停贷！量萎！土拍延期！今年重庆楼市的拐点已至
01
“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。”
这是“股神”巴老爷子总结的投资至理名言。
房地产，从根源上来讲，在全世界任何一个国家和地区都是将其定义在“投资”这个栏目中，而不是“消费”。
所以在楼市中，“恐惧贪婪说”依旧适用。
而现在，我可以严肃地告诉重庆的购房者：
拒绝贪婪！不要再盲目冲进楼市了！
今年重庆楼市的拐点，已至。
02
如果将楼市比喻成一个发动机，那么：
资金是原料——维持楼市机器运转的源动力；
市场是工况——好，则加速、坏，则停摆；
交易是机油——楼市机器运转的润滑剂。
但是，当下的重庆楼市：
资金方面——停贷、放款速度放缓；
市场情绪——土拍热度已过，购房者逐渐冷静；
交易量——新房、二手房成交量双萎缩。
种种迹象表明，当下的重庆楼市这台机器已经有了运转放缓的趋势，“高转速”时代已过，现在进场有“阶段性追高”风险！
下面，我们就从资金、市场、交易量3个方面，依次来看看重庆楼市当下是如何迎来拐点的。
03
首先，我们来分析下最重要的“资金”。
一个月前，网上盛传重庆多家银行暂停了二手房贷款业务，经过查证重庆的确有少数几个银行暂停了二手房贷款业务。
虽然部分银行还在办理二手房贷款业务，但是额度紧张、放款周期拉长是广泛存在的现象。
当然，二手“停贷”并不是仅存在于重庆，据网上传闻，南京、郑州、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象。
除了贷款额度收紧，贷款利率也出现了明显上调。
年初的时候，重庆的首套房大多数是LPR+60个基点（即5.25%），二套房是LPR+80个基点（即5.45%）；
而现在，重庆的贷款利率有了明显上调。
据网友爆料，某国有大行，自7月1日起：
新受理的5年期以上个人一手房贷款，首套定价最低+95个基点（执行5.6%），二套定价最低+115个基点（执行5.8%）。
个人二手房贷款，首套定价最低+105个基点（制定5.7%），二套定价最低+120个基点（执行5.85%）。
所以，短期内重庆楼市的“钱荒”会让市场迅速进入冷静期。
04
其次，我们再来看一下“市场情绪”。
我们所有人不能否认，重庆楼市这一轮行情的导火索就是4月的第一轮土拍。
请注意，我这里说的是导火索，而不是根本原因。
重庆楼市这轮行情的根本原因可以说是从一线城市传导过来的“板块轮动”；
也有部分学区的异动带来了重庆人对于学区房价值的重新认知。
而市场情绪在4月土拍后迎来爆发也很好理解，毕竟满大街的中介会宣传：
“哥子你看，西永土拍已经快到13000/㎡了，以后卖出来肯定建面2万打底；
妹儿你看，中央公园土拍已经超过15000/㎡了，以后肯定房价3万跑不脱。”
试问现在的购房者还有几个傻子？
大家都能够明白土地价格和房价之间的关系。
所以被压抑许久的购买力在土拍之后迎来了释放，与此同时也激励了“准”购买力提前释放。
但是！市场购买力是有限的，市场集中爆发阶段过了之后就会平息。
除非，又有新的一轮土拍“再创新高”，挤出更多的“超前”购买力。
然而，我们等了很久的第二轮（7月）土拍却杳无音信，甚至网上传言第二轮土拍可能延期至8月、甚至9月！
为什么会延期？
我猜，大概率可能会有新的政策出台。
新的政策出台后，土拍热度应该会大大降低，人们的预期不在，市场就自然回归理性。
所以现在我们不要再臆测第二轮土拍会创下什么样的新高，也许新政策出台以后你发现自己已经站在了高高的山岗上。
市场情绪的平息，自然也就让重庆楼市逐渐理性、冷静。
05
最后，我们来看下重庆楼市近期的“交易量”。
我们在谈及楼市周期时一直在强调一个观点：
量在价先。
毕竟只有量起来了，市场供不应求，随后才会传导在房价上。
所以量和价之间，是一定有个时间差在里面的。
涨价如此，跌价也是如此。
当下，重庆无论是新房还是二手房都有明显的交易量下滑。
先来看新房市场：
根据铭腾机构上周的数据，自5月第三周交易量达到顶峰后，随后一个半月重庆新房市场交易量总体上一路下跌（上周稍有回升）。
并且，虽然总体上来看依旧是“供小于求”，但是供需缺口明显缩小。
（数据、图片来源于“铭腾机构”）
再来看二手房市场：
目前6月份的数据还没出来，但是在5月份的贝壳研究院发布的数据中我们依然能看到5月第三周这个重要的节点。
自5月第三周后，数据显示二手房成交量在不断下降。
（数据、图片来源于“重庆贝壳研究院重庆分院”）
与此同时，涨价房源也跌破了50%、客房比持续下滑、客源成交周期拉长。
所以，综合来看，重庆当下无论是新房还是二手房交易量都降下来了，价格肯定也失去了上涨的动力。
06
重庆楼市受第一次集中土拍影响而火热的行情正在转凉，此时购房者一定要冷静。
这里对购房者提两个建议：
1）如果你是自住购房，当下如果有合适的选择还是可以积极入手的。
因为当下供需逐渐平衡，购房者的选择也逐渐增多。目前的市场回调也是阶段性的回调，毕竟这一轮大行情还没有结束，预计要延续到明年年中。
2）如果你是投资目的购房，当下可以先缓一手了。
目前重庆第二轮土拍政策还没有出来，也许新政会给市场带来不一样的变化。待第二轮土拍政策出来后，再做定夺也不迟。
E·N·D
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