中国地产景观 | 资深地产景观人 · 行业深度分析
景观界只有 0.01％ 的人关注了景观设计频道
你肯定是特别优秀的人
房地产项目成本管理
成本总深度剖析
房地产市场经历了最初的“野蛮生长期”到现在的“后白银时代”，随着规章制度的完善，限售、限价等政策的频繁出台，房地产市场已经充满了“火药味”。
激烈的竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂......企业想要不被淘汰，必须夯实内功，向管理要效益。成本管理，作为企业高质量发展的重要支撑点，不容忽视。
做事情都要讲究方式方法，成本管理一样需要捋清思路，抓住关键环节。企业经营需要谁来关注成本？成本管理从哪些方面下手？如何在管理瓶颈上寻求突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。
1
企业决策层，需要重视成本管理
企业决策层的成本态度，是一个公司成本管理的基调
在成本管理类的文章中，我们经常会看到培养全员成本意识的内容。我的观点，必须是公司经营决策层认识到成本管理对企业的重要意义，并加以重视，才能做好成本管理。
在房地产的开发经营活动中，成本管理部门更多是起到一种驱动作用，而真正花钱的部门是设计、营销、工程等业务部门。在重大设计方案上或者工程管理措施上，成本人员提出相关的经济性对比及优化措施建议，但真正的落地则依靠相关的业务部门。而在这些优化措施的落地过程中，因为各部门的关注重心不尽相同，所以执行的效果可能就是虎头蛇尾。特别是在进度、效果、成本上只要出现冲突，决策层就毫不犹豫地牺牲成本，不做任何平衡，这种状况对整个成本管理团队的信心影响是非常大的。只有公司决策层意识到规范的成本管理的对企业经营的重要性，有效管理为企业带来的良好效益，才能真正带动相关部门的执行和落实！所以，企业决策层对成本的态度就是一个公司成本管理的基调。
就拿曾经供职的一家房企来聊聊，老板和集团高管到项目巡查，问得概率最大的问题就是——项目的成本是多少？利润率是多少？看到现场存在浪费的情况就会问，管理人员有没有思考避免浪费的措施？有没有其他更优的实施方案？正是集团层面的重视，项目总也不敢怠慢，大家在项目管理过程中凡事就会考量成本投入是否合理？有没有更节约成本的方案？企业管理高层领导对成本的关注为项目实现预定的经营指标奠定了基础。
2
项目操盘手，需要具备经营思维
关注项目的利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经营思维
开发过程中收入和支出是影响经营指标的两个重要行为，成本管理的终极目标是要服务企业经营。这里讲的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益对于成本管理来讲同样有重要的意义。
大家可能会说啦，“哦！降低成本或销售溢价带来利润增长，这就是我们成本管理的意义”。其实，从广义上讲，成本管理的意义不只是利润增长，在高周转的模式下，快速去化、快速回款除了带来隐形的财务效益还关系到公司的生死存亡。抛开成本专业条线，从公司经营层面来讲，如果投入适量的成本能够大幅提高客户满意度，提升企业品牌价值也是值得的。企业品牌提升带来的效益是潜在的、长远的，也是企业持续性发展、良性发展的基石。在成本管理工作中，能关注到利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经营思维。
曾经历过一个项目，开盘去化情况非常不好，公司紧急召开了项目分析会，根据客户调研及内部研判终于找到症结所在：项目地处离市区较远的山区，但周边风景秀丽、自然资源丰富，属于旅游度假产品。但是，该项目为了控制单套销售总价而按毛坯定位进行开发。根据开盘后的客户调研意识到，项目地处偏远山区，客户更多地作为第二、第三住所度假休闲使用，不愿意花大量时间和精力自己装修，即使有自己装修的想法也因距市区太远、周边材料资源匮乏而放弃。找出问题症结，最终会议决策实施精装销售、拎包入住，同时考虑客户的总价承受能力，装修部分按成本价销售。方案由毛坯改为精装，虽然成本增加，整体利润率降低，但后来二次开盘火爆的事实印证了会议决策是正确的，加速回笼现金流，盘活了项目。此案列并不倡导大家遇到销售问题就通过增加投入降低利润率来解决，只是打开一种聚焦经营来解决问题的思路。
对比一个反面案列：同样是郊区旅游度假楼盘，规划方案时却在示范区重金打造了一个商业街，给出的理由是商业能够拉动人气、营造生活氛围、促进销售，但没有考虑季节性度假楼盘，商业如何销售？等到项目竣工交付，头疼的事情来啦，大量商业无人问津，签约寥寥无几，巨额的建安成本变成了沉淀资产。不得不说，不能把花钱当成一种快感，而是要考虑成本投入是否能够转化成有效回款？也就是项目经营时刻需要算账。
