16万亿后,机构预测楼市销售“触顶”,房企愈显谨慎

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总被预测即将见顶的房地产行业,或许真的要“触顶”了。

2018年,房地产市场销售额达到了15万亿元,各家机构预测,2019年全年整体销售数据预计将接近16万亿元。

不过,多家机构对2020年行业的增长态势不再那么乐观,在销售额能够保持微增的情况下,销售面积被认为将有所下滑。光大证券认为2020年全国商品房销售面积将下滑8.5%;中金公司认为将出现同比4%的下跌;诸葛找房、贝壳研究院给出的跌幅预测则在2%左右。

事实上,玩家也显得颇为谨慎。在设定2020年销售目标时,规模突破6000亿元的恒大定下了约8%的增幅,新晋千亿房企中国奥园也只设定了20%的增幅。

财经评论员严跃进认为,随着企业销售基数的增大,增幅即便不设在高水平,也可创造很好地增长。不过,当前市场降温,也没有政策放松或市场复苏的迹象,企业难免信心不足,较为保守,“这样也是为了使得销售计划能更好地实施,更得心应手”。

楼市稳字当头

在诸葛找房近日发布的报告中,预计2020年,全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右,全国商品房销售额增速预计在5%左右

诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《国际金融报》记者采访时指出,2020年房地产调控以“稳”为主,虽然部分城市政策或将松动,但整体政策环境仍趋紧,部分城市市场阶段性复苏,全年销售水平仍承压。其次,一些重点城市的新房位置较远,尤其是一线城市,2020年购房者或将目光投向市区交通便捷的二手房,也会分流新房市场的需求。再次,三四线市场由于需求透支,存在去化压力,也拉低了全国的商品房销售增速。

贝壳研究院也预计,2020年新房销售预计将掉头向下。其在报告中指出,2020年,新房市场的支撑力度会减弱,尤其是占据新房市场规模超过50%的三四线城市销售难以持续,会带动整体交易量下滑;同时,2019年销售的增长是“以价换量”的结果。

事实上,房地产行业近年来发展速度确实明显放缓。数据显示,2016-2018年间,全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%,销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文指出,房地产市场从2018年下半年开始明显放缓。不过,“房住不炒的长效机制,不是让楼市不增长,而是无法容忍楼市的过快增长”。

钟伟认为,楼市高位平台期可能已经形成,不激励但也不过度约束楼市,地方政策的微调余地大,因此,楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期,每年销售面积约15亿平方米、销售额约15万亿元,“出现特别不利于楼市的调控政策的可能性很小”。

于是,在调控的干预下,地价、房价、市场预期趋于稳定。这在企业层面的反应之一便是更“稳”的销售业绩。

克而瑞研究中心认为,2016年以来,房企整体的目标完成率逐年降低。相比2016年、2017年近八成房企目标完成率超110%,2019年仅有半数房企的目标完成率在100%-110%之间

企业慎定目标

在这样的大背景下,房企自然愈发谨慎。这从近日房企披露的销售目标上亦可窥见一二。

2019年,中国奥园顺利突破千亿销售额,其未经审核合同销售额累计约为1180.6亿元,同比增29%。而在2020年的新年致辞中,中国奥园集团董事会主席郭梓文表示,2020年要继续保持高质量可持续稳健发展,实现不低于20%的业绩增长。而奥园给2019年定下的业绩增速则在25%左右。

身在销售排行榜前三的中国恒大在2019年实现合约销售金额约为6010.6亿元,2020年定下的销售目标为6500亿元,同比增幅仅为8.14%。

事实上,2019年时,不少房企已进行了主动降速。富力在2018年实现合约销售额1423亿元,同比增速为74%,其设定的2019年目标增速降至约12%;中海在2018年的合约销售为3012亿港元,同比增速30%,2019年销售目标增速仅16%;而万科表示不再在规模上做线性比较。

克而瑞数据显示,2019年,房企平均目标增长率为20%,较2018年的41%已出现明显回落。

房企的审慎从其拿地数据上亦可见一斑。克而瑞数据显示,2019年全年百强房企拿地销售比为0.34,与2018年同期相比下滑0.04,与2017年的0.59也相距甚远。其中,TOP10房企拿地销售比仅0.31,TOP11-20房企的这一指标为0.43,TOP21-30则仅为0.28。

具体来看,2019年,百强房企中有49%的企业拿地金额较2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上;十强房企中仅有中海、绿地和世茂拿地金额同比增长22%、18%和20%,万科、保利、新城控股则有不同程度下滑。

王小嫱也指出,企业调低销售目标,也反映出房企对明年市场的预期并不完全乐观。实事求是定目标,一方面可以减轻企业为冲刺业绩的压力,另一方面也会有更多精力管控运营公司,不盲目集中精力冲刺业绩,实现企业自身的内增长。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成,预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓,龙头房企的销售规模增长继续趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,淘汰率将不断提升。

记者 郑娜

编辑 沈玉洁

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