原创：房地产企业税务管理探讨之增值税清算
房地产企业税务管理探讨（增值税清算篇）
姚家焕
限价低毛利背景下房企如何避免增值税超缴？留抵退税、尽早取票、提前开票……
接上篇，因为项目进项取得的原因，及预缴制度的设计，增值税还是有可能会出现项目售罄有一堆预缴增值税趴在账面；增值税清算，按目前的税法文件是没有的，笔者没有遇到过，若广大网友有相关案例及文件希望提供。
当没有文件，没有先例的时候，我们是不是还有其他突破点？增值税多交了，没有新项目，房地产公司也不在继续拿地开发，导致多缴的增值税无法消化，无法退回；BOSS压着你必须搞定，这时候应该怎么办呢？
我们重点来说一下电子税务局申报系统；在这个系统里面有没有可能实现，这是笔者操作的实际情况如下。
我们从电子税务局系统可以看到，这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口；
首先退税类型分为
1、汇算清缴退库
2、结算清缴退库
3、增值税期末留底退税；
其次税种该页面无法选择，原因是：企业未登记退税存款账户，不能办理该项业务；
最后退税附件：
1、完税费（缴款）凭证
2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料
3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明
4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。
从金三税局系统层面看退税种类这里分为，汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。
从排除法来说，
1、办理企业所得税退税，汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面；
2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面；
3、土增税是退税未通过此系统申报页面；
4、土增税补税引起的企业所得税退税，通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理，未通过此系统页面；
房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统；
我们从这个系统看，有没有可能是增值税清缴退库么？如果有需要什么样的程序，去开通这个权限，是企业自主申请吗？若压根没有退税的可能，税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么？总不至于说兜底条款吧，更不会是系统设置错误吧，我相信这个肯定有来源的；至于何时可以放开，是否可以使用增值税清算，这个需要等待总局通知，当然很可能是遥遥无期……
又或者这个是依据国税发【2004】112号，国税函【2004】1197号文件，抵欠增值税？这个申报界面到底是干啥的，需要大家挖掘了。
增值税申请汇算清缴，笔者从政策层面未找到方法，但是从系统层面找到了可能都方法，但是申报界面是灰色的，无法点击；实属无奈，试问如果项目清算注销了，多缴的税款可以申请退税么？
房地产增值税预缴制度设计合理么？既然增值税存在预缴，为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样，存在年度汇算或者清算呢？为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢？
当然如果要汇算或者清算，也应该考虑增值税进项税是否合理（是否存在转出），销项税是否真实，有无低价销售等问题；在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税，但是后期因为前期销项管理不当，出现税务风险，导致压根不存在退税。
所以啥时可使用该系统，如何建立完善的增值税清算制度，道阻且长……
你怎么看呢？
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