经营思维不单是对成本人员的要求，对项目操盘手更为重要。
3
投资阶段风险研判，对成本至关重要
“优质的项目可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个优秀的项目总折磨崩溃。”
成本管理往往会忽视在投资拓展阶段的风险研判，结果是一招不慎、满盘皆输。行业内流传着一个观点“设计阶段的成本管理作用占70%”，设计阶段管控不到位对整个项目的成本影响重大。今天抛出一个新观点：投资阶段的风险研判失败对成本管理影响是毁灭性的。前期研判不充分，项目获取后才发现土地性质问题、报建问题、债务问题、合作模式问题，负面作用小则带来成本大幅增加、影响经营指标的实现，大则直接造成项目“无限期”停滞，操盘人员每天处于“填坑”状态。
之前一家公司碰到的案例：公司收购一个未开工的净地项目，看似遇到一块肥肉。加之，公司销售业绩压力大、时间紧，收购之前未经过相关业务部门的尽调与评审，推动获取项目的人员与总裁汇报后就快速与对方签订协议，顺利将项目拿下。但是在项目获取后，进入报规阶段发现一个棘手问题，由于地块处于附近机场的航道，规划对限高有严格要求，造成方案排布损容严重，货值大幅减少。而另一个问题的出现则是雪上加霜，由于前期缺少当地调研，未了解地块拆迁前此位置是一处大型设备厂，在基础开挖及打桩阶段发现地下存在大量的巨型设备基础需要破除，无端增加了老基础破除处理费用。这两个因素叠加，最终把公司眼中的优质项目变成了亏损项目，欲哭无泪，血的教训！
行业内经常有人调侃“优质的项目可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个优秀的项目总折磨崩溃。”——足见投资阶段研判多么重要！
4
前置策划，有效降低无效成本
任何一个方面不筹划，直接带来的后果就是用成本去买单
做事要“先思后行”，想不明白就别指望会干明白。在项目落地之后，要快速启动工程、设计、成本、营销等专业交圈的相关策划，对整个项目如何运作有个整体思路，任何一个方面不筹划直接带来的后果就是用成本去买单。对市政配套、示范区、土方平衡等重要专项方案进行前置策划带来的效益远比直接降低建造标准、压低承包商价格来的更有效。
市政工程的前置报建的重要性曾经在一个项目上就反映得淋漓尽致。该项目地处市区繁华地段，距离项目300米有一变电站可供项目正式电接入使用，经咨询供电部门该变电站仍有容量可使用，项目确定按此变电站接入考虑的成本，这个距离的工程费用80万元足够。根据报装条件要求，项目获取土地证和工程规划许可证就可以进行正式电的报装工作，提前锁定容量。但是，用电报批工作没有引起项目公司足够的重视，一直等到工程进展的中期，相关人员才去供电局申请用电报装，得到的答复是：“该变电站3个月前已被周边新开的项目申请占用，目前容量不足，你们的项目只能从七公里外的另一变电站开辟专线接入”，瞬间蒙圈。专线工程费用、占地补偿费用，两项合计约1000万元，远远超出预留的80万元成本，费用多或少对项目而言起到的作用未变，超出的920万完全是一种可以规避的成本投入。
无效成本是开发过程中最没有价值的投入，前置思考、规范管理、减少反复、降低拆改，是规避无效成本的有效途径，提效降本重中之重！
5
成本适配，做到有的放矢
一刚一柔，彰显成本管理的有的放矢
成本管理不等于砍价钱、降标准，简单粗暴的降本方式带来的危害时常凸显——工程质量不过关、客户承诺无法兑现。花钱并不可怕，可怕的是不清楚钱花在了什么地方！
我们常把建造成本分为两类：刚性成本、柔性成本。基础、结构、管网都属于刚性成本，在满足安全规范的情况下尽量优化；外立面、大堂装修、园林景观等属于柔性成本，柔性成本的一个特点是可高可低，而且差距还会很大，柔性成本给客户带来视觉感受和真切体验，更能引导客户的消费冲动。
龙湖的五重园林景观，就是大家对其产品一个比较深的印象。龙湖愿意在园林景观上适当地加大成本投入，选用树形较好的乔木，借用乔木、灌木、地被等高矮层级的搭配，营造高端社区的实景感受，受到广大客户的好评与接纳。相比园林景观关注与投入，其在地库上的研究与优化也是“抠”到极致，车位停车效率在业界堪称经典。在成本总额受控的情况下，需要针对柔性部分，梳理客户敏感度，对影响客户感受的众多因素进行排序，把成本优先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“没有最好，只有更好”——这种忽略了售价天花板，边际以外的成本投入没有办法获得回报的做法也不可取，毕竟是企业不是慈善！
