周二市场说丨成都摇号中签率为何大幅增长？
距离成都“5·15”新政发布已经过去了大约一个月的时间，一如调控期望，期间成都摇号中签率出现了跨越式的大幅增长。新政出台前，成都购房摇号中签率普遍都在个位数，典型如招商中央华城中签率不到1%。而在如今，30%、60%的中签率已经十分常见，天府新区的部分项目更是出现了100%的摇号中签率。
摇号中签率的变化，核心原因在于挤干了购房需求的“水份”，主要体现在以下三方面：
1，从人的限购到家庭的限购。原来一家人可能有3、4个人一起去摇号，现在只能留下一个，这一标准调整到与其他大多数一二线城市一致。
2，共同摇号的“水份”。一个家庭一次只能参与一个摇号，一个人家在该项目公证摇号选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房登记。避免了“大面积撒网”造成的摇号人数虚高，也有利于政策公平。
3，人才的“水份”。在拥有户籍的前提下，如果连续缴纳社保不足一年，也不能购房。自2017年成都实施人才新政以来，人才落户数量已经超过17万人，这一限制条件的出台，可有效抑制钻“人才落户”空子的投机性购房需求。
在挤出三大“水份”后，至少从需求角度来说，目前的成都市场更趋向于真实和客观，价格变动的传递链也有所变化。
在2016、2017年价格影响机制的源头是土地市场：先是土拍拍出天价土地，拉动周边一手房价上涨，再进而拉动二手房价格上升。而在如今，价格影响机制的源头是调控政策对价格的限制。
不仅是对住宅价格水平的控制，土地市场的城市间共性变化也非常明显。2018年一线城市因租赁用房、拆迁安置房等保障性住房成为住宅用地供应主力，平均溢价率持续低位，5月份更是只有1.3%。二线城市方面，在调控政策的限制下，土地成交价格增幅、溢价率指标也持续低位。据CRIC统计，2018年前5月二线城市土地平均楼板价仅上涨了3%，其中成都、大连由于郊县出让地块增多，平均楼板价更是分别同比下降了54%额49%；二线城市前5月平均溢价率为21%，较2017年同期下降了16个百分点。
在一手房价格受限、土地价格率先出现调整的情况下，二手房价格必然会受到相应影响，短期内二手房或可坚持不降价，但长期来看一二手房价波动必定大致同步，只是会有一个时间差而已。再加上现在很多城市都是用时间换空间，不再希冀调控目标的“一步到位”。每一次一手房房价变化，二手房房价都会产生调整的动机，而二手房房价的调整，也会进一步促成房地产市场价格体系进一步趋向稳定。
最后，在调控持续化、常态化、长期化的大趋势之下，随着时间推移，行政调控对市场的影响会逐步趋小。目前一二手房价倒挂的现象毕竟不符合一般规律，供求关系终究还是会成为决定市场发展的第一要素，我想这才是中国房地产未来的发展趋势。
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