新的风口上，重庆楼市投资逻辑生变！
（图源网络）
01
在所有人预料之中，重庆楼市在今年小阳春启动了；
在所有人预料之外，重庆楼市这次领涨的板块不在两滨一嘴老城核心区。
照母山，扛起了这轮重庆楼市上涨行情的大旗：
一个当年22万的照母山楼盘，如今80多万成交了。算下来五年翻了四倍！！！
这个楼盘就是大名鼎鼎的“金科时代中心”。
（图源网络）
目前这个小区新上的房源价格普遍超过建面24000/㎡，这个单价已经不是比肩两滨一嘴，而是已经全面超越了同时期两滨一嘴楼盘。
（截图自“贝壳找房”）
复盘照母山这一“五年翻四倍”的神迹，我们可以发现重庆这几年城市发展轨迹的变化，以及楼市价值高地的变迁。照母山金科时代中心作为照母山房产价值跃升的代表，我们可以总结出一些经验：
1）新区不一定意味着郊区。随着城市发展骨架扩大，过去的新区也会成为中心；
2）规划合理，资源汇聚的新区具有较大升值潜力和想象空间。这次照母山金科时代中心的爆发就是由七龙珠之一的“西大附中”落地照母山引起的；
3）新区一些品牌开发商的项目，未来拥有优质物业加持，往往能够获得更高的溢价。
02
过去十几年真的是重庆房地产发展的黄金时代，几乎所有人闭着眼睛买房都能挣到钱：
无论是跟随体制大部队买了老公房的，还是第一批敢于吃螃蟹买了商品房的，放在今天这些房子都有很不错的收益。
早期人们买房的逻辑是很简单明了的：选择市中心。
理由也很简单，就是李嘉诚曾经提过的8字论：地段、地段、还是地段。
所以，坚定不移的买市中心，成为了很多人的不二选择。
但是通过最近一段时间的观察和思考，我越来越发觉在未来，市中心可能已经不是很多购房者的最优选择了，换句话说：
从现在起，我们不要再对新区有抗拒心理，不要再执着于市中心的房子了。
03
为何说我们现在不必再执着于市中心？这要先从一则发生在我身边的真实故事说起。
我一个来自福建的朋友阿Y在2015年大学毕业过后来到重庆发展，为了扎根重庆，于是刚入渝的第2个月就买下了他的第一套房子——位于蔡家的中庚城。
当时阿Y花费总价约33万购入了一套建面约75㎡的产品，约合建面单价不足4500元/㎡。
目前他的这套房子在市面上单价已经卖到了12000元+/㎡，5年时间，房价也涨了约3倍。
（截图自“贝壳找房”）
但是，他却在2018年时以约8000元/㎡的价格卖掉了。随后以12000元/平米买了杨家坪的蓝光某楼盘，可是杨家坪的这个项目目前价格也不过14000元/㎡。
我问过阿Y有没有后悔过？
他说：当然后悔！后悔当年没有在蔡家多买几套！更后悔没有选择一个更好的品牌开发商项目。毕竟当年同样4000元的价格也可以买蔡家的金科城，那个房子现在可是涨到了14000元+/㎡！
（截图自“贝壳找房”）
由此看来，新区新房虽然很有潜力，但是不同开发商品牌之间打造的产品还是有物业加成和品牌溢价的存在，蔡家的金科城与中庚城就是典型案例。
04
当然，新区的涨幅超越市中心的案例不仅仅存在于重庆，在一线城市上海也遵循了这样的规律。
从2006年到2018年，上海房价平均涨了6倍，但是细化到不同板块，不同楼盘，涨幅差异是极大的。
这里我们来列举上海2006年开盘的10个热门小区，利用“魔都财经”公布的数据，以新房开盘价作为基数计算到现在的涨幅。
这10个热门社区中既有市中心的，也有近郊的。下图是10个小区的分布图，图中红线是上海市中心的内环快速路。
（图源“魔都财经”）
下图是10个小区的涨幅情况。
（图源“魔都财经”）
如果我们仔细看一下这些涨得快的小区，基本都不是传统意义上的好地段，例如西郊九韵城、张江汤臣豪园等内环外的房子都有10倍以上的涨幅；
