大牌房企抢滩布局,楼面地价屡创新高,这个区域为何如此火爆?

01

关键词:首善

百度百科中关于【首善】的解释为: 首,就是第一个;善,就是最好的。形容能够起到表率作用,最优秀的,最好的。

2018年,西安高新区提出了建设大西安“首善区”的目标,意味着西安高新区在经济、文化、政治等各方面都是要处在大西安的前列。

据网上数据显示,2020年前三季度,西安高新区GDP增长13.8%,占西安市总量超过25%,GDP增速在全国169个国家级高新区中排名第一。经济实力带来的是高新区基础配套的提升和强大的执行力,高新区成为了西安楼市中价格与价值的双高地。
高新区经过经过20余年的拓荒式发展,核心区域从科技路到锦业路,如今一期、二期已经发展饱和,高新“三次创业”也正式拉开帷幕。

高新的“三次创业”三个重点区域即:软件新城国际社区中央创新区(CID)

中央创新区(CID)或将成为未来10年高新区重点打造的板块,重点发展金融、总部经济等产业。

从中央商务区(CBD)到中央创新区(CID),这不仅是高新,也是西安城市国际化发展的必经之路。

02

关键词:大西安陆家嘴

城市建设,规划先行。
中央创新区(CID)被定位为“大西安陆家嘴”,总规划约15.4平方公里,规划范围北起韦斗路、南至兴隆一路、东起西沣路,汇集高校学院带、西至经三十八路,链接高铁南站“长安中心”。
▲中央创新区(CID)区位 图源:网络
中央创新区的核心先导区是规划面积2平方公里的「西安丝路国际金融核心区」,这里将成为继锦业路之后的又一个超高层地标建筑集群—未来之瞳,集合科创、研发、办公、星级酒店等功能,配套大剧院、音乐厅、美术馆、空中景观步道,打造最美天际线。
据了解,未来之瞳已于2020年6月13日开工建设

未来之瞳集科创、研发、办公、星级酒店等功能于一体,包括两栋近500米的超高层以及数十栋200-300米的超高层以及约450亩湿地公园,配套大剧院、音乐厅、美术馆、空中景观步道,将打造西安最美天际线。

▲未来之瞳效果图  图源:网络

2018年发布《西安丝路国际金融中心核心区发展规划》后,已经吸引了金茂、迈科、绿地、中建等大型企业签约入驻。

其中金茂的丝路金融中心、绿地、迈科的超高层以及联合国教科文组织妇女儿童教育中心等20个项目都已经在2018年年底集中签约,总投资近1500亿元。

2019年2月,兰桂坊集团也签约西安丝路国际金融中心核心区,预计将投资100亿元,建设一个占地900多亩,集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化为一体的商业项目。

2020年2月23日,占地约106亩,总建筑面积约34.6万平方米,总投资约25亿元,计划2021年6月竣工投用的丝路(西安)前海园项目开工。

▲开工仪式现场(图源:高新官微)

区域

现状

交通:地铁6号线一期(已通车),可直达锦业路、唐延路、高新路,且可于无缝换乘3号线与5号线。

地铁12号线(规划中)、地铁15号地铁(规划中)、西安有轨电车(在建)、西安高铁南站(在建)。

▲地铁6号线站内实拍
公交:高新6号线、高新7号线、330路、337路等。
▲区域内公交线路实拍
医疗:国际医学中心已经投入使用,目前后续还有一部分正在建设之中。

▲西安国际医学中心实拍

教育:据了解,西安高新区第二十三小学、西安高新区第五初级中学、西安高新区第二十一幼儿园已经全部交付。
目前高新区第二十三小学、西安高新区第五初级中学、高新区第三十一小学均已开学。
▲高新区第三十一小学实拍

▲高新区第二十三小学实拍

从高新中央创新区现有的的交通、医疗、教育等三大配套方面来看,这片区或已拥有足够支撑起购房者置业于此的理由。

03

关键词:土拍

区域规划定位优秀,中央创新区的关注必然会高涨,目前来看虽然中央创新区板块供地不多,但土拍却极其火热,从2019年底开始,诸多实力雄厚的品牌房企盯上了这块香饽饽,纷纷进驻。
据统计,西安市楼面地价超过10000元/㎡的居住用地共24宗,高新区以17宗遥遥领先,其中10宗位于中央创新区(CID)、6宗位于软件新城,1宗位于高新草堂。

