房地产杂谈，70年产权到期与208家房企破产

1、

前几天我发表的一个言论：“说到底，买房也相当于一个为其70年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租。”

对于这个言论，有朋友搬出新出来的“民法典”来质疑我说的中国的住房本质上就是个“租”。这主要是因为民法典第359条写着：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”就因为这“自动续期”四个字，很多朋友理解成了免费自动续期。

其实，“民法典”第359条后面还有言：“住宅建设用地使用权续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”看到没有，清楚明白的写着“缴纳或者减免”，“或者”这个词在我国的语境里面可博大精深了，不就是他们一张嘴说是什么就是什么吗？

这其实给了官方无限大的可解释空间，对于未来续期会不会缴费，我分析有如下两种结果：

（1）无需缴纳续期费，因为那个时候房产税已经安排上了，甚至土地都有可能已经私有化了，土地所承载的财富属性很小，不需要在土地上面做文章。

（2）需要缴纳续期费，土地没有私有化，即便有房产税，但是还是不想放过这笔收入；或者在过渡到房产税以及土地私有化施行之前，续期费用照收不误。

其实续期要不要缴费也不是很重要，因为我国的房子能不能住70年都是个大问题，毕竟万科王石就曾说过中国房子的寿命只有30年。

还有，70年之后我国人口以已经减少很多了。到2100年，我国人口很大可能减半到7个亿，简单推一下：假设未来中国人均寿命80（日本目前也就85岁，其中男81、女87，世界数一数二），今年是2020年，意味着现在的中国人到2100年都没了，同时假设未来80年中国年均出生人口1000万（19年公安部新生儿登记才1100万附近），其实未来我国人口出生很难保证1000万，估计也就800万水平，但是即便认定是1000万，80年累计就是8个亿，考虑到很多人活不到80岁，差不多就7个亿吧。

不要以为距离中国人口锐减很遥远，从此刻开始到2065年，将是中国人口减速最快的时间段，我们现在已经身临其中了。到那个时候，你的房子即便送人，估计也没人要。

且不说，那个时候房产税估计已经征收好久了，持有成本巨大，更没人要老房子了。

2、

前几天一则“208家房企破产”的新闻登上了微博热榜，引起了不少人的讨论。

不过与前两年相比，今年的破产数目并没有特别突出，和往年相比基本持平。

统计数据上面来看意义不大，但是具体行业方面来看，近两年头部房地产企业似乎越来越不好混了。

以前只是小房地产企业不行，大房地产企业活得还很舒服的，最近两年大房地产企业也不好过了。

比如去年年末，世界500强房地产企业绿地集团因为资金链吃紧导致华中最高楼——武汉绿地中心陷入停工风波。

今年年初恒大为了回笼资金率先打出75折卖房，虽然其中存在水分，但也表示了当下头部房企也不容易，以前房地产生意好的时候，可是要给几十万茶水费的，那个时候根本不愁卖。

再比如专注高端小区开发的泰禾集团因为资金链出现问题导致信托违约，以至于联合资信将泰禾集团(000732.SZ)评级展望由稳定调整为负面。

除此之外，各大头部房地产企业（万科、碧桂园）都在拓展其他业务寻求生存之道，更有甚者直接退出房地产开发（王健林表示万达商业将逐步退出房产开发业，虽然万达商业仅是王总所有故事的其中之一）。

所以说，虽然数字上的观感风平浪静，但是实际上最近两年水面底下波涛汹涌。

3、

而且，除了破产数目之外，有一个数据更值得关注！如下图所示（国家统计局数据）：

2015-2018年，房地产开发企业总数在上升，但是国有、集体、港澳台资以及外商投资的房地产企业在减少。尤其是国有房地产开发企业，三年减少了500多家，锐减约40%。

联想到“LD先走”特色以及前面国家电网“下决心”退出房地产行业的新闻，不得不让人深思。

房地产行业赢者通吃效应很严重：

TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%，TOP100房企的总销售规模占比超过60%，前15%的房企市场占比超过85%，绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。

房地产行业太吃现金流了，非常依赖现金流回转速度，行业本就处于下行通道，加上本次黑天鹅推了一把，国家又没有放松房企融资渠道，海外融资利息又高昂，还有汇率这个不稳定因素（人民币贬值压力比较大）。

新增的房地产企业主要是民资，如此形势下，资金回转是很大的考验，关于房企破产，未来两年内可能更精彩，黄奇帆同志也表说过“中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上”。

强如恒大也要降价回笼资金：今年前5月，恒大的销售均价为9069元/平方米，同比下降15.6%。这是实打实的下降，虽然没有宣传的75折那么夸张。

对于那些没有优势的房企，那该如何呢？这些房地产破产了，其开发的楼盘会怎么样呢？

不管如何吧，未来几年，房地产热门词汇必有一个是属于“烂尾”。