救房企，不是救房市 | 叶建英

目前所谓各地救市的新政，大多数还只是大家拔高以后的解读，实质还只是解决房企在疫情冲击在资金面上遇到的实际困难。

即使在苏州，边执行边加码达42个月的现房封顶销售政策出现松动，也只是为了压缩资金回笼周期，降低房企的资金压力。

与2003年非典时期的开发商相比，今年的开发商大而不富，利润率低。（可参阅《疫情下重温这17年》）

与2014年去库存取消限购时的市场相比，今年的楼市库存量低，而且疫情冲击下短期内供应量也不会大幅增加。（可参阅《杭州上一次限购是怎样取消的》）

所以，各地新政的主旨是救房企，不是救房市。

打个比方，要让一大桌菜吃个净光，你可以选择让食客上桌前十分饥饿狼吞虎咽，也可以选择让厨师把饭菜做得味道精美秀色可餐。你总会选后者吧，今天的政策，就是帮厨师发挥正常甚至超常水平。

与其房企顶着疫情风险仓促赶工，迫于资金链亏本销售，留下质量隐患，不如救房企一把。房企撑住了，我们的房子才是保住了。

在昨日下午乐居杭州《疫情下的杭州楼市》直播中，我们就此阐述了近期对此的思考，现整理如下。

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乐居杭州主编上官剑：您觉得疫情对今年杭州房地产市场主要有哪些影响？

叶建英：对于市场来说，因为开发商的低利润和政府的“六稳”，保证了房价不会大跌。

压力在开发商这里，疫情对高周转、高负债率房企带来突如其来的重大打击，加快了开发商的分化。在严格限价的背景下，开发商的降价空间有限，而同时政府出让土地的步伐不会停。这样，一部分开发商没空间降价又没钱拿地，另一部分开发商就可以趁机抢位。

对意向购房者来说，近期会产生一部分观望的情绪。原因，一方面在看政策面会不会放宽，另一方面确实各行各业受到了疫情影响，大家的收入预期与购房预算都可能调整。

杭州在疫情防控中表现出来的城市竞争力，会吸引更多的人口流入，但这反应到楼市上更多是一个中长期的影响。

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乐居杭州主编上官剑：一季度房地产业绩基本惨淡，开发商面临哪些压力和困难，有哪些应对策略？

叶建英：对于房企来说，重中之重是保证现金流的安全。这几年的地价都比较高，没有降价的空间，降价的效果也不一定好。估计会有一批房企之间的收并购，也会吸引外来资本进入。

房企应对的策略，大概分三个方面。

1），销售上，要积极营销，多一个方法就多一条吸引客户的路。这次疫情反而让开发商跳开分销渠道，尝试了销冠直播和线上促销。虽然成交的结果还不多，但是对于广告宣传来说，已经有了效果。

2），拿地上，需要早点做好拿地的准备。接下来从中央到地方，在房企端还是会有一些扶持政策，要抓住这个拿地的窗口期。现在不一定需要救市，房价不会有大的波动，但是要救房企，要支持房企的复工和正常经营。有能力的房企，会努力拿地，毕竟在个别项目在个别城市上面承受的损失，需要从新的项目、另外的城市去补回来。

3），客服上，会更加重视客户体验，会把物业提升到一定更重要的位置。

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乐居杭州主编上官剑：面对疫情，政府可以做哪些措施，促进市场的恢复？

叶建英：除了两手抓，做好各行各业和房企的早日顺利复工以外，政府方面可以做的事情还是比较多的，目前来看，可以尝试下面几项工作。

1），在一城一策的框架下，对部分政策进行松绑与校正。现在的调控政策非常多，像包心菜一样，剥一片，对房企都是有用的。可以在限购、限价和预售条件上有适当放松。

2），土地方面，要拿出一些有利润的优质地块，给开发商补补血，同时又要合理确定土地供应量，千万不能因为其他行业与税收的困难而过量供应土地。杭州自去年年底开始推的地就有许多拉大了楼面地价与新房限价的价差，给了开发商稍稍多一些的利润空间。

3），政府自己要过紧日子，要争取更多的地方债，在房企的资金周转上给予有力的帮助。

4），对购房者在付款方式与房贷方面给予支持。

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乐居杭州主编上官剑：在您看来，2020年楼市会怎么样，复苏快不快？

叶建英：怎么来界定复苏呢？从三个方面来看吧。

1），新房成交量。这个需要一段时间，有可能万人摇的楼盘也会尽快被推到市场上来。但是，整体来讲，如果没有出台特别强烈的刺激政策，2020年的年度总成产套数还是会下降。

2），房价。短期会有部分房企促销，但度过一二季度以后，应该就会复苏并继续微涨。因为有严格的限价，涨价的幅度还是有限的，涨价会通过中签率变低表现出来。

3），土地。一方面开发商还是对后市有乐观预期，另一方面楼面地价与新房限价的价差会继续拉大，其实也就是适度松绑限价，会让土拍维持较高热度。这个复苏，可能下周一重启土地拍卖当日，就会体现出来。（可参阅《土拍：2020.2.19》）

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乐居杭州主编上官剑：您个人有什么想对购房者说的？

叶建英：买房子就是买城市。房产证，是你与一座城市的契约。有自住需求的，今年可以重点关注三、四、五月。