目前高新CID板块最高的楼面价位是碧桂园以约15125元/㎡的楼面地价摘得高新中央创新区175亩住宅土地。

区域的价值除了体现在房价之外,另一个重要体现就是「地价」。土拍结果已然表明,西安下一批高端项目聚集区或将还是高新。

都说房企的目光是敏锐的,土拍往往能反应一个板块的价值潜力,土拍市场房企的激烈竞争,可以看出高新中央创新区或将是高新区的长期热点板块。

随着高新中央创新区成交地块的楼面价突破万元,容积率都控制在2.8以内,未来这些地块入市之后,中央创新区或将延续高新区的楼市地位,成为大西安的高价房集中区

04

关键词:改善

目前已经入驻高新CID板块的房企有:中海、龙湖、紫薇、阳光城、碧桂园、西部机场等,其中新希望、华发等开发商都将自己进入西安的首个项目选在了高新CID,未来这里或将掀起一场关于改善的争夺战。
【中海·寰宇天下】

中海·寰宇天下是中海在西安高新的第二子(首开之作是中海熙峰里)。

项目位于西太公路西安国际医学中心南,总占地约94亩,容积率约为2.8,绿化率约为30%。

▲项目周边规划效果图

中海·寰宇天下规划有14栋楼,2栋高层为1#楼和2#楼,其他全部是小高层。户型从建面约103㎡—建面约143㎡,可满足刚需购房者与改善的多元需求。
中海·寰宇天下精装上采用汉斯选用汉斯格雅、唯宝、大金、铂浪高、博洛尼等「全球7大一线品牌」(或同档次品牌,具体品牌请以购房买卖合同为准),项目还引进“中海5G社区”
据了解目前项目处于前期咨询阶段,预计将今年三四月份首开(具体开盘时间请以项目售楼部信息为准)。

【紫薇·云璟时光(CID中央首府)】

紫薇·云璟时光项目位于西安高新区纬三十二路。项目共占地143亩,容积率约2.8,绿地率约35%,为紫薇和华发联手打造的高端改善产品。

▲项目区位图

据了解,紫薇·云璟时光由于中间被中海寰宇天下隔开,所以分东西两个地块开发。西侧地块为高层、小高层,东侧地块为高层、小高及多层。

▲CID中央首府沙盘实拍(上图为东区)

2020年10月1日,紫薇·云璟时光首开,240套房源,共计3007组家庭登记,核验通过2694组家庭,户型建筑面积区间约在97㎡-143㎡,开盘销售的住房均价18844.29元/㎡(具体一房一价,数据来源于西安市商品住房意向登记平台,下同),首开即进入“两千人摇”的行列。

2021年1月16日紫薇·云璟时光项目第二轮房源登记, 96套房源已经吸引了2290组家庭登记。这次登记的是11#、12#、13#三栋多层产品,开盘销售的住房均价约20474.09元/㎡,最终再次拿下”两千人摇”。

紫薇·云璟时光成为高新三期首个摇号项目。
▲图源:西安市商品住房意向登记平台
紫薇·云璟时光作为CID首发项目,自入市来就备受关注;从项目区位图上可见,项目位于西安高新区中央创新区核心板块“未来之瞳”东侧,地处高新CID板块核心地段;高新中央创新区的楼面价已达约1.5万/㎡,相较而言项目的价格给力;紫薇的品牌,也是加分项。
【龙湖·天鉅】
龙湖·天鉅项目位于西安西沣路(西安电子科技大学北侧)。
▲项目区位图
龙湖·天鉅是龙湖顶级“天字系”项目摒弃市场同类产品惯用的“高低配”布局,打造纯叠拼低密品质住区。其总占地面积约57196.74㎡,总建筑面积约112386.75㎡,规划了432户,容积率约1.45,相当于约每3亩地上仅规划有1栋楼。

