成都楼市主城区近期二盘，自在轩，美泉悦府的选择。

昨天开了两个盘，自在轩，美泉悦府，价格是相当不错。

本来成都保守点的居民都想买套主城区住宅。

近期成发紫悦府也会拿预售，所以基本上算碰车了。

所以这篇文章给大家分析下这两个盘的取舍，当然川发天府上城也会近期出来，因为有很高的剪刀差，能买到是最好的，我就不在这说了。

自在轩

板块好

这个盘的单价价格在13400——17197元，目前主城区三环内来说相当具有性价比。

面积段在69.66-106.3，绝版的套二，刚需得非常刚。

总价门槛在92w到180w这个区间。

门槛比恒大天府半岛还低，但由于是清水，性价比有。

这个总价门槛，很多报名恒大的人也是眼红。

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首先这个房子所处的是川师板块。

成都有句话是炒房跟着川师炒，川师目前拥有的校区周边都会成为热门区域。

比如大面，比如狮子山附近的塔子山，三圣乡，攀成钢。

所以板块上是不错的。

周边因为在学校附近，该有的配套一定是有的，万科花园广场，华润中环广场，还有川师南大门。

净居寺附近也是成都悠久成熟的片区，不远还有塔子山的华宇广场与Cosmo天廊。

地铁更不用说，7号线是成都主城区的金腰带，建设中的13号线直达新机场。

这个产品是刚需定位，容积率4.0，2t4户（可以了），只有15亩，所以物业费3.8接近4。

并不是因为服务多好，主要盘本来就小，你总要能养活一个物业团队吧。

成都其他豪宅盘，15亩地物业费可以吃人，阳光城檀悦的8.8，德商迎晖天玺的8。

然后说哈这个开发商，成都市锦江区统一建设有限公司。

听名字是国企，开发商开发出卖楼盘并不多，大多是旧城改造项目，听起来像开发安置房的。

沙河一号就是这个开发商开发的，一般本地国企楼盘位置都还是很不错的，价格也不错。

锦江统一建设最近还和华发拿下了东大街最高地王19800。

所以开发商没问题，要不然已经现房了，不过这种地方政府国企普遍懒，不会去卖精装，人居天投高投就是。

然后投资价值，小户型差不多绝版了，90w就可以上车。

现在在主城区买房没个200w预算还是很危险的，这个还是新房，恒大天府半岛这批次就是10w的差价，都多了4k人。

这个盘估计还会相当多的人，不过可以参与，418套还是供应不少，没准就是天选之子。

剪刀差还是有的，当然不能和万科城市花园。华润幸福里，新希望锦官阁这种低密知名开发商比，有几个盘还是可以对照。

华润凯旋天地与比华利。

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这么一看，还是存在5k-6k的剪刀差。

所以投资是相当不错的。

然后提到主城区，就要考虑成熟的学区，学校大概率就是菱窠路小学，这个小学在成都并不起眼。

但对口初中不一定差，成都七中育才汇源校区，银杏校区，师大附中，师大附中外国语，田家炳中学，成都三中。

除了成都三中撇点，其他都还是可以。

美泉悦府

这个盘名上吹的武侯新城，实际我更觉得是机投镇，地铁的9号线就是机投镇。

78.91-146.56平米

高层单价12570-14370元

叠拼19830——22710元

总价高层104.11w——206.42w

叠拼306.16w——347.92w

这个盘的门槛一样低，但位置就不算好位置。

机投镇实际还是城乡结合部，毕竟属于青羊区与武侯区的交界。

美泉悦府对面大多镇上遗留的农民社区，之前在这开盘的新希望也好，还是美泉悦府的上批次都没有卖完。

这是环境原因，还有个原因是之前开盘的选择太大。

以前还有一堆低地价盘没开，今非昔比的现在是相当少。

成都去库存已经进入了末端，该开的也开的差不多了，二手房已经平衡。

所以这次高层来说，卖完是没啥问题的，中签率会变低。

但我还是觉得叠拼卖完是很难的，叠拼306w起。

最恼火的在于别墅的装修，实际投入近400w的自住，你可能不会喜欢机投镇。

这个盘挨着豪宅聚集的武侯新城，就如同自在轩离攀成钢近一样，这个盘的品质当然盘内会高于自在轩。

问题还有一点就是处于航线下，飞机噪音是个问题。

一定要去实地感受下能否接受，不过这个价格也算实惠。

开发商实际是顶峰集团，在成都有的项目是茶店子的顶峰水岸汇景。

顶峰集团在西宸天街对面还有块没开发的地，也不知道是咋规划，已经打围了。

高层肯定是非常具有性价比的，附近差不多的盘也是有剪刀差的，算下来4k剪刀差是没啥问题的。

就是目前环境太城乡结合部了。

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这里我要说下叠拼，因为叠拼300w买个现在在成都市场是非常少有的，龙泉都卖到400多了。

在机投附近即将开的保利机投项目不出意外会是全别墅项目，容积率1.5，地价高达17190。

妈妈咪啊，开出来毫无疑问28000-35000。

如果想在周围买低密，其实这个产品又有性价比，不过我还是觉得买这种项目的会觉得机投镇很为难。

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又有性价比又难以接受，保利拿这块地的时候其实我觉得它脑子是出问题了的。

然后说哈学区，大概率是成都市行知小学，这学校嘛，我也不咋评价了。

其实我对武侯区三环外的学校都是谨慎态度，哈哈哈。

因为武侯区学校就那样啦，还不说三环外。

对口初中是，四川大学附属中学西区，成都西北中学外国语学校。

没成绩不评价，你觉得好就好嘛。

指望学区这个盘一般啦，只能说有书读，附近有啥新的，不知道。

新的也不一定好，是不是？

这两个盘对于预算不高，又不想买二手房的来说是难得的机会。

当然后面传闻会有成发紫悦府，川发天府上城，恒大天府半岛这三个新项目加推。

你要不要等？你的决定。

总价门槛100w左右太香了，希望低预算的各位不要嫌弃，机会真的不多了。

这就如同我之前说的，放盘速度是非常有节奏在测试的，热门盘可能会扎堆出来，为啥这次恒大锁了将近30000人，然后其他盘就纷纷出货了，熟悉的套路。