一刚一柔，彰显其成本管理的有的放矢。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
成本管理是个严谨且繁琐的工作，但如果我们的关注点只停留在如何降低成本和控制中标金额的层面上，那么成本管理的工作就可能会误入歧途，而出现“只见树木不见森林”的状态，不但没有助力项目反而影响企业信誉。
而换一种思路可能就是柳暗花明，智慧地驱动企业高层领导重视成本、关注成本，强化项目操盘人员的经营意识，在工作中重视影响成本管理效果的关键环节（如投资阶段的风险研判、重大方案的前置策划、“有钱花在刀刃上”的成本适配动作）就能让成本管理顺势而为、事半功倍！
“举一纲而万目张，解一卷而众篇明”，成本管理这项工作同样需要从专业中跳出来，拔高视野，认清本质，抓住关键，这样我们就能在成本管理的迷途中寻求突破！
地产展示区景观
思路探讨
地产展示区作为一个项目的“先头部队”
承载着营销、认知、体验等多种功能
成熟的展示区以集中业态形式展示项目定位、产品主题，满足客户心理需求
高品质的展示区往往超出客户预期，牵动购买欲望
展示区重中之重--概念主题，在这个概念炒作的时代，不说点理想、不讲点情怀，怎么在江湖混......
恰当而有思想的概念主题，客户定位明确，能够引起整座城市的共鸣，共鸣之后就是人气、购买欲、优越感。
美池君以过往少有的工作经历、阅历阐述自己理解的地产展示区景观设计思路。
一、开篇入题：
明确的功能分区......
入口符号
主入口空间
主题广场
趣味活动空间
水景观
景观软装
参观动线
样板区入口空间
生态停车场
外景因素
二、内容为王：
娓娓道来......
1、入口符号：
展示区一般选址慎重，结合交通因素、人流导入、对外形象等选定较佳位置，入口符号具有指引性，符号可为牌坊、精神堡垒、创意景墙等多种形式，与建筑主题吻合为宜。
2、主入口空间：
考虑来访高峰，合理规划占地面积，满足人流集散，主入口作为展示区的门脸，需得到客户的面貌认可，并且完成展示区与公共街道的空间转换。
3、主题广场空间：
在总体概念框架下，划定文化主题空间，深度挖掘乡土文化、传统技艺，激活、唤醒沉睡的土地积淀，以景墙、小品、构筑物等多种形式进行读取。
4、趣味活动空间：
着重表达儿童活动区--有温度的空间，满足亲子嬉戏，延长儿童滞留时间。
5、水景观：
水是万物生机之源，水之灵气，聚气、聚人、聚财。表现形式动静皆可：
动水：跌水、喷泉，带来声音的震撼
静水：镜面水池，抚触心底的静谧
水景观是吸睛点，能够让人停下来、看进去、触摸它，也是能体现设计语言丰富运用的表现形式，体验心灵平静的高度统一。
6、景观软装：
用故事、用情感意境展示园林景观，以娱乐化手段包装项目场地。创意产品、城市家居的利用，让室内饰品行走到室外，景观从园林环境营造升华到讲故事，以营销角度关注文化认同，代入感较强，带来情景氛围及视觉享受的冲击。
7、参观动线：
动线规划讲究节奏、统一、韵律、变化，有收有放，动静结合，流线顺畅，细节处理到位，两侧气氛多彩浪漫，富有创意感。
8、样板区入口空间：
通过花钵或者扩大铺装界定入口过渡空间，具有心里提示作用，门前装饰元素与室内寻找结合点，衔接自然。
9、生态停车场：
停车场往往易被忽略，但换个角度，他给客户带来的可能是第一观感，最边缘化的场地做出人性化的设计更容易触动神经。
10、外景因素：
展示区不是独立存在的个体，景观设计需考虑周边建筑、山水等综合因素的限制，可结合传统造景方式如框镜、借景等手法将外景为我所用，提升景观附加值，无法利用且丑陋外景需借助景观方式合理隐蔽处理。
三、关门概括：
如何打造高品质景观展示区，因时而异、因地而异、因人而异。
某地产公司讲究“细节是天使，细节也是魔鬼”，站在客户的角度去关注和考量细节，最后，“打动”水到渠成。
地产景观领域深度分析
各大地产
说起地产景观，那就不得不提近15年间，它日新月异的更迭速度，快的令人发指。
地产游学团的涌起：
做地产景观的人都特别爱学习，这导致现在中国几个重要的城市，每周都有几十人参观游学，且每个团都是爆满的状态。
设计师能力的提高与改变：
热爱学习的人，不仅仅只有甲方，也包括设计院里面的设计师。
设计行业的迅速转型（低迷-突起-涨价）：
大概在十年前至过去三年之间，地产景观的收费基本在每平方20多元，维持了10年之久，今年开始飙升，部分企业的平均水平已经翻倍。
地产景观与市政景观的不同：
地产游学每周末都在进行，一般参观的项目时效期不会超过一年，如果项目过去一年了，那不管是谁做的也不管当年做的多么好，放到今天，它都已经过时了，因为迭变的速度极快。
