◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 颖双、栗川柚柚子
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去年，有媒体报道说，购买了湖南某小区的业主因为没交物业的维修基金，被物业拒绝交房。在江西抚州某小区买房的业主也遇到了交完首付，不交维修基金就不让签合同的尴尬事。不过国内的修缮基金跟这么大的小区比，如牛毛，交完几千块只是解决表层问题，真正起作用的还是物业费。在日本，也有一个与咱国内维修基金相似的费用：修缮金。国内的维修基金通常是在买房的时候一次性付款，然后由物业在需要维修的时候统一支取。与国内不同，日本的修缮金需要业主每个月交给管理组合，之后进行公寓的日常维修以及定期大修。面对着每个月都要交的修缮金，万一某天“交不起”了怎么办？日本的管理组合会不会像国内催缴物业费那样，用停水停电来“威胁”？甚至听说，在日本有人不交修缮金，房屋被抵押了？今天这篇文章，我们就围绕日本修缮问题，带你了解一下日本管理组合的“险恶”之处！咱们先来聊一聊高级塔楼可能遇到的修缮问题，那就是：贵！高级塔楼跟普通公寓有什么不同吗？答案是，没有！只要是修楼，动用修缮金的原因都大同小异。那为什么塔楼的修缮金会这么高？塔楼公寓的修缮，与其他公寓有什么区别？日常修缮或许不算什么，但当涉及到大规模翻修的时候，问题就来了。因为大规模翻修时，会进行外墙修缮。而高耸的塔楼，绝对是修缮的阻碍。另外，一些塔楼的外观设计会在中部突然改变形状，这就导致在大规模修缮的时候，需要改变吊车的位置，进行高难度修缮。无疑难度越高，修缮周期就越长，塔楼的修缮成本就越高。一般大楼的大规模修缮工程会持续半年左右，但对于塔楼来说，则需要花2至3年的时间。而施工期越长，人工费增加，成本就会越高。实际上，一次大规模修缮就能花费10亿日元（约5918万人民币）的塔楼也有的。可想而知，大规模修缮对住在塔楼的人们的负担有多重！特别是刚建好几年的塔楼，收取修缮金时往往没有考虑好大楼长期的修缮计划，存在之后修缮金急剧上升的风险。因此，如果我们打算购买二手的塔式公寓，最好先看一下大楼的维修历史、维修计划和现有修缮金总额。通过查看大楼的维修历史记录，我们能确认大楼的维修状态是否运作良好，以及大楼是否按照原来的计划进行维修。另外还可以确认大楼未来的管理是否按计划进行，了解未来将要负担多少修缮金，以及大楼将来要完成什么样的修缮工作。不然，管理组合就会变成“催款机”，天天找你麻烦……我们一直说，购买日本公寓的管理费和修缮金是“拿小钱，办大事”的做法。通过每个月交管理费和维修储备金，公寓的资产价值得以维护。根据国土交通省进行的“2008年共管公寓综合调查结果”，日本24.8%的公寓楼有单位拖欠管理费和维修储备金三个月或以上，老式公寓的比例往往更高。其实，如果是有100多户的大型公寓楼，有一些管理费、修缮金的滞纳金是很正常的。但如果滞纳金数额太大，或者公寓数量不多，就很有可能没有足够的钱来进行未来的大规模维修。之前我们的文章也提到过，万一修缮金不足，大楼的管理公司要么去贷款，要么就要业主分摊。如果修缮金的滞纳额太高，最终反过来“受伤”的还是业主。其实，如果我们是将房屋交给托管公司管理的话，基本不用担心这个问题，因为托管公司每个月会帮我们交钱。但如果是没有请托管公司管理，而又拖欠修缮金会怎么样呢？一般来说，日本公寓的管理组合有自己的一套“催款”流程：
首先，管理组合理事会将会通过邮件，或者是电话联系你，提醒你记得交钱。
如果你无视了这些邮件以及电话，管理组合就可能会请律师来发布支付催款书，通过法律文书来要求你支付欠款。如果收取欠款失败了，律师可能就会找上门来要求进行付款谈判……
如果到上面这个流程还没解决，管理组合就会将付款的申请提交给简易法院。如果通过简易法庭的审查，法院会向欠款人发出“付款要求”。
再不交钱，那就是行为恶劣了——房子完全可能会被扣押，甚至会由管理公司决议拍卖拖欠户主的公寓。
当然，在“礼仪至上”的日本，通常不会走到这一步，但咱们也要知道，公寓的管理组合是有权利通过法院“处置”我们的房产的，利益比礼仪更重要……另外，我们不仅自己要记得交钱，在购买二手的公寓时，必须检查前业主是否已支付拖欠的管理费和修缮金。日本法律规定，新业主有义务支付前业主修缮金的欠款。如果你房子的前卖主是个爱拖欠款项的主，那一定要绕道走。在买房时收到的重要事项说明书中，关于上一任房主的管理费和修缮金是否拖欠，拖欠了多少钱等内容是会被详细说明的。在日本人的眼中，维修公寓并不是开发商的责任，而是业主的责任。日本规定，即使是有瑕疵的建筑，开发商承担瑕疵担保责任的法定期限也只为10年。换句话说，如果损坏出现在10年内，开发商在法律上有义务免费修复，但在10年后出现的任何损坏，则将由单位业主负责。在日本，“公寓是我家，维护靠大家”这一俗话真被发挥到了极致。近年来，我们国内的开发商们也开始重视维修基金的利用。但不透明的使用流程，不清不楚的花费款项让花钱的业主们心里直打鼓。反观日本，在购房之时就能查到这栋公寓未来的管理和修缮计划，现有的修缮金总额以及维修的历史。
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