政策原因导致购房合同无法履行，中介费能不能退？
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引言
签了房屋买卖合同，定金付了，中介费付了，因政府一纸文件出台，买卖双方、中介忙活半天，所有目的都落空，购房合同也无法继续履行。这种情况下，能不能要求中介人退还中介费？今天我们就来说说这个问题！
中介合同
一、中介合同的定义
《民法典》第九百六十一条 中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向中介人支付报酬的合同。
二、委托人应当向中介人支付报酬的情形
《民法典》第九百六十三条第一款 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
《民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。
三、委托人无需向中介人支付报酬的情形
《民法典》第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《民法典》第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
案例展示
案例一
2017年1月22日，冯某（买方）、唐某（委托代理人）、陈某（卖方）及迦南公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，约定由卖方以950000元的价格将广州市花都区某处房屋售予买方；同时约定买卖双方的任何一方不履行合同，不影响经纪方收取咨询及居间服务费，买卖双方中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已付和应付的全部咨询及居间服务费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同落款处陈某签名由唐某代签。合同签署当日，冯某向迦南公司支付中介服务费14250元。后涉案《房地产买卖合同》被法院认定不成立。于是冯某向法院提起诉讼，要求迦南公司返还中介费14250元。
法院审理后认为：
虽然迦南公司作为居间人与冯某及唐某（委托代理人）共同签订了《房地产买卖合同》，但案涉《房地产买卖合同》被法院认定未成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，迦南公司无权就此收取冯某居间报酬；至于必要费用，由于迦南公司作为居间人对于冯某与唐某所签订的买卖合同不成立负有不可推卸责任，因此即使由此产生了必要费用，也应由迦南公司承担。鉴于迦南公司没有促成冯某与相对方签订合法有效的房屋买卖合同，迦南公司无权收取居间报酬。
在（2018）粤01民终3116号生效民事判决中，法院已支持唐某承担冯某已付中介费的一半7125元，因此该部分中介费冯某无权另行要求迦南公司退还。况且，迦南公司虽未促成合同成立，但冯某对于涉案《房地产买卖合同》不成立亦负有相应过错。综上，法院判决迦南公司向冯某退还中介费7125元。
案例二
2018年1月16日，王某与罗某在中介方凯城公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，当天王某向凯城公司支付了22000元作为咨询及中介服务费。合同签订后，因罗某没有购房资格，最终导致《房屋买卖合同》无法继续履行。王某认为，凯城公司明知罗某没有购房资格却仍然促成原告与罗某签署合同，致使其与罗某的合同无法继续履行，凯城公司存在明显的过错，不应收取居间报酬。于是，罗某将凯城公司起诉至法院，要求罗某退还全部中介费。
法院审理后认为：
是否具备购房资格虽为房屋购买方的义务。但凯城公司明知罗某不具备购房资格，且提出由第三方操作帮助其获取购房资格，在此情况下促成买卖双方订立房屋买卖合同并不恰当。凯城公司不恰当促成合同订立，不应收取居间报酬，罗某请求凯城公司返还已付款项22000元的主张本院予以支持。
案例三
2016年8月27日，陈某通过锴诚公司的介绍与杨某签订了《房产买卖协议书》，后陈某按照锴诚公司业务经办人顾某的要求分两次共支付了中介费4万元。不料，厦门市人民政府于2016年8月31日出台住房限购政策，该政策于2016年9月5日生效，后陈某与杨某签署的《房产买卖协议书》未能履行。陈某认为，政府出台住房限购政策系不可抗力，因此导致房屋买卖合同无法继续履行，买卖双方均无过错。作为居间人，锴诚公司没有履行合同义务，存在过错，理应退还中介费，遂向法院提起诉讼。
法院审理后认为：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定确立了情势变更原则在民事合同中的适用。案涉《房产买卖协议书》依法成立后仅4天，政府出台了住房限购政策，陈某属于新政规定的限购对象。虽然从新政颁布到实施有5天时间，但因案涉房屋上已设定抵押，需先解除抵押方可办理权属转移登记。按照生活经验，陈某确实难以在新政施行前进行房屋权属转移登记。因此，合同当事人对《房屋买卖协议书》无法继续履行均无过错。
虽然《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，但对委托人而言，订立合同只是实现合同目的的第一步，履行合同是达成合同目的的起码要求。陈某的购房目的因房屋新政的实施而落空，如继续维持居间合同的效力，对陈某而言显失公平。根据情势变更原则，应允许变更或解除合同。陈某诉请锴诚公司退还中介费，应视为其提出解除合同的主张，本院予以支持。
考虑到锴诚公司在提供居间服务过程中已经促成房屋买卖合同的订立，只是后期办理贷款、网签及房屋权属转移登记手续等因房屋新政的实施而无法继续完成，基于公平合理原则，本院酌情确定锴诚公司应退还陈某中介费3.5万元。
律师分析
政府出台新政，往往会引发房地产市场交易的短期震荡，有的合同未订立，不存在履行的可能，有的合同履行到一半，导致无法继续履行，此时已支付的中介费是否能要求退还，需要具体情况具体分析。结合上述案例，我们总结出以下几点：
✅合同未订立，政府发布新政导致合同无法履行，中介人不得要求支付中介费，但根据《民法典》第九百六十四条的规定，有约定的情况下可以请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
值得注意的是，原《合同法》针对中介人未促成合同成立的情形，中介人是直接可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用，但《民法典》对此作出了调整，设置了中介人可以“按照约定”请求支付从事中介活动支出的必要费用。所以，如果委托人与中介人之间的合同无约定，中介人也不能要求委托人支付费用。
✅合同订立前，限购限贷等房产新政已存在，中介人故意隐瞒真实情况或者提供虚假情况或承诺可以办理或者存在其他恶意居间行为，最终导致签订的合同无法履行的，中介人不得要求支付中介费，给买卖双方造成损失的，还应当赔偿。
✅合同订立后，履行过程中，政府出台新政导致合同无法履行的，因中介人对合同履行不能不存在过错，且在其居间下合同已签订，中介人已付出部分劳动，此时应当支付中介费。但由于中介义务并非只是致使合同签订，尚存在大量的后续工作，因此中介费并非全额支付，仅需部分支付。
结语
任何合同在缔结之际，都应衡量法律秩序、经济支付、货币的特定购买力、通常的交易条件等情况。当这些情况发生显著变化，使得当事人之间的利益关系严重失衡时，就需要灵活适用法律来加以调整，以实现和谐的社会生活秩序，而情势变更原则正是公平原则的体现。因此在签订中介合同过程中，双方都应保持足够的谨慎，审查法律环境、银行政策，同时明确双方的权利义务。如果出现国家政策变化使得房屋买卖合同和中介合同无法继续履行，合同目的无法实现，买卖双方是可以要求中介人部分或全部返还中介费的。
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