地产数据说┃市场平稳下行？抢开发破销售困境
尽管“寒冬”论成为共识，但企业投资拿地力度不减、施工加速，其实反映了大部分企业的决心、信心和努力并没减弱，这背后是加快促销、回收现金流、精选土地储备以应对“寒冬”的战略思考。需要注意的是，未来，房企将更多体现由土地推动型的投资发展转变为资金约束型的投资发展的特征，仅仅依靠政策松动，无法持续，更无法解决企业快速发展、升级转型的根本难题。
报告摘要：
投资：累计投资额同比增幅5个月来持续轻微下行，但仍然保持全年整体高走态势，其中住宅投资起主要拉动作用。
开发：临近年末迫于回款压力，企业积极开工以加快推盘节奏，11月新开工面积同环比增幅皆明显高于去年同期。
拿地：11月土地购置相对积极，但仍难改整年累计购地面积和成交价款的紧缩局面。月度土地购置面积同环比增幅较去年同期皆难以望其项背。
销售：销售情况全年紧缩，累计销售面积相比去年增幅甚微，且单月销售面积和销售额的同比增幅在近5个月中有平稳下行的趋势。
一、投资与开发
1. 投资额延续高位增长，然增幅持续下行
【博志成提示】今年截至到11月份，房地产投资力度基本处于稳定的高位增长状态。但近5个月来增幅的轻微下行，提示投资额的高走并不意味着市场真正的欣欣向荣，而是面对危机的应激反应。通过扩大投入得到的高产出，来弥补市场紧缩带来的营收短缺。同时融资环境的紧张，让投资额的增长也逐渐的力不从心，因此增长曲线开始下倾。
2. 积极开发抢占营销先机
【博志成提示】后半年新开工面积增长曲线变陡，意味着企业在销售压力下，不得不通过推进工程进度，以增加在售项目数量和加大推盘力度，来获取市场占有量，促进回款。新开工的投资为房地产整体投资额做了很大贡献。
二、拿地
1. 土地市场降温回归，年末拿地或迎小高峰
【博志成提示】近4年土地购置面积趋势可知，5、6月份与11、12月份为年内两次拿地高峰。本年同比去年，拿地积极性有明显受挫。但临到年末，这个小高峰仍有希望再现，下个月可能会继续攀升。一方面是因为，地方政府年底的财政压力会导致土地供应加大，会有较为优质的土地推出。另一方面，企业需为来年做准备，即所谓的冬藏，为几个月后的销售高峰周期做储备。
2. 土地单价后半年持高，不及去年
【博志成提示】根据年内陆价走势规律，一般10月份为一个高峰，11月份会有所回落。今年回落不明显，原因为今年10月份的优势不够明显，因此整体趋势较为平缓。地价退热，对于企业来说是良机，亟需抓住年末推地小高潮的时机获取优质土地。
三、销售
1. 销售全年紧缩，增幅仍持续下行
【博志成提示】今年整体销售紧缩，累计销售面积和销售额增幅都呈现出下行趋势。从单月销售来看，今年已有4个月的销售面积不及去年同期，销售额的增速也明显回落。6、9、12月为传统销售小高峰，期待下个月的收官之作，企业能再博一把。
-结语-
总体来看，11月行业销售紧缩，累计销售面积和销售额增幅都呈现出下行趋势，存在一定的压力。也不乏机构预测，认为房地产投资增速有较大概率持续减弱。但从近期信号来看，政策环境有所宽松，且有部分城市首套房贷利率停止上涨，我们预计，部分城市可能有条件地放开“限购”等管制，同时，货币政策“稳中偏松”开始逐步落实，从发改委到央行，配合出台相关措施，引导资金纾解压力、防控风险，而同时，伴随地产创新业务和金融创新，企业融资渠道和融资成本也将有所拓展，对于杠杆率较低、业绩效益较好的企业，资金面压力将有所改善。
尽管“寒冬”论成为共识，但企业投资拿地力度不减、施工加速，其实反映了大部分企业的决心、信心和努力并没减弱，这背后是加快促销、回收现金流、精选土地储备以应对“寒冬”的战略思考。需要注意的是，未来，房企将更多体现由土地推动型的投资发展转变为资金约束型的投资发展的特征，仅仅依靠政策松动，无法持续，更无法解决企业快速发展、升级转型的根本难题。
当前已经进入地产新时代的关键时期，“危机”并存。保住现金流，可以解决短期保命的问题，但只有优化战略、积极应战，适应变化，才能穿越周期，实现规模增长和有质量的发展（参考博志成热点分析文章：活下去|有一种真相叫“万科”）。
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