龙湖·天鉅项目容积率低至约1.45,纯粹的低密社区保证了社区圈层的精英化,稀贵属性自然不言而喻。

▲龙湖·天鉅示范园区实拍
据了解,新希望、招商、华宇、碧桂园等开发商在高新CID板块的项目预计今年将会陆续亮相。

【招商华宇臻境】

招商华宇臻境分为东地块西地块。目前两块地块的围挡已基本完成,实探时可见该项目已有工人正在施工。

招商华宇臻境东地块是由重庆华于2020年9月28日摘得,楼面价约12514元/㎡

宗地编号:GX3-20-3

宗地位置:高新区规划十二路以东、纬二十六路以北、纬二十四路以南;

净用地面积:119.454亩;

用地性质:住宅用地;

建筑密度:不大于20%;

绿地率:不小于35%;

规划容积率:不大于2.8;

规划建筑面积:222880平方米;

折合综合楼面单价:12514元/平方米;

竞得者:陕西业辉企业管理有限公司(重庆华宇)。

▲项目公示牌实拍
▲东地块工地实拍

招商华宇臻境西地块是由招商于2020年9月28日摘得,楼面价约12605元/㎡

招商华宇臻境西地块距离东地块一路之隔,招商华宇臻境西地块距离地铁6号线仁村站较近。

宗地编号:GX3-20-2;

宗地位置:高新区规划十二路以西、纬二十六路以北、西太路以东、纬二十四路以南;

净用地面积:63.414亩;

用地性质:住宅用地;

建筑密度:不大于20%;

绿地率:不小于35%;

规划容积率:不大于2.8;

规划建筑面积:118440平方米;

折合综合楼面单价:12605元/平方米;

竞得者:南京招商招盛房地产有限公司(招商蛇口)。

▲项目公示牌实拍
▲西地块工地实拍
▲招商华宇臻境周边道路实拍
【碧桂园高新云墅】

碧桂园高新云墅一期地块是由碧桂园于2020年9月28日摘得,楼面价约15125元/㎡。目前该地块围挡已完成。

实探时可见,该地块距西安市高新第三十一小学(地块西侧)与地铁6号线仁村站相对较近。

宗地编号:GX3-18-25

宗地位置:高新区纬二十六路以北、西太路以西、纬二十四路以南;

净用地面积:87.608亩;

用地性质:住宅用地;

建筑密度:不大于20%;

绿地率:不小于35%;

规划容积率:不大于2.8;

规划建筑面积:163520平方米;

折合综合楼面单价:15125元/平方米;

竞得者:西安碧江置业有限公司(碧桂园)。

▲项目公示牌实拍

▲项目周边道路实拍

【新希望·锦麟天玺】

2020年5月8日,高新中央创新区成交一宗177亩的住宅用地,由成都泰创锦程商贸有限责任公司(新希望)以总价37.0996亿竞得,包括土地总价238896万元,以及高新区公办学校建设资金132100万元,再加上公租房异地配建费47466.8644万元,该宗地实际综合楼面价达到约12612元/㎡。这也是新希望首次在西安拿地
参与本次拍卖的房企有六家,分别是卓越、龙湖、金地、中海、蓝光以及新希望。
地块距离高新区第22幼儿园(地块东侧)与地铁6号线仁村站距离较近。目前该地块围挡已做好,实探时可见有工人进出工地。

地籍编号:GX3-19-5

位置:高新区中央创新区西太路以东、纬二十六路以南

净用地面积:177.771亩

用地性质:居住

容积率:不大于2.8

折合综合楼面单价:12612元/㎡

竞得者:成都泰创锦程商贸有限责任公司(新希望)。

▲项目公示牌实拍
▲项目周边道路实拍

05

关键词:未来可期

从区域房价上来看,高溢价拿地必然导致未来板块高价房聚集,中央创新区板块的房价起步较高,高位稳定或是必然。
从区域现状来看,中央创新区基本处于发展阶段,板块规划还需要时间来兑现。
▲板块内正在完善的路网实拍
但从长远的角度来看,中央创新区的发展聚焦了政府的强力支持,从产业项目、公建配套或是区域规划这里发展前景相对还是不错的,再加上区域内诸多品牌房企的共同开拓,区域的价值也日渐凸显。
综上所述,“对标浦东“的中央创新区未来究竟会发展如何,还是令人非常值得期待。
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