地产景观主要是指地产示范区景观，是一个营销道具，它可能过于势利了，因为建造速度太快，是属于严控成本的。
在市政行业，设计师做得好，理念够先进，那么做出来的项目可能就会很不一样，因此，市政行业里大部分的作品可能是由境外设计师来完成的，当然，市政施工的精致程度往往差强人意，精细化景观方面，可以向地产展示区学习。
地产行业是有甲方引领的，每一个甲方都有他的一个水准，不管用多好的设计单位、多差的施工单位，最后做出来的东西都是稳定的，这代表了甲方的水平，跟乙方的设计单位、施工单位的水平不一定绝对的挂钩。这就是中国地产行业非常不一样的特征，它的层次与发展是由甲方来决定的。
国外景观由知识精英带动主导。
国内由业主整合资源来主导。
越变越快是地产景观的趋势，如大浪淘沙，不断更迭。
这个速度前所未有，甚至在以示范区作为艺术品的方向上，已跑在国外景观及国内其他专业的前边。 当然，把景观作成艺术品有点偏离景观的本质方向了。
相比市政景观的粗制滥造，地产景观有理由让自己特别的骄傲，因为他们每年都在进步，虽然建造成本控制比市政要低很多。
艺术品不一定是景观的本质方向，因为景观是一个粗糙的、自由的状态，而类艺术品景观是地产景观在发展之中的一个方向，但这不一定是景观本身的方向。
下面，一起来看看地产景观发展的几个区域特点：
在我们看盘最主要的几个领域中，包括了苏杭，苏杭代表了他们的文化，地产景观文化的体现基本上是苏杭做的比较好。
成都、重庆主要是创新，他们现在已经做得很有想法了，在那里，你会看到很多不一样的景观，这跟他的地域特点有关。
在北方，在北京，主要有非常好的施工单位，他们所做的项目都施工精细，因此，北京的地产景观可能是由施工单位来起到一个非常大的主导作用。
往前看，其实，地产景观已经开始在这个方向上进行了一些延展：
观赏景观 → 功能景观/文化景观/参与景观
大家关注景观，可能更多的是风格、表象，地产景观在十年的过程之中，已经把表象的东西玩尽了，比如传统、法式、欧式、东南亚、新亚洲、新中式、极简主义……
地产已经不在观赏的层面去讨论景观了，而开始进入功能的景观、文化的景观、参与的景观。
推荐大家去参观学习的地产景观：
建议大家去看重庆龙湖的地产景观，专业的人说：“重庆的龙湖不是龙湖。”它特别的有创新。其实，重庆所有的地产景观做的都不错。
营销主导下的变化：
五重→品质感→识别性→五维
重庆龙湖引领现代、地域、文化三合一。
绿城是品质型发展商，他的景观经过这几年的变更，已经一路走完表象的内容了。
品质下风格转型：
北美/法式/江南中式/新中式/现代简约→小镇→农业农庄
代表高端大众审美的趋势。
现在，很多地产景观开始以景观作为IP来发展，下面，列举一些景观迅速崛起并打造地产的IP：
思考，设计研发为何不是设计院呢？
地产以甲方做为引导，很多研发的工作是甲方主导来完成的，而不是设计院完成的。
简单来讲，优秀甲方的能力更加的综合一点，因为地产会重金去挖设计院里最牛的人，然后去管设计院，所以他的人才资源特别丰富。
这里，给大家简单罗列一下8年左右出色的地产景观：
（2009-2011年）地产1.0-情景
（2011-2014年）地产2.0-精致风情之美
（2014-2016年）地产3.0-中式奢雅之美
（2016-2017年）地产4.0-意外情境之美
（2018年-）地产5.0-人与景共生之美
2009年~2018年这8年时间内，地产已经经历了五代景观，以上就是这五代景观。
对于大众来说，2009年有一些发展商的示范景观做的不错了。
2009年，以龙湖为代表的开发商，在卖北京的别墅项目，他可以把景观作为营销的一种工具，达到了卖别墅就好像卖大白菜一样的境界。
品质发展商的景观从优良到优秀，在精细化景观方向不断摸索，从90分到91分、91分到92分，这样不断跳跃的过程，是专业领域里面的细分，就像艺术家分级，还在不断的努力改变中。
2016年中国住宅景观产品剖析
景观产品情景
多元+惊艳
迪拜风、新中式
景观产品能力
爆发+回归
纯粹凝练、技艺双兴
景观产品周期
高速+迭代
创新沉淀、激情高歌
景观产品成熟
精美+纯简
现代、新东方
景观产品量产
爆发+回归
240个 17000个
景观产品高品质
艺术+互动
高品质设计、高品质落地
高端地产景观领域，在某一个风格的取向之下，还不断的进行迭变。这里呢，给大家列举2018年的一些项目：
▲2018年的项目，已开始应用很多高科技。
当然啦，还有很多地产的景观点需要被突破：
架空层泛会所？
消防登高面场地？
绿化景观设计VR可视化？
社区（果园）主题经营化？
智能景观系统的辅助？
......
