新规下，爸妈将房子过户给子女，“生前”和“逝后”区别大！
房子是老生常谈的话题，生活在这个世界上，我们或多或少都为房子付出过青春，买一套属于自己的房子，需要用工作时间去交换，现目前的城市中，单单靠自己买一套房大部分人需要至少工作5年左右才能够攒齐首付，不少人被迫在买房前选择租房，更有部分人30多岁的年龄还没购买房子，已经开始计划一辈子不买房选择租房生活，阿里巴巴前老板马云在2008年《马云内部讲话》中表达过自己的观点，他说1992年自己是最早购买商品房的群体，那个时候会鼓励员工买房，而且是越大越好，但是在今天，马云的观念发生转变，他鼓励员工不要买房而是选择租房，很简单的道理：如果你一个月就5000元工资，房贷花掉2800元，当你想用剩下的2200元去花1200元作为生活费时，你心里会很不是滋味，但是当你用5000元工资中的1000元去租房时，剩余4000元花2000元作为生活费，你会感觉很幸福，这就是相对幸福感。
事实上，在实际面对“买房”还是“租房”选择时，大部分人都会坚持咬牙买房而不是租房，这是从父母一辈就传下来的理念，房子在中国的地位堪比流通的货币，最重要的是房子可以起到“保本”的作用，当然，无论是买房还是租房，都动摇不了房价高的局面，普通年轻人买一套商品房单单靠付出工作努力远远不够，不掏空三个家庭的6个钱包就已经很不错了，工作四五年还未凑齐首付款的年轻人比比皆是，正因为房屋总值大，年轻人买房不容易，索性就先租房，结婚后再跟双亲一起居住，人总会有变老故去的一天，房子迟早都是子女的，那么当双亲将房子过户给子女应该选择在“生前”还是“逝后”呢？在新出台的民法典规定下，两种继承方式相差甚远，看完分析后就明白该怎么选择了。
“生前”过户不免费
在生前过户，通常情况有“赠送”和“买卖”两种，有的朋友会有疑问：为什么父母的房子还有卖给子女这种说法？父母的就是自己的呀，带着疑问分别对比一下就一目了然了：
双亲赠送给子女时，属于直系亲属之间的赠送可以免征个税，但是印花税（双方各自承担0.05%）、公证费估值费和登记费（1%）、契税（3%）这三种税无法避免，按照一线城市1000万元市值的房产为例，此时按照直系亲属赠送应交纳的总费用为：1000万元*（0.1%+1%+3%）≈41万元，相对而言税费并不高，值得注意的是，生活中难免会遇到再买房和卖卖的情况发生，根据新的规定，双亲赠送给子女的房产属于“偶然所得”，在交易时需要交纳20%的个人所得税，跟中彩票、劳务提成一个道理，此时家庭的住宅在不满足“满五唯一”的条件下时，这20%的税费将无法避免，比如4年后估值1100万元，则要承担220万元的个人所得税。
双亲和子女采取买卖过户方式时，计算税费的税率与赠送相同，对于大部分人而言双亲过户给子女的过户都是满足不了“满五唯一”，这里我们做个简单计算，假设满足“满五唯一”条件，则根据面积不同需要承担不同比例的契税和固定的个税，通常情况下90㎡以内、90-144㎡之间、144㎡以上需分别承担1%、1.5%、3%的契税，此时的个人所得税比例为1%，三者分别需承担的总税费为20万元、25万元、40万元，若买卖过户的房子不满足“满五唯一”条件，还需要另外承担1%的个税，还是以1000万的房产为例，也就是按照不同面积应该分别承担30万元、35万元、50万元的税费，在此后若子女希望再次转卖房产时，还需额外承担增值部分20%的税费，假设同样在四年后价值1100万元，此时需要承担的个人所得税费用为20万元。
由此可见，如果不考虑后续转卖的情况下，144㎡的住宅选择买卖方式过户费用更低，超过144㎡选择赠送方式更合适，如果考虑到子女后续再次转卖，在房价不会出现大涨大跌的情形下，选择买卖方式过户更加合适，这两种方式中，无论是以哪种方式进行过户，都无法完全免除过户产生的费用。
“逝后”继承过户更人性化
在最新出台的民法典规定中，继承也被写入其中，逝后继承的费用较低，只有少量的公证费和登记费，通常情况下只有几百上千元左右，并且继承分为两种：有遗嘱继承和无遗嘱继承。
在有遗嘱的情况下继承，民法典中明确规定“遗嘱当先”，也就是说老人可以根据自己的意愿选择继承人，可以是顺位继承人也可以的非顺位继承人，并且遗嘱的效力以最后一份有效遗嘱的为准，这样以来，当出现不孝子孙不善待老人时，老人完全可以另外设立一份遗嘱，注明将房产过户给指定的人，充分遵从了老人的主观意愿，截止到目前为，我国还未正式出台遗产税，但是在后续子女若想将房产转卖，仍需交纳偶然所得的个税（20%），假设按照1100万元左右的成交价计算，则需要交纳220万元的个税。
在无遗嘱的情况下继承，则需要遵循“顺位继承”原则，民法典中明确规定第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺位继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在同一顺位继承人中，多人共同均分房产份额，举个例子：老李夫妇家中养育一男一女，当老李夫妇其中一人因病先去世后，剩下的其中一个配偶和儿女将分得逝去方份额的1/3,若几年后双亲都去世，在无遗嘱的情况下两个子女将均分房产份额，此时若子女希望出售房产，两人均要承担个人份额成交价的20%。
从“生前”和“逝后”两种过户方式来看，在不考虑以后转卖的情况下，144㎡以内的住房采取买卖过户或继承的税费最低，超过144㎡面积的住房采取赠送过户更合适，当考虑到后续转卖时，由于赠送或继承都是属于“偶然所得”，在转卖时需要承担20%的个人所得税，此时选择买卖方式过户承担的税费最低，现实生活中，更倾向于为子女出首付资金购置新房，毕竟年轻人的居住需求和老人很难相同，对于父母名下有新房可以直接过户时，会更倾向于采取买卖的方式过户给子女，毕竟未来子女还会继承自己居住的房子，尽可能地为日后子女减轻不必要的开销是每个父母都会思考的事。
对此，你认为双亲在将房子过户给子女时选择哪种方式更合适呢？欢迎下方留言一起讨论。