相反，市中心的房子涨幅都一般，比如翠湖和世茂滨江，涨幅竟然是最慢的，仅仅只有3倍左右的涨幅，甚至慢于城市上涨大盘。
这些涨幅较大的小区，几乎都满足以下几个条件：
开盘价格低基数；
拥有众多产业利好；
处于城乡结合部。
依靠城市边际线的不断扩张而获得房价的超额增长，换句话说就是，这些地方在过去的一段时间，与城市一起成长，但市中心却没有跟上来。
05
回头看，无论是重庆还是上海，抑或是其他城市，都存在新区房价涨幅超越传统市中心的情况。总结一下，我发现了资产逆风翻盘的规律：
首先，城市发展是一个由内向外的过程。
新区虽然在一定时期下的确是一个城市的地缘边界，但是随着城镇化的发展，城市是不断在扩张的。
新区在城市骨架快速扩张中慢慢就由边缘成为了中心，并且新区往往还有老城区无法比肩的规划合理优势，城市界面更加崭新美丽，生活更加宜居。
其次，轨道交通缩减了人们的心理距离。
在大城市中，轨道交通都是城市的交通大动脉，而轨道交通又具有“不堵车、独立路权、安全、快捷”等优势。
过去10公里的路程可能人们感觉很远，但是在轨道交通7、8个站的疏通下，可能也就是一刻钟就能抵达的距离。
重庆当下获批轨道交通里程已经突破了700公里，我们可以预见的是越来越多的新区将融入大都市圈内的高频次经济活动聚集区。
（图源网络）
最后，老城区资源停滞发展，新区资源不断汇聚。
人们过去喜欢老城区无非就是因为它往往汇聚了一城最好的资源（交通、医疗、教育、商业等）。
但是我们也要直面老城区土地资源匮乏，拆迁难度大的缺点。没有土地也就意味着老城区的资源无法做“增量”，所见即所得也意味着未来数十年都将面临着同样的资源。
新区，尤其是有着高规格规划的新区，未来城市的优质资源会率先选择落地。
每一个高标准、高规格的规划资源落地都是对于新区的一次利好，正如这次重庆照母山西大附中的落地（教育）、未来金州商圈金科中心和光环购物中心的开业（商业）。
06
重庆作为中国西部唯一的直辖市，人口源源不断流入，可以确定的是城市骨架必然成长。
下一个类似于照母山、蔡家这样的“成长潜力型”新区会是哪里？
我认为东西南北每个方向都有一个值得关注的板块：
东：龙兴；
西：西永；
南：巴南；
北：水土。
龙兴作为两江新区下一个发展的重点，我们可以看见未来在2023年亚洲杯举办前这里的基建会快速完善，伴随着亚洲杯的落地还有一批服务型产业也将快速成长；
西边大火的西永无疑是搭上了科学城的“西风”，在成渝双城经济圈成为国家战略不断深化实践的同时，这里的土地会越来越稀缺、越来越贵！
重庆南区未来还得看巴南，它拥有主城面积最大的土地，还有两江四岸的加持，并且2019年GDP超越南岸区，已成为重庆南区未来经济增长极。未来我们可以期待一个背山（南山）面水（长江）的新巴南、强巴南；
水土作为重庆向北发展的最后一站在各方面发展都亮眼，去年底轨道6号线（国博线）便已经通车到水土腹地，轨道先行、产业先行的水土已经成为了当下北区最引人注目、未来最具想象力的板块。
07
当下我们正处在一个新的楼市风口上，投资逻辑生变：
如果求稳，我们当然可以大胆在核心区买买买；
但是追求更大收益，以史为鉴，我们可以选择热点新区。
当然新区选房也要注意一个问题，尽量选择大品牌开发商的房子，未来将会有更高的溢价，正如上文提到的蔡家金科城和中庚城的差距。
如果现在有朋友问我买房投资的建议，我一般会说两句话：
首先是要对新区充满信心和希望，要买有政策利好的区域；其次就是，从现在起，不要再执着买市中心，新区或有更大的收益！
E·N·D
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