地产人正在研究：“我一定要比去年做得更好，我应该在哪里做出突破。”下面，给大家罗列一些可能会突破的方向：
大数据下行为数据收集对设计的影响
社区运营前置对社区场地的要求
预留场地使用的不可确定性
植物再次成为社区的重点
物业引导的景观营造
现在的地产，甚至已经开始用模拟的大数据，包括用航拍技术来研究人的行为，从而去指导下游的设计。
精品示范景观产生的背景：低成本、快周期、高精度
新工艺
新材料应用
高科技互动设备
传统创新
如对缝、追纹、线性排水等等。
360对缝分四阶段控制：
施工图，工艺确认，下料图审核，现场核对。
▲这个项目是2013年的，它表现了一个问题，就是对缝。大家仔细观察的话，可以看到这个方向的对缝是完全对上的。
▲这个方向的缝，它是一路对上的，就是平面和竖向是全部对缝的，我们称之为“360度对缝”。这个2013年做的项目，在当时的广州，是第一个呈现360度对缝效果的项目，如今，大部分地产示范区已经全部都可以这样了。
有很多同行去国外游学，去日本及新加坡，发现其精细化的景观现在也不出奇，在中国到处都是，因为我们已经超越了他。
确实，在精致化的方向上，我们已经超越了国外的一些景观，但只是国内一部分的地产景观示范区，并不是所有，今天我们只分析最好的那部分。
瓷砖、大理石、陶软石
网红材料如浪淘沙、灯芯绒面素混凝土等
地产景观会使用一些石材的替换材料，例如瓷砖。
某种程度上讲，瓷砖的成本更低，而且稳定性更强。
瓷砖有一个很好的优点，就是可以有希望得到你想要的纹路。
在景观行业里面已开始有很多这种瓷砖厂，可以根据户外的需求情况来应用。
当然，还有大理石、软陶石的应用，一起来看看下面的项目：
▲这个项目的墙面是完整的，它被称之为软陶瓷材料，就是人造石材，像透明胶一样，贴到哪里算哪里，可以把它做成弯曲的，也可以拉长长度。
▲绒面素混凝土拉丝。现在还有很多网红材料，如雪浪花、浪淘沙、雪花白等等。
金属垂帘、不锈钢腐蚀
透光混凝土、阴刻瓷砖等
▲透光混凝土。
▲这个面实际上是金属垂帘做的效果，很梦幻。
▲不锈钢处理工艺。
▲这里有一个鹿的形状，是定制的，把瓷砖定制拼起来，就变成了这样的一个效果。
▲这个用的就是航空GRC材料，重量够轻，所以可以挑触须挑的很长。
个性化材料景石的应用
地产景观有一些个性建造，就是要做一些个性的东西，地产商其实是不喜欢创新的，因为创新会有风险。
▲这个苏州的项目，它使用的石头都是很大块的。
接下来，给大家说说地产景观应用的高科技。
跳泉，数控水景，人体感应等
▲这个科技第一次的应用，是在美国耐克公园里，第二年，中国人就全部把它引入中国，推广速度绝对是国外不可想象的。
很多互动设备，在如今的示范区里已经开始广泛的应用了，要求就是一定要足够酷炫，这就是软装的新方向。
互动科技设备
▲日本团队做的展，被称之为世界十大展之一。
地产人现在正在不断去引进一些新的内容、新的国外应用。
新锐户外软装、艺术品
▲这些家具，是一次性成型的。
▲还有一些传统的创新
大部分人会真的去买瓦回来，然后贴到水底，其实并不需要这么麻烦，你知道吗？这种瓦很薄，类似马赛克瓷砖，现在已经有成品了。
地产做景观不仅仅是要做的好，成本还要低，效率还要高，这是地产行业的终极目标，因此，他们会找很廉价的材料来做看起来还不错的项目，这就是传统的创新。
▲例如麓湖公园的曲水流觞，它不会像传统的那样在石头上雕水纹，它要做创新。
应用一个互动设备，如果人在上面踩单车，水就会漾起来，踩的越快水久漾的越快。
这个混凝土路面会留下痕迹，小朋友们可以踩在水里玩一玩。
太阳光不同的照射角度，也会对这个景观产生不同的影响，它充分的利用了光和自然界的一些元素去演绎景观的效果。
