武汉、合肥、长沙三合一？重庆华宇难掩扩张焦虑
文丨西部菌
房地产下半场，面对不断增加的生存和发展压力，中小型房企不得不尝试各种手段突围。
据凤凰网风财讯报道，历史悠久的重庆房企华宇，日前又有新动作：
华宇地产开展一轮区域架构调整，将武汉、合肥、长沙三城合并为一个区域，由原合肥公司总经理邱胜华担任区域总。
调整区域架构，无疑是为了进一步理顺管理半径，为后续的扩张铺路。而结合此前大举拿地的情况看，错过地产黄金年代的重庆华宇，生存焦虑尽显无疑。
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官网信息显示，成立于1995年的华宇地产集团，目前项目遍布国内29个城市，累计开发楼盘230个，在售项目81个，开发规模逾3180万方。
要指出的是，这次的区域架构调整还未经官方证实。而涉及的武汉、合肥、长沙三城，都是华宇在2017年首入的城市，进入时间较短，还远远谈不上深耕。
来源：网络
据“地产组织研究”报道，华宇地产集团采用的是集团—区域公司—项目部的“二级管控”模式，像重庆、四川、江苏等都有区域公司。
此次调整若属实，倒也顺理成章。因为华宇在上述几个城市，以及城市的所在省，项目不算多，三城合一，可以节省精力和资源，更方便地进行管理。
区域架构的变动调整，在房企中相当常见，不过对华宇而言，在外部环境收紧的前提下所走的每一步，都和它对规模的焦虑息息相关。
自2013年走出川渝地区、开展全国化以来，在很长一段时间内，低调而又稳健的华宇，在全国市场几乎没有闹出什么动静。这种止步不前的状况，直到2017年才迎来彻底改变。
2017年，华宇四面出击，先后连续进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州等多个城市，业务触角延伸到华东地区。
此后，华宇陆续闯入杭州、郑州、广州、惠州、南通、温州等地，基本上实现了对华东、华中区域重点城市的覆盖。去年6月开疆拓土的高峰期，曾30天内在7个城市连拿8块地。
华宇冲刺规模的过程，必然会带来管理难度加大的问题，这对企业成本是不小的考量。
不过将武汉、合肥、长沙三个高能级的二线城市并为一个区域，是否也意味着，在这几个城市扩张受阻，所以才进行战线收缩？
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不管是区域架构调整，还是大举拿地，华宇的生存焦虑都是无比真实的。
中指研究院发布的2020年中国西部房地产50强企业名单中，华宇位列第八，排在蓝光发展之后，东原之前。范围缩小到重庆，华宇也算是头部房企，此前更是有“渝派三强”之名。
来源：中指研究院
然而在全国市场，华宇并没有太大的竞争力。而且，由于长期以来的经营策略过于保守，导致华宇错过了房地产行业爆炸式发展的红利，规模始终得不到有效提升。
据克而瑞数据，2020年华宇的全口径销售额为658.4亿元，排在第60位。而同期的渝派房企龙湖和金科，都已经站上了两千亿的规模。其中龙湖为2706亿元，华宇连零头都没有。
在龙湖和金科进击全国并成功上市时，华宇还困守在川渝地区；等到2017年华宇后知后觉地开启大规模的全国化扩张战略，房地产市场的增量红利已经所剩不多。
来源：网络
华宇方面表示，2020年在“稳中求进、变革创新”的战略思路下，实现了财务自律、融资顺畅、稳步增长的目标。具体来说就是：
截止2020年12月，剔除预收账款后的资产负债率为62%，净负债率为71%，现金短债比为1.33，三道红线无一踩线。
去年，高歌猛进的华宇，曾陆续发行了几笔债券，为规模扩张补充弹药。作为未上市房企，华宇的融资成本高、渠道相对有限，加上又处在快速扩张阶段，资金压力难免会提升。
在三道红线的背景下，华宇能够快速调整债务结构，做到全部绿档，确实相当难得。但财务数据稳健的另一面是，加速全国化的华宇，失去了撬动规模的“杠杆”，扩张效率并不高。
比如2019年500亿元的销售目标，2020年700-800亿元的目标，华宇都没有达到。另外别看华宇近年来拿地动作不断，但土储规模并不多。2020年债券半年报中，华宇曾表示：
相对于公司近年来的开发规模，公司土地储备规模略显不足，存在补库存需求。
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按照华宇此前定下的销售目标，2021年，它要顺利突破千亿元，跻身千亿房企阵营。
2020年华宇的全口径销售额为658.4亿元，要达成千亿目标，的确比较困难。而且就算成功达标，其含金量也是值得怀疑的。
2020年华宇半年报
为了实现规模的快速跃升，华宇在四处拿地的同时，还采取合作开发的策略，和多个房企合作，这就导致它的全口径销售和权益占比部分有较大差距。换言之，规模注水了。
克而瑞数据显示，2020年华宇的操盘金额其实只有316.8亿元，不到全口径销售额的一半。
合作开发，可以快速提升规模，避免首入城市水土不服，还可以缓解财务压力——华宇稳健的债务表现正是得益于此。然而，权益占比打折扣，意味着能拿到的利润是有限的。
2020年上半年，华宇实现营业收入 44.64 亿元，同比下滑10.96%；归母净利润为3.17亿元，同比下降22.10%。
如果说2020年有黑天鹅影响，那么要看到，2019全年华宇的归母净利润，也是同比下滑22.15%。另外，当年的净利润增速，也只有营收增速的一半，增收不增利较为严重。
四处出击的华宇，全国化的成色也明显不足。比如到2019年底，重庆大本营的土地储备权益建筑面积占59.79%。
来源：华宇官网
这种区域份额结构，和本次的架构调整，形成了呼应。其实，如果在武汉、合肥、长沙等高能级城市能做大规模，那么合并区域未必明智。说白了，华宇在外地的扎根还是比较困难。
而且，发展掉队的华宇，不仅规模增长未能如愿，在冲刺规模的过程中，战线拉长、管理成本上升，也对产品质量把控产生了一定影响。
像在大本营重庆，华宇的御澜湾、御临府等楼盘，在去年都曾上演过投诉维权的问题。
扩张效率和产品质量之间的矛盾，可见一斑。这也说明，在房地产行业，一旦错过黄金年代，掉队的中小型房企想要弯道超车，挑战是多么的巨大。