解决上海住宅用地不足的正确方法

丁祖昱评楼市，独家原创点评。上海的土地市场在韩书记10.9讲话后就彻底乱了。

上海的土地市场在韩书记10.9讲话后就彻底乱了。其实韩书记提到的调整供地结构，增加宅地供应和增加中小户型的供应都完全正确，但主管部门在具体运作过程中却错漏百出，连头痛医头、脚痛医脚都没有做到，只是片面的在宅地供应中增加了中小户型的数量，交出了一张连小学生都不如的答卷。那么上海宅地供应紧缺的主要原因究竟是什么呢？我认为有以下三点：

第一，规划中的商住比例失衡是宅地供应不足的最大原因。一方面是远郊商办比例失调，包括在嘉定新城、松江新城等远郊区域，商办比例明显偏高，如果这些地方的商办地块拿出一半来做住宅，今天的住宅用地短缺现象也将得到很大的缓解。另外，中心区域同样规划失衡，比如说300余万平方米的虹桥枢纽核心区，住宅只有10万平米出头，陆家嘴住宅配置不足的“前车之鉴”根本没有吸取。

第二，上海特有的“双增双减”政策也大大影响了宅地供应。“双增双减”错杀了住宅的容积率，对于寸土寸金的上海，将住宅容积率规定在2.5以下让人觉得不可思议。这也是上海近几年来住宅供应不足、房价飞涨的重要原因。

第三，过去几年中心城区旧改速度没跟上，也导致了市中心供地不足。过去在每年旧改指标的衡量中，强调的都是拆迁套数和面积，所以每年都新开很多个旧改基地，拆掉一大批旧房，但整幅地块却迟迟不能够拆清，最终无法实现有效供应的。

到底如何达到韩书记的要求增加上海宅地供应，我有以下几点建议：

第一，应马上调整供应结构中住宅和商办比例。外环外应以住宅为主，宅地供应应该在85%以上，甚至可达到90%；而中心城区至少应保持在一半以上。像今天虹桥枢纽核心区已经没办法调整，但大虹桥范围内其他出让的土地中应尽快将以“商办为主”调整为“居住为主”。

第二，住宅的容积率应该有所突破放松，容积率2.5不应该成为红线。特别是对中心城区，在不影响日照和周边项目的情况下，应该大幅放宽。如果容积率从2.5提升到3，那就可以增加20%的住宅供应，远郊部分住宅原则上也该设一个容积率下限，比如普通住宅不应该低于2.0，这也有助于提高住宅用地的效能。

第三，应该增加更多“三旧”供应。“三旧”主要包括旧城改造、城中村改造和旧工业基地改造。旧城改造就暂不赘述了；城中村改造也应尽快放上日程，上海的城中村数量巨大，但推进速度奇慢；而旧工业厂房过去大都被建成2.5产业园或是变更为商办综合用地，实际上应该增加更多比例为住宅用地。这三个改造部分如果加上去的话，也可以大大缓解中心城区住宅量的不足。

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