▲漩涡水是国外最开始做的，一年的时间内，中国就已经有30~50个了，并且引进到了公共领域，比如北京红砖艺术厂。
▲上图的这个不是用石头也不是用铜，它是3D打印出来的，成本低，方便移走，在晚上的时候，灯从里面打出来，它可以把诗句等文字透射出来。
扎实综合的能力体现
不依赖对乙方的能力
有强大的资源及交圈能力
体系作为很好的支撑
为什么地产景观会有这样快速的迭变速度？下面就来探讨探讨。
如施工工艺的控制
甲方有比较扎实的基础，主要是在甲方的管理人员里，当然不是所有，大家看一下地产是怎样控制效果的：
就施工工艺而言，地产说：
宁可做80分的设计，也要达到99分的施工。
不考虑施工的设计方案都是耍流氓！
绝对不允许方案做的很美，而施工落地的时候，却要求能力很强的施工工人慢慢打磨。
碎拼问题
人工成本高、现场施工污染、损耗大、对施工水平要求高。
在5年之前，地产就已经实现了不在现场切的工艺。那么问题来了，想要焊起来很自然，怎么办呢？设计一个模块：
1、采用模块化铺砌方法，16块不规则样块为一组，实现工厂化加工，重复铺装。切割后轻凿毛边，要求板间缝隙（W=5-20mm）均匀，深色勾缝剂勾缝，勾缝面低于板面5mm。
大家看到没有，它可以不断的咬合进去，这样的石材就可以交给厂家批量生产了。
避免了去现场切割，效率会更高，成本会更低。
2、步骤如下：
◆ 1：1喷绘画布
◆ 编号切割
◆ 按裁剪编号现场排布
◆ 实现效果
你看，需要的石材工厂已经加工好了，不仅成本低，而且速度快，效果也很好，这就是工艺的控制。
如果设计单位随便画一个填充的图案作为碎拼的图，那么肯定是通不过的，还需要把咬合的模块也一起设计出来。
模块化方案二：
小园路碎拼方案：
▲这个项目是五年前的，甲方设计师非常牛逼也苦逼，因为要把石材雕成这样，而之后第二年、第三年的项目已经不再用这个工艺了。
其实，用软石材料是可以很快就把它做出来，当年他们花了很大精力去做这堵墙，也成为他们公司一个非常重要的匠心案例宣传。
地产以两年内的时间全部破解了工艺，这就是地产人的责任（做得好、成本低、高效率），绝对不允许花太多的时间，用精湛的匠人去慢慢打磨。
返碱问题
控制泛碱原理上有以下几种方法：
选择干挂；（成本高）
结构防水、剪力墙一次到位；
选用含碱成分少的粘结成分：如胶泥；
封堵水分进出通道：石材防护、密缝挤胶、留缝打胶等。
返碱有很多处理的手段，地产是怎么控制返碱的呢？
返碱就是下雨的时候水会从滑石边渗下去。
在施工的中期，地产会有这样一个施工工艺的控制，他们希望设计单位能够把图放到施工里面去，这样的话就可以先挪一部分费用给施工单位。
施工过程：
▲景墙压顶石施工未挤浆，容易进水、造成流挂泛碱。
水不是会从这里跑进去吗？然后又流出来，那就堵住你。
▲水景、花坛矮墙的护角处理。
当小量的水进去之后出不来，还有一种方法可以解决：
在石材的背后开孔，开孔之后水下来了，越不过这个坎，就不会造成返碱。
大家看一下这些石材，加了两道功夫：
▲景墙压顶底部切缝，水泥浆挤入后，形成止水带。
▲水景石材立面做法。
这一返碱的处理方法都是用咬合的石材。这些施工工艺可能会在图纸里表现，也可能会在施工后面的管理中再对施工单位提要求。
地产示范区的施工单位有一个状态，就是只有某一些单位是做的很好的，因为他已经擅长做示范区，而别人一过来是懵的，甚至可能根本不知道这是什么东西。
▲说明：石材板缝交间处需挤胶处理。材料间的咬合以及防返碱的折纹，可以使水不能轻易地跑出来。
具体施工步骤：
◆ 1.摆放--挑色差
◆ 2.立板--夹胶
◆ 3.分层灌浆
◆ 4. 压顶夹胶
这个案例比较简单，基础层开缝了之后，水会跑到里面去，然后有隔水保护，水就流不下来。
◆ 5.护角
◆ 6.打胶
通过这个案例，是要告诉大家一点，就是我们要把项目管控的面面俱到，不仅设计要管得到，而且施工工艺也要把控好。
