开局2021丨投资篇：TOP20房企占百强新增货值六成
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TOP20房企占据六成新增货值
截止2021年4月末，新增货值百强门槛为55.3亿元，同比上涨6%，共有23家房企新增货值超过300亿元，其中新增货值TOP10房企的新增货值均超过500亿元。碧桂园、保利、融创万科分列前四，新增货值均已破千亿。
从各梯队来看，六成左右的新增货值被TOP20房企获得，2021年1-4月，百强房企各梯队新增货值中TOP20房企新增货值全口径金额占比与货值占比分别为56%和58%，其中，TOP10房企新增货值全口径金额占比与货值占比为各梯队最高，为38%和39%，与其他梯队差距较大，行业集中度维持在较高水平、强者恒强格局不变。随着“两集中”城市地块开拍，规模房企优势还将进一步放大。
图：2021年1-4月百强房企
各梯队新增货值集中度情况
备注：新增货值占百强集中度=各梯队新增货值之和/百强新增货值之和
数据来源：企业公告、CRIC
图：2021年1-4月销售百强房企
各梯度拿地销售比
数据来源：企业公告、CRIC
50强4月投资额环比提升29%
从单月走势来看，2021年4月，TOP50房企投资力度提升明显，单月投资总额超2300亿元，环比上涨29%，投资力度与2021年1-3月相比均较高，4月TOP50房企中有三成房企单月投资额环比提升，9家房企投资额超过百亿，其中招商和碧桂园投资金额超过200亿元。
4月投资额的上涨，在一定程度上受4月5个首次集中供地的城市影响，但与去年平均水平相比，虽然在集中供地影响下出现了一定的提升，但与去年平均水平相比仍下降17%。
图：50强房企2020年1月至
2021年4月单月拿地金额走势（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC
截止2021年4月末，5个首次集中供地的城市分别为广州、重庆、沈阳、长春和无锡，共计成交155幅地，成交金额超2000亿元。
从参拍结果来看，百强房企中有13家房企拿地数量超过3宗。规模房企、央企国企成为本轮集中供地中的“大赢家”。如招商、龙湖、保利、越秀、万科、华润等。
作为绿档房企，招商、越秀、龙湖在广锡渝首次集中拍地中分别获得8宗、7宗、7宗土地，成交金额超过百亿（各含一宗联合拿地）。招商在三城均有斩获，而越秀和龙湖则持续深耕大本营，龙湖在重庆土拍中斩获5宗地，越秀在广州参拍了15宗并成功获得7宗地。
此外，金科、弘阳、华宇等通过联合拿地、强强联合的方式在各自深耕区域有所斩获。由此也可以看出，在重庆和广州，本土房企的话语权更大。
相较而言，长春、沈阳双集中供地相对“冷清”，龙头房企也比较谨慎，因此部分地方型小企业通过底价拿地来新增土储。
在核心城市纳储也使得部分规模房企的新增土储大幅提升，龙湖、金地1-4月新增土储货值较1-3月上升13和8名。而万科、融创、招商、保利也分列1-4月新增拿地金额TOP4。
图：百强房企在5城集中供地中
拿地数量超过3宗及以上房企(单位：亿元）
备注：地块统计包含联合拿地
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
长三角占据百强房企拿地金额半壁江山
2021年4月受集中供地影响，百强房企一二线投资比例明显提升，拿地金额占比达58%。
受长三角区域热度持续影响，再加上4月无锡也进行了集中出让，百强房企在长三角拿地金额占47%，接近一半。
与此同时，中西部和珠三角拿地金额占比仅在22%左右，在沈阳、长春均有集中出让的情况下，百强房企在环渤海区域拿地金额仅占10%。
图：2021年1-4月百强房企
拿地能级、区域分布情况（按金额）
数据来源：企业公告、CRIC监测
从4月公布上市房企在业绩发布会上的表态来看，2021年行业的投资态度也保持分化，绿城等房企表示将延续2020年积极的投资态度，融创、雅居乐等则表示将持续谨慎投资。
整体而言，在调控愈发收紧、资金掣肘之下，投资仍应保持谨慎乐观态势。一方面要持续优化资本结构、拓宽拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投资策略，尽可能控制拿地成本。
从近期双集中供地情况来看，头部房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理及信用优势，受益最明显。小企业想要在核心城市、热度较高的城市“捡漏”的可能性并不大，因此，联合拿地或将成为常态。
在集中供地的背景下，投资博弈性加码，机遇和挑战并存。对大多数房企而言，提升投资团队的专业性、机动性、提高投资工作的前置性，加强企业的一体化运营，才能更加适应核心城市土地市场的发展趋势。