一个伪改善的年代 | 起楼问答NO.006
本期回答丨叶建英
问：叶帅，为什么绿城春风金沙的中签率这么高？你们在节目里不是说，又是下沙改善性房源荒，又是绿城首入，为什么没有万人摇呢？
叶帅起高楼：绿城春风金沙的第一次开盘没有像大家期待的那么火，中签率近25%。我们分析最主要的三个原因。
一，还是出于对市场的过于自信，春风金沙的户型感觉像是上一代的绿城。很多意向客户看到春风金沙的106方户型，比以前89方多17平方，比主流的96方中间套也多10平方，但是春风金沙的第三房，书房实在太小了。
△绿城春风金沙中间套106方户型
当然，绿城把面积用在了主卧上，像这样的中间套户型，有3.4米开间的主卧十分稀少。问题是，我们确实是到了一个伪改善的年代，绿城要给我们改善，我们心里想的却是刚需。
二是，对自住改善友好，但投资者并不感冒。自从人才可以优先以后，判断一个楼盘的投资属性有多强，看有多少人才报名就够了。春风金沙只有1户人才报名。金沙湖是下沙中心最好的居住区，湖景，商业，地铁，都齐全，但对于投资者来说，这一切都全了，也就缺少快速上涨的空间与新闻话题。
三是，即使是要在本地改善的，春风金沙这一次的房源，与周边的二手房来说，也说不是换代的改善，反而是面积更小了。
绿城春风金沙仍旧是好房子，即使绿城的户型上要折本掉10%，绿城的溢价也可以盖过。只能说，下沙的自住者幸运，少些投资者跟风，自己买到好房子就容易一些。
△绿城春风金沙效果图
问：叶帅，怎么看杭州大会展中心项目落户空港会展新城？杭州大会展中心项目总用地面积约1100亩，原本要在这里建的中法航空大学在余杭规划了1500亩，是不是萧山用大会展换了航空大学，哪个对区域发展更好一些？
叶帅起高楼：大会展换大学，有可能。确实，大会展与空港近一些，大学离文教区近一些，都更为合理。
按照萧山发布的说法，杭州大会展中心项目位于会展新城启动区内，对标国内外一流大型会展场馆，依托杭州旅游业、互联网、云计算、跨境商贸、智慧城市等产业经济优势，旨在打造成为长三角地区配套齐全的新一代大型会展综合体和杭州钱塘江畔新的城市地标性建筑群，成为引领杭州会展产业发展的「杭州橱窗」。
所以，如果萧山真的是用航空大学换回大会展中心，还是值得的。
杭州各大新城间的产业竞争，最重要也最具区域属性的，就是未来科技城的阿里，和萧山的机场。萧山以空港新城（包括会展新城）、萧山科技城、南站新城三城围合，打造一个杭州版的大虹桥商务区，意图非常明显。
长三角最重要的两个V型角，一个内角在上海虹桥，另一个内角就是杭州空港，这都是辐射长三角都市圈最便捷的地方，聚人流，也聚物流。
△长三角城市群结构图
问：叶帅，怎么看广宇锦上文澜的89方那个一卫半？为什么我感觉不实用呢，还是暗卫，狭狭的，很奇怪。
△广宇锦上文澜中间套89方
叶帅起高楼：房子为什么叫不动产，因为它不能动，也因为这世界上没有完全相同的一套房子，而购房者的需求也是没有完全相同的。
所谓，汝之蜜糖，彼之砒霜，在买房这件事上，完全适用。
比如一部分人，虽然理解，但从来不会支持去买老破小的所谓学区房，但另一部分人，却是为学区房抢破脑袋。即使同一户人家，夫妇双方也可以为此吵得分居。
因为确实有一部分家庭早上要抢马桶，就让这部分人先广宇起来么。广宇的这个卫生间设计，非常日式，这跟广宇这几年在研究适老化改造有关，了解了一部分家庭的需求。
其实做成一卫半户型的，富阳的万达广场也有一个89方户型。
广宇的设计，据说是学日本人，一进门就要洗手，而万达的设计，可以说是专门为抢马桶的中国家庭定制的。
△万达广场同心湾中间套89方
添加起楼联络员，
加入叶帅的买房私享群
市场丨政策
土地丨城市
买房 | 跑盘
3.5-5万元| 5万+（一）丨5万+（二）
责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