1649天，鲁能的冰封王座
红盘追踪—第54期
楼市最新动态早知道
冒进的代价
搁浅的地王鲁能
古今中外，古往今来，“王”字都是绝对的褒义词，象征荣耀和地位。
然而在楼市，“地王”二字被赋予了不同的含义：枷锁、镣铐，求生之路，但凡沾上“地王”的项目，命途多半磕磕绊绊。
在苏州，前有木渎中铁贴着地价卖房，后有相城鲁能拿地4年不开，相比之下，鲁能似乎更“难”一些。
2016年，央企鲁能挥师南下进驻苏州，观察它一贯的拿地风格，四个字“财大气粗”。
2015-2017年鲁能先后在南京河西南、尧化门和江宁滨江拿下3宗地王；
同样是2016年，鲁能在苏州相城和吴中区拿下2宗地王...
5年来，苏州楼市大起大落。但开发商之间的悲喜并不相通，鲁能只觉得他们吵闹：自身入苏州5年，接连决策失误。
鲁能苏州重仓之地：相城
仅有的3次出手，都谈不上顺利：
2016年，吴中城南地王鲁能公馆（招牌产品系），从2.8w卖到2.1w，至今未清盘
2016年，阳澄湖泰山9号，至今取证的176套仍未卖完
2016年，活力岛地王泰山7号（鲁能文灵雅苑），地价26225元/㎡，尚未入市
鲁能在苏州挥金99亿拿地，看似宏图正起，实则为此背负了40亿的负债。
最终2019年苏州鲁能选择挂牌，转让其100%股权及债权。
以为是开始，实则是巅峰，苏州鲁能的全部高光时刻，都停在了拿地那一年。
好在楼市也是个名利场，世人只记得那些一战封神的红盘。诸如鲁能公馆和泰山9号这样的“老大难”，很快湮没在苏州楼市6w多套的库存中，无人再提。
如今，苏州鲁能仅存的“余温”，只剩下还未入市的活力岛地王“鲁能·文灵雅苑”，拿地第5年，终于有了要开盘的迹象。
断臂自救
一仗翻身，还是宿命依旧？
最近不止一家媒体报道：活力岛鲁能地王文灵雅苑5-6月要开盘。
该项目于2016年9月23日拿地，楼面地价26225元/㎡，至今已1649天，该来的还是来了。
项目于2017年出规划，19栋高层
19栋毛坯高层，如今已经是现房状态，小区景观和绿化也都到位。
不过绿化基本上以草坪和树为主，道路铺装看起来质感一般。
入户大门小景已经摆好，售楼处桌椅备齐，资料已经递上去，最快4月公开，5-6月开盘。
可能是由于近期探访的人较多，小区三个入口包括地下车库，都有工作人员值班严格把守。
目前来看，鲁能这个盘外立面颜值和质感，小区景观设计感，和周边小区相比，没有特别吸睛，但也不粗糙，阳台和错层露台也比较有设计感。
脱离价格谈品质=耍流氓，开发商的利润和诚意，始终成正比。
文灵雅苑楼面地价26225元/㎡，相城区限价红线≤3万/㎡，过往多数新盘备案价天花板约2.8万/㎡，地价贴着房价，现实版的“面粉贵过面包”。
就算按照3万/㎡算，文灵雅苑还剩下3775元/㎡的“利润空间”。这3775元/㎡包含了建安费用+工程费+营销费等等等一系列成本，刨除之后，还是亏亏亏。
但中国有句老话“来都来了”，房子都造好了，该卖还是得卖，不求赚钱，但求止损。
同样是相城区，仁恒·溪云雅园以2.2w/㎡拿地，最终备案价3w+/㎡，卖的还不错，似乎给文灵雅苑带来了一线希望。
但仁恒·溪云雅园拿地成本比鲁能低4000+/㎡，其次仁恒有buff加持，自带品牌溢价...
鲁能能不能拿出对标仁恒的品质？就算能，又有多少人买账？
行路难，行路难，多歧路，今安在？
高价地解套难
自己抢的地，哭着也要卖完
高价地站岗，真的是道超纲题吗？大概率是的。
比较典型的就是南京地王“葛洲坝中国府”。4.5w+楼面地价，比河西限价红线还贵了1w/㎡...
熬了3年整，最终南京官方以一城一策为其解围，按照“微亏”的原则，以备案价6.4w/㎡的价格上市销售。可以说这是开发商和zf共同努力的结果。
但即便如此，开发商还是不赚。你说难不难？
苏州市场更是如此，贴着地价卖房已经不是新鲜事，至今还没有真正翻盘的先例，都还在苦苦挣扎。
利润和口碑，总要保住一个。既然利润无望，文灵雅苑只要能帮鲁能带来一些好口碑，也算成功了。
如果不谈品牌，不谈地价，只看项目的话，文灵雅苑其实也有亮点，尤其是在户型上很出彩，三联阳台，大横厅设计，部分楼层北侧带露台，大面积的玻璃栏板还是很漂亮的，外立面颜色换一下更完美。
其次位置也不差，距离4号线活力岛站很近，小区对面就是国际幼儿园，还有一所小学在建，周边界面干净，不缺商业和人气，自主的话没毛病。
话说回来，苏州楼市再难卖的盘也能卖完，只要够乐观，总能熬出头。只是辛苦鲁能，这一站就是近5年，怕是腿都麻了~
你觉得这个盘值多少钱？
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