其他工艺处理分享：
标杆地产示范区
不完全依赖设计、施工等单位
全程控制进度、成本及效果
一部分标杆型的甲方，他是不依赖乙方的，不管设计单位多好或多差。
地产景观，挑设计单位有一个很低的标准，就是要紧密配合。
这一个非常的重要标准，只要紧密配合就不会错，不管找的多么牛逼的设计单位或是境外公司，有做的好的也有做的差的，但对于甲方来讲水平永远是稳定的。
大家都知道，施工单位稂莠不齐，有时候也会选到水平较差的单位，但甲方水平是保底线，决定了项目效果的下限。当然，乙方的水平确定了项目效果的上限。
战略库
人脉资源
评级标准
丰富的实战经验
不依赖乙方的甲方是怎么完成项目的呢？他用的是一种交圈的能力。
强大的资源
对于地产来讲，他有强大的资源库。
地产景观的要求，不仅仅是做的好看，还需同时满足这三个条件：
第一，做得好；
第二，严控成本，成本不低、做的好，这对地产来讲没有任何意义；
第三，效率绝对高，让你明天完成明天就要绝对的完成，不能有一天的拖欠时间。
当你面对特别差的施工单位、特别差的手艺工人的时候，你怎么做？这就是甲方要解决的问题：
第一，有一个很强大的资源能力、一个战略库。
这样就可以把价格谈的很低，因为他可以给你很多项目，所以价格可以适当放低。
第二，有很多的人脉资源。
地产圈的甲方有很多他们同行的共享微信群，每天问什么呢？问哪一个材料的品牌好、哪一个设计单位里面的哪一个人做的好不好、了解乙方及各种设计施工的疑难问题。
甲方想要知道什么，随便查一下就有人会报告上来，毕竟甲方做过这么多的活了。
第三，有一个很明确的评判标准。
比如一个样板带路的工序。大面积施工之前，先做一段样板，所有人来点评，之后再铺开施工。甚至在样板带路之前，很多构筑物先用临时的材料按照1:1搭建起来，确定高度尺寸关系。
最后，因为做的项目多，所以优秀的甲方管理人员有一个很详细的实战经验。
交圈能力
甲方不依赖乙方还有一个非常重要的能力，就是交圈的能力，下面举个例子来说明。假设我们要做一个雕塑，地产会怎么做呢？
雕塑从设计到施工的完成，它会有很多单位来接触。
第一，设计单位最初定方案，会出一版雕塑的图纸；
再找一个软装单位进行深化方案施工图的细化；
然后雕塑施工厂家单位再进行工艺细化；
最后在制作的那家单位那里，再让他优化。
一个雕塑，由三个单位做，任何一个单位掉链子都不会影响最后的效果。
当然，我们最怕遇到这种情况：前面的设计单位不行，后面雕塑单位也不行，施工单位又不靠谱，三个单位做一个事情全都掉链子，那怎么办？
没有问题，因为有资源，马上搜这个雕塑在哪里有卖，然后带上成本部、招采部，一起去甲方圈里面建议的地方找成品。
你看，当四个交圈在里面时，怎么可能会出错？所以说，现在一些标杆型地产甲方已经不再过度依赖设计和施工单位了。
标准化
管控标准
技术细则
人才配置
老板与定位
下面，再看看甲方的体系支撑。
地产会有它的标准化。
标准不一定适用所有的项目，但是经常可以用标准去纠错，因为标准的建立，最初是为了使用者反馈之后的完善。
比如，恒大的景观不怎么样，可这两年开始比较高。
另外，还有管控的标准、技术的细则，以及最重要的人才配置。
在景观领域里面，甲方的人才配置是比较高的，因为现在的甲方也认识到了好的景观带来销售比较高的溢价。
最后要说的是，景观做得好不好，还跟公司的定位相关。
有时候一个景观，不是所有甲方都能够做好，也不是只有人才才能做好。
人才固然重要，但是往往体系才能给他们带来发挥的空间，否则，才华就都被埋没了。
因为地产景观是靠整个体系在支撑的。
只有某一部分的地产示范区把景观做成了艺术品，大家要学习他们做艺术品的精细程度，但景观并不是艺术品，可能也走偏了，可其精致景观、精细化管理的方向还是值得借鉴。
