法院：消费者阻却抵押权人执行被支持，过户诉请执行中抵押应解除！

4天前

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作者：初明峰 刘磊 刘晓勇   

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裁判概述

在法院查封案涉房屋之前已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权益优于优于抵押权，购房消费者因此在执行异议之诉中被法院判决享有足以阻却执行的实体权益后，又另案起诉要求开发商协助办理过户登记并获支持的，案涉房屋上的抵押登记在执行过程中应当解除。

案情摘要

1. 陈庆忠（出借人）与辉弘公司（借款人）签订《抵押借款合同》，并在市住建局针对案涉房屋办理了抵押登记；后因辉弘公司未能按期还款，陈庆忠诉至法院并取得胜诉判决。执行法院在执行过程中裁定查封了案涉房屋。

2. 梁媛以其系购房消费者为由向法院提起执行异议，后在执行异议之诉中取得胜诉判决，即梁媛对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权益。

3. 梁媛又以辉弘公司为被告，要求辉弘公司协助办理过户登记，法院对其诉讼请求予以支持。梁媛在取得胜诉判决后，向法院申请强制执行，遂形成本案。

争议焦点

案涉房屋上的抵押登记是否应当解除？

法院认为

本案执行依据即（2018）琼民终500号民事判决本院认为部分：根据法释（2002）16号《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条、第2条规定，在权利保护顺位上，已支付全部或大部分购房款的购房人的权益优于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权优于抵押权。陈庆忠因抵押登记享有的优先受偿权不能优于梁媛已支付大部分购房款并占有使用至今而取得的购房权益。梁媛对28号房享有的权利能够排除抵押权。

本院认为，申请执行人依据生效法律文书申请28号房产权过户登记，符合法律规定，应予以支持。在办理过户登记同时，应解除本案在诉讼保全期间对28房的查封；本案执行依据认定28房上的抵押登记无效，在执行中也应一并解除。

案例索引

（2018）琼02执394号

相关法条

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）

一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

126. 【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

实务分析

关于不动产执行中的案外人执行异议之诉，大部分是案外人对执行标的主张实体权益对抗执行的情形，法院综合审查后评判案外人和执行申请人之间的权益位阶进而对是否可以执行予以判定。法律明确规定，如果案外人的执行异议之诉被支持的，相关执行停止，对标的物采取的相关执行措施也应予以解除。案外人在执行标的物上所涉羁束被解除的前提下有权为解决“名实不符”的现状进一步要求相关义务人履行相关义务。此情形下，如相关“羁束”仅是执行中的相关保全限制措施则毫无争议的应当依法解除，但对于该标的物上存在类似抵押等其他限制措施应当如何处理，法律规定尚不明确。笔者认为如果法院对案外人权益与抵押权人权益进行对比，判定案外人权益更优保护的话，抵押权则不能限制案外人针对执行标的物行权，正如本文援引判例所明确。特推荐本判例，供大家讨论学习。