看待上述历史背景，既要考虑到目前法律、政策限制集体土地流转的现实，亦应考虑此类案件产生的复杂性，既要保障出让方的基本利益，同样不能以牺牲买受人的利益为代价。
2、坚持个案分析与综合衡平相结合的原则。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导。农村房屋买卖的交易主体的不同，所涉及的法律规定及政策各不相同，应当区别对待。在确认合同无效后，还要妥善处理损失赔偿问题，避免当事人利益失衡，在此过程中，应综合考虑双方的过错，房屋装修、改建、拆迁、房价变动等因素确定各自应承担的民事责任，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获得利益与买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。对于买受人已翻建、扩建房屋的，应当对其添附价值进行补偿。
(三)合同无效的后续考量因素：兼顾当事人利益的衡平
根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院一旦确认合同无效，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平处理无效转让行为，合理认定当事人责任，均衡保护各方主体的利益诉求，要妥善处理涉及过错比例认定、财产返还范围、赔偿损失范围及利益分配四个基本问题。
1、关于过错比例的分配问题。由于此类纠纷的诱因大多在于土地增值亦或土地及房屋征用与拆迁将获得补偿安置，出卖人受利益驱动等因素，法官在裁判时应视买卖的具体情况适用不同任比例，不宜采取固定的责任区分标准。但为限制自由裁量权，后具体参考以下因素：一是交易时间，国务院于1999年5月6日颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知出台前，买受人主观过错相对较小；二是购房目的，自住与投资购房的过错比例应有所区别，自住相比投资的购房者的责任相对较小。
2、关于财产还返范围的问题。一般而言，合同被认定无效后出卖方应当返还卖受人购房款，买受人应当向出卖人返还房屋。如买受人对其所购房屋进行装修、改造或者增建建筑物，其对该添附物享有权益，但该添附物附于出卖人的房屋之上而难以剥离的情形下，买受人将添附物随原物一起返还出卖人，出卖人应将添附物价值补偿给买受人。
3、关于损失赔偿范围的问题。买受方因合同无效造成的损失范围如何认定，争议较大。有人主张，买受方的损失大多为信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。直接损失包括缔约费用、准备履行所支出的费用以及两项费用的利息；间接损失，是指合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。实践中已经开始采用信赖利益作为判决出售方赔偿损失的理论依据。另外，从上述观点还可以看出，买受方的损失主要是房屋增值利益，这种增值利益主要表现为土地的补偿。
4关于拆迁补偿利益分配的问题。涉及征地拆迁而引发的农村房屋买卖纠纷在此类纠纷中不占少数，农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，即调产安置与货币补偿，由于各地具体补偿标准不同，农村房屋的产权人常因补偿方式不同而获利差别明显。农村房屋拆迁安置时，一般有三种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定定的方案进行补偿，其中第二种模式涉及了农村宅基地的补偿，与特定身份有密切关系。第一、三种模式下，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定，对于第二种模式，由于拆迁补偿是针对土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，建议该部分补偿费用应由出卖人享有。在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给买受人；在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。
三、判例评析
(一)基于身份识别的概括无效及矫正
最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。但是，法院应当谨慎判断农村房屋买卖合同的效力，不宜轻率仅以身份标准判定合同效力，应综合考虑交易主体身份的现状及转化的可能性、交易客体的性质及用途等矫正因素，具体应综合考虑以下情形：
1、涉诉房屋及土地性质变更的情形。宅基地因征收转为国有土地，无效认定之障碍消除，应认定有效。出卖人由农民身份转为城镇居民，宅基地因土地征用转为国有土地，宅基地性质发生变化，此类合同，应按有效处理。
2、买受人身份变迁及身份混同的情形。199年《土地管法》修订之前，农村村民将房屋已转让给回乡落户的离体退职职工和军人，回乡定居的华侨、港澳台同胞；非转农为集体经组织成员身份；买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组成成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组组同意其购买合同内容的，可以依法认定为家庭共同购买的，以上情形应按有效处理。
(二)诚实信用原则的适用范围
在司法实践中，适用诚实信用原则和公序良俗原则通常是在法无明文规定情况下的无奈之举，由于法律原则的高度概括性和抽象性，如果仅依据法律原则作为裁判依据，通常会降低当事人对说理的信服度，因此，在适用上述原则时应尽量谨慎。在合同效力的评判这个问题上，既然依据现行规定可确认合同违法无效，应尽量避免司法裁量权之行使牺牲法律的安全性，不宜仅以民法诚信原则去肯定、维持合同之效力。若房屋出卖方利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，可在合同无效的过错责任分配的裁量上及其无效处理方式的选择上，将诚实信用原则作为司法裁判的重要价值取向，以矫正合同效力现行评价规则的适用过程中可能带来的买受方道义失助和利益失衡问题。
(三)合同效力与财产返还的分别处理
在处理农村房屋买卖合同纠纷案件中，通常情况下，认定买卖合同无效后，就要处理后续的财产返还问题，买受人要向出让方返还房屋，出让方向买受人返还购房款、相关补偿款。但是，在司法实践中，符合相应条件的，可对以上两个诉讼请求进行分别处理，即在认定买卖合同无效的同时，出于买受人已经将涉案房屋转让新的受让人构成善意取得而返还不能；出让方与买受人主体身份非与农而造成不宜再向出让方返还房屋；公序良俗、诚实信用原则的补充考量，即使认定双方的买卖合同无效，也可基于上述原因而判决不予返还，这既维护了既有的稳定秩序，也不违背我国现行相关法律、政策的有关精神，也在司法裁判角度宣示了法官对非本集体经济组织成员购买农村房屋行为的态度，起到了应有的导向作用。