地产景观管理工作
杂记
最近找空，整理了下在地产公司总部工作一年多的经验，现总结分享给大家，希望有所帮助。
1、产品思维，专注景观溢价，同时平衡效果与价值。
做好4个价值点：
◦前期角度：总图
◦后期角度：成本优化
◦消费者角度，即用户思维
◦地产管理角度：标准化，降低时间和管理成本。尤其研究同等效果级，不同成本项。
贯穿标准化模块操作思路：甲方控制模块组合，判断适用模块，设计院细化模块内容+操作标准化图集，最后达到品牌价值最大化的目的。
2、能力要求：结果为导向，快速地反应能力。
完成结果及时反馈，发现问题时要及时沟通问题如何发生，追究原因。
公司一有关于景观的文件或评论要立马组织回应！其实就是解释，提解决措施。如审计出的景观工程报告，涉及技术的一些内容反馈。
3、善用会议纪要&邮件
1）体现工作业绩
繁忙的领导关注会议安排、会议纪要，并把这个作为员工工作的成果。在地产公司要多搞点会议纪要，并抄送主要领导！你工作努力与否，很大程度体现在会议纪要的数量上。
直属领导虽然知道你做啥了，但上级就只能凭会议纪要了解你的工作。
2）保持信息对称
让设计院整理会议纪要，反馈回来，可以保持信息对等。
4、图纸质量是技术焦点
每次设计院提交图纸时，要求设计院提交相应的审图记录
多方案比较也可以提高图纸的质量
审图原则——每个阶段要征询下其他专业的意见，如地下车库结构抗浮要求、荷载要求等。场地，水体，绿化，需征询消防、交评意见。
方案要看格局，预判后期效果；
扩初要盯长度、厚度、颜色，优化成本
施工图要点：
1）看总图：明确入口门禁、人行、车行、尺寸、造型细节；
2）算功能场地面积；
3）大样图纸不能缺、彩图纸一致
4）绿化图纸：苗木图例大小按实际比例、数字化苗木控制。绿化避免均匀，不同品种避免同规格。
5）成本浪费要杜绝：减无效成本，成本优化，分清主次，集中轴线，集中宅间端头。入口处开花、色叶灌木；草坪为主，丰富乔木林
审图意见示例：
入口水幕景墙注意细部细节，现在大面稍显简单；
水面高出底面450太高，水池与景墙距离太窄；
人行门岗、特色景亭统一风格、线脚关系、坡顶比例形式；
特色景亭隔栅与分区管理车行门铁艺图案建议统一；
壁灯样式统一；
多层区入口台阶太碎；
无障碍坡道侧面处理花岗岩全铺不妥，既无细节也浪费材料；
8、9号宅间场地建议改汀步为园路，材质同场地；
坐凳背面花岗岩贴面建议改真石漆；
特色廊架场地坐凳建议往紧贴廊架设置；
小院围墙：分户用实体，与公共分的用绿篱；
精细化：生活垃圾点位优化配置；
物业：生活垃圾分类，出入口管理方式需要商讨确定；
设备：刷卡机离道闸一般3.5m；
雨水井的间距数量，160管径还是200的管径，市政的汇水面积几十平方才用200，洋房建议用160；
小区围墙2.2m高；
院墙1.5m高。
5、做好施工管控：对施工单位的要求
1）标前交底会
苗木质量的要求、树形照片，作为合同附件，严格执行。
2）按图施工
硬质必须严格按图施工；
软景，苗木总量变动幅度80%，并且苗木变更，只能在清单范围品种上的数量变动。
苗木位置可微调。
苗木质量不合格：选择退苗，或者不退苗，但有对应的惩罚措施。
3）样板先行
进场后，先做小段样板，待甲方确定后，必须按照样板质量完成其他区域工程。
4）审查报告
施工过程和竣工时，必须提供关于未按图施工部分的说明，将提交给成本备案。
5）评分制度
半年度进行的评分制度，评分结果将通告各城市公司相关负责人。
6）施工控制
石材红外切割； 报价提供树形照片；规格，修剪规格最低要求；施工偷工减料的惯用方式：改小苗木规格，变清单
7）招标必做
招标要让每家投标的送小样。
以上5点为地产公司做景观设计管理中的一些经验总结。