租客跑路，业主如何收回房屋？
业主把房屋出租后，租客跑路的情况时有所闻。因为租客跑路失联，租金肯定是无法收到了，然而租客仍就占据着房屋，屋里还有租客的各种家私用品，对于守约的业主而言，既无法收到租金，又不能出租给新的租客，损失一天天扩大，怎么办？
对于居民个人租户而言还好，一般租客的物品不算太多，以业主提供的家私为主；而对于写字楼业主而言，情况就很不同，因为房屋可能就是空的，各种用具都是租户按照办公要求添置用于业务需要，可能还有一些物品价值较高，轻易处置极易引发纠纷，甚至招致诉累。
要防止出现这种尴尬状况，需要在两个环节把好关，真正发生这种情况时，从容处置。
一 合同签订把好关
条款明确的租赁合同是保证不出现这种尴尬的前提，没有合同，只有君子协议，恐怕不好办。签订合同时以下事项要做到：
1、明确解除合同的条件
业主和租客签订合同时，对延迟支付租金或者逾期支付租金时可以解除合同。实际上，这条已经有法律支持了。民法典：
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
如果不支付或者延迟支付又没有正当理由，业主已经获得了合同解除权，可以解除租赁合同。当然这也需要在合同中注明，约定逾期时长，逾期的处理等具体规则。
2、明确约定房屋腾退的条款
包括解除合同时的腾退，不支付租金又失联情况的腾退条款，腾退处理方式，费用承担等事项。这样在真的发生跑路失联这种情况时，有明确的依据。按照约定进行腾退操作，避免招致纠纷。
3、合同要公证
有了这些条款，还需要让这份合同具有可执行性。最好的方法就是公证。根据公证法，合同可以进行公证。
第十一条 根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：
（九）保全证据；
这属于公证的业务范围。有了公证，对合同所涉及的权利义务关系就明确了，具有证明力。
这一步非常重要，这是为遇到需要收回房屋时的打好基础的。
没有这一步，后面的步骤无法执行，又会回到这种尴尬境地：要么当个好人，蒙受损失（失联的人可能不会再回来补交租金给你），要么做个“坏人”，把租客的东西给处置了，比如放街道拐角垃圾桶。。。这不但要做“恶人”，还可能要承担损害赔偿的责任。
二 租客跑路后
租客如果没有按时支付租金，需要主动了解发生了什么情况。如果无法联系租客，房屋也紧闭大门，那可以判断租客失联跑路了。这时候可以认为合同解除条件已经成立，房屋腾退条款可以适用了。
这时候需要进行公证证据保全。联系公证处进行具体的保全操作。
1、催告
按照民法的精神，任何事情需要对方进行相应的行为时，先通知对方。在这里，就通过合适的方式，比如快递、电子邮件、电话等方式通知，在合理期限内如果无法联系，比如快递拒收、电子邮件没有回应，电话无人接听或者停机状态，则可判断为失联状态；而如果能够联系，则给予相应的时间缴纳租金，如果人能够联系，就是不缴纳租金，同样可以解除合同，并执行腾退条款。
2、房屋腾退公证
在公证人员在场公证的情况下，按照约定将物品打包、贴签并保存到约定的地方，或者按照约定的方式进行处置，比如请人清理等。只要确保这些腾退操作是约定在合同中并且是在经过公证的，则免去了纠纷的可能。
最后，可以高兴的迎来下一位租客！
三 案例
甲公司是一写字楼的出租人,在以往的租赁经营中,经常出现租户租约到期后锁门跑路或者失联,房屋无法腾退,也无法顺利续租的情况,导致遭受损失。
2016年4月,甲公司与新租户乙公司签订租赁合同约定,如果乙公司不按期交纳租金和物业费,经催告仍拒不交纳或者失联的情况下,甲公司有权解除合同并将出租房屋收回；明确用于催告的联系地址、电话、电子邮箱等信息,腾退出租房屋的条件,以及房屋中存放物品的处理方式。
双方到公证处办理了公证。
几个月后,乙公司以“内部装修”为由突然关门,迟迟不营业并无法联系。2017年1月30日,甲公司按照合同约定,决定单方收回租给乙公司的办公场地,并向公证处申请办理单方收回出租房屋现场保全证据公证。
在公证员面前,甲公司的代理人按照乙公司留下的联系地址、电话和电子邮箱,拨打电话、以特快专递发出催告函及催告电子邮件。10天后,特快专递被退回,电子邮件也未收到回复,符合合同中对于“经催告失联”的认定情形。
2月10日,公证员审查核实相关情况后,决定对单方收回出租房屋现场进行公证证据保全。公证员和其助理来到租赁办公场地,会同居委会工作人员、甲公司工作人员一同进入现场,进行物品清点,全程进行录像。公证员对于现场物品进行贴标、编号、登记、装箱并密封。清点完毕后,公证员及其助理和在场人员在物品登记清单和现场记录上签名,清点的物品交由甲公司按照合同处理。
公证员起草保全证据公证证词,经审批后出具了公证书。
甲公司顺利收回了出租房屋。
法律点评：
为何签订合同要进行公证？这是公证对材料的要求。公证法第28条：
公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：
（一）当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利；
（二）提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全；
（三）提供的证明材料是否真实、合法、充分；
（四）申请公证的事项是否真实、合法。
司法部发布的《公证程序规则 – 2020》也做了类似规定：
第二十三条 公证机构受理公证申请后，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：
（一）当事人的人数、身份、申请办理该项公证的资格及相应的权利；
（二）当事人的意思表示是否真实；
（三）申请公证的文书的内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全；
（四）提供的证明材料是否真实、合法、充分；
（五）申请公证的事项是否真实、合法。
如果没有对合同进行公证，则无法确定合同是否是双方真实意思表示，对于房屋腾退的处理是否为有效的约定。同时，基于无法知晓真伪的权利义务关系，公证处无法进行腾退操作的证据保全公证。因此，做好合同的公证是事情得以圆满处理的前提。
饶庆松
大成律师事务所合伙人
大成深圳房建部副主任
广西北海国际仲裁院仲裁员
《时代周报》特邀法律评论员
热爱横渡，三次横渡琼州海峡
2016年挑战往返横渡
彻夜坚持19小时50公里
公开出版物有《横渡，不一样的人生》
曾成功代理死刑改判无罪案件
每天一分享，做有温度的律师
阅读|分享|励志|横渡|法律